Huurwaarborg: overlijden = contractbreuk?

[dredzer]

Mijn vader is begin december van 2011 overleden. Hij was net verhuisd naar een nieuw huurappartement, startende 01/10/11, dat hij had laten verven en renoveren, want de vorige huurder had er een boeltje van gemaakt. Hij huurde met een contract onbepaalde duur.

Jammer genoeg is hij komen te overlijden en heb ik als erfgename dus de rechten overgenomen en de opzeg aangetekend verstuurd. Deze startte dan 01/01/12. Echter is het appartement nu al verhuurd aan een ander persoon, maar de eigenaar weigert de waarborg terug te betalen. Want er is contractbreuk gepleegd volgens hem en hij houdt de waarborg. En dat noemde zich een 'vriend' van mijn vader, echt walgelijk!

De verhuurder is zo een groot verhuurder met eigen Nv etc, en de waarborg is NIET op een gemeenschappelijke rekening, maar op zijn eigen rekening gestort, van zijn NV.
Er is ook GEEN plaatsbeschrijving opgemaakt.
Dat het appartement nu terug verhuurd is, heeft de huurder ons NIET schriftelijk laten weten. Dus wij zijn hier officieel niet op de hoogte van.

Heeft hij daar recht op? Of stap ik best naar de vrederechten en een advocaat?

Alvast bedankt voor jullie mening.

[Vandebos]

De verhuurder aangetekend in gebreke stellen, hij verhuurt het pand immers 2maal zolang de opzeg niet verlopen is. Stel hem voor bij wijze van compensatie de waarborg binnen de tien dagen na kennisname vrij te geven op rekeningnr xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (derden rekening notaris die de erfenis behandeld of diegene in de familie die dit op zich neemt) en verwittig hem dat bij niet naleven van dit voorstel u verplicht zal zijn op zijn kosten het vredegerecht in te schakelen wegens dubbele onrechtmatige verhuur.

U kan de herverhuur door een gerechtsdeurwaarder laten vaststellen.

[artemis]

Mja, maar in principe hadden jullie wel 3 maanden schadevergoeding moeten betalen wegens opzeg binnen het eerste jaar van een 3-6-9 bovenop het verder betalen van de huur gedurende de opzegperiode van 3 maand. Dat is 6 maanden huur in totaal.
Hebben jullie nog huur betaald voor de maand januari of zijn jullie daarmee gestopt?
Was het appartement reeds ontruimd?

[dredzer]

Neen wij hebben geen huur voor januari betaald. Wij hebben het appartement volledig ontruimd en propertjes overgedragen.

[Vandebos]

Dus anders gezegd, jullie hebben geen drie maand opzeg gegeven, gewoon het pand leeggemaakt en en hetnmet onmiddellijke ingang opgezegd zonder termijn of onderlinge afspraken met de verhuurder?

Vergeet dan mijn eerste post.

[dredzer]

Wij hebben op 15/12 opzeg gedaan (aangetekend). Op 26/12 is er een nieuwe huurder gevonden. Voor nieuwe huurder alles proper leeggemaakt op deze KT. Deze is er op 01/01 al ingetrokken. En dus lijkt het mij logisch dat verhuurder waarborg vrijgeeft. Of is dit dan een bonus voor hem. Gewoon de waarborg, 1.3k euro in zijn zak steken + appartement dat mooi gerenoveerd is, etc.

Met in het achterhoofd houdende dat hij nalatig is om officieel ons op de hoogte te brengen van nieuwe huurder. Maw 't is niet omdat wij de huur van deze maand nog niet betaald hebben, dat we dit niet meer 'huren