JuridischForum.be

Bijna een maand geleden tekende ik een compromis mbt aankoop garagebox in ondergrondse parking. Werd voltooid in 2004.
Compromis vermeld niets met betrekking tot verkoop onder BTW stelsel. De notaris van de verkoper laat mij nu weten dat de verkoop onder BTW stlsel zal gebeuren. Ik moet dus veel meer betalen dn ik dacht. De compromis rept met gen woord over verkoop onder BTW stelsel<; <<ik zelf heb daar ook niet aan gedacht omdat parkeergebouw al vn 2004 dateert en de akte eerst in 2008 wordt verleden.

Dit moest toch in de compromis staan??

“Art.8.§ 1. Eenieder die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een gebouw heeft opgericht, heeft laten oprichten of heeft verkregen met voldoening van de belasting en het vóór, tijdens of na de oprichting, doch uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw, onder bezwarende titel geheel of ten dele vervreemdt, heeft ten aanzien van die vervreemding de hoedanigheid van belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning* te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vervreemding te doen met betaling van de belasting...”(Wetboek BTW 3 juli 1969).

*“Art. 1. Eenieder die een handeling verricht bedoeld in artikel 8 of in artikel 44, § 3, 1°, a, tweede streepje of b, tweede streepje, van het Wetboek, onder de daarin gestelde omstandigheden, heeft ten aanzien van die handeling de hoedanigheid van belastingplichtige, op voorwaarde dat hij :...2° de medecontractant op de hoogte brengt van zijn bedoeling de vervreemding te doen met betaling van de belasting, door middel van een vermelding in de EERSTE akte die tussen hen titel vormt van de vervreemding...”(K.B. nr.14,3 juni 1970).

‘Bijna een maand geleden tekende ik een compromis mbt aankoop garagebox’ is de EERSTE akte en zij ‘rept met geen woord over verkoop onder BTW stelsel‘.Die verkoper heeft dus ‘ten aanzien van die handeling NIET de hoedanigheid van (BTW-) belastingplichtige‘.

‘De raadgevingsplicht houdt de verplichting in de partijen voor te lichten inzake de juridische aard,de juiste draagwijdte en betekenis van de verrichtingen,alsook inzake de rechten en verplichtingen die er voor de partijen uit voortvloeien.‘(C.DE BUSSCHERE,Enkele aspecten van het beroep van notaris in het begin van de eenentwintigste eeuw,R.W.2007-2008,471).

Ga volledigheidshalve naar http://www.fisconet.fgov.be/

Wat ik meemaak met mijn compromis is mogelijkerwijze ingewikkelder dan de situatie van een verkoop door een particulier aan een andere particulier onder het stelsel van de BTW, indien herverkoop plaatsvindt binnen de voorziene termijn en mits vermelding in de compromis van de intentie om onder BTW stelsel te verkopen.

Tracht schematisch voor te stellen wat me overkomt:

1. via een makelaarskantoor koop ik een garagebox; in de compromis wordt vermeld dat het makelaarskantoor de verkoper, zijnde de heer NN, vertegenwoordigt en in diens naam handelt; dat de garagebox in 2004 werd opgeleverd aan die eerste koper; er wordt geen vermelding gemaakt dat die eerste koper een handelaar is in onroerende goederen; ook geen vermelding dat de verkoop onder BTW stelsel zal gebeuren; ik teken de compromis.

2. Via mijn eigen notaris en de notaris van de verkoper krijg ik een kopie van de nu ook door de verkoper ondertekende compromis; de verkoper heeft in eigen naam de compromis ondertekend maar heeft in de tekst, naast zijn naam, de vermelding geplaatst: "de verkoop zal mogelijks geschieden in naam van de NV XX", met het oog op het recuperen van de BTW. Daaruit leidt ik af dat die verkoper via een omweg tracht om de verkoop toch nog te laten geschieden onder het BTW stelsel, wardoor ik 11 percent meer zal moeten betalen.

Is dit alles wettelijk?



2.

Uw notaris zou hierover uitstluitsel moeten geven. Een koper kan in een compromis aangeven te kopen in eigen naam en/of in naam van een nader bepaalde vennootschap die hij wettelijk vertegenwoordigt.
Maar omgekeerd gaat niet. Uw verkoper is, of is niet, de eigenaar. Hij kan de tekst van de compromis niet wijzigen nadat die al door u is ondertekend. Maw u heeft alleen getekend voor de tekst die er stond, en niet voor tekst die hij er achteraf heeft bijgeplaatst. Dit bijvoegsel moet door u mee geparafeerd zijn om geldig te zijn.
Ervan uitgaand dat de verkoper een natuurlijk persoon was zonder vermelding te maken van btw-hoedanigheid: een toevallig btw-plichtige moet, om onder btw-stelsel te kunnen verkopen, vooraf een btw-nummer aanvragen en dit dient in uw compromis vermeld te worden om geldig te zijn.

Hierbij verwijs ik naar mijn vorige berichten.

Conform de compromis heeft mijn notaris een ontwerp van authentieke akte opgesteld voor een verkoop met registratierechten. De verkoper blijft volhouden dat hij wil verkopen onder BTW stelsel. Maar voor die optie werd helemaal niet gekozen in de compromis, reden waarom mijn notaris een akte heeft voorbereid voor verkoop met registratierechten.

Gisteren moest die akte verleden worden. De verkoper is niet komen opdagen met de mededeling (op onbeschofte toon) dat "de verkoop niet doorgaat indien niet onder BTW stelsel."

Uiteraard gaat dat niet aangezien met de ondertekening van de compromis de verkoop reeds heeft plaatsgevonden. Teneinde een boete te vermijden moet ik nu binnen de tien dagen de registratierechten betalen (einde termijn van vier maanden). Mijn notaris verwacht dat de koper wel van mening zal veranderen aangezien hij in deze zaak geen been heeft om op te staan. Helaas twijfel ik daaraan, want deze persoon geeft blijk van een ongelofelijke koppigheid en arrogantie.

Ik hoop dat ik uiteindelijk mijn betaalde registratierechten niet zal kwijt zijn en niet over het aangekochte goed kunnen beschikken. Geizen de duurtijd (en de kosten) verbonden aan een dagvaarding voor het gerecht zou ik liefst die weg noet moeten bewandelen.

Heeft iemand goede raad?

U heeft wellicht een compromis gesloten met een bouwpromotor die de ondergrondse parking heeft opgericht. De oplevering heeft plaats gehad in 2004. Wellicht dient de datum van eerste ingebruikname eveneens op dit punt te worden geplaatst.
De verkoper wenst de verkoop onder BTW-stelsel te plaatsen om de BTW die hij zelf heeft dienen te betalen bij de bouw te kunnen recupereren.
Dit is echter niet meer mogelijk daar het gebouw niet meer nieuw is in BTW-termen (2 jaar).
Het BTW-recht is van openbare orde, waardoor men niet zomaar kan kiezen of de BTW-regels van toepassing zijn of niet. Raadpleeg een BTW-specialist en stel de verkoper in gebreke om de authentieke akte te laten verlijden (met RR)

De verkoper van de garagebox is een nv die een deel van deze garageboxen in 2004 in nieuwe staat heeft aangekocht en die nu probeert verder te verkopen.
Echter: in de compromis staat enkel de persoonlijke naam van de zaakvoerder vermeld, noch vermelding van de NV, noch van verkoop onder BTW-stelsel.
Ik kon dus helemaal niet weten dat die verkoper onder BTW-stelsel wou verkopen. Aangezien er geen verwijzing naar BTW in de akte staat, kan ik niet anders dan registratierechten betalen, anders ben ik strafbaar en zal de Registratie mij een boete opleggen.
Aangezien de eigenaar een nv is en de garagebox nog nooit werd gebruikt zou de verkoop wel plaats hebben kunnen vinden onder BTW-stelsel (de tweejarige periode geldt alleen voor particulieren die onder BTW willen verkopen), maar dan moet de compromis wel aan de nodige vormvereisten voldoen en dat is hier niet het geval.

Volgende week moet ik de registratierechten betalen, zelfs als de authentieke akte niet is ondertekend. Maar wat als de verkoper blijft weigeren ie akte te tekenen en mij de sleutels van de garagebox niet overhandigt????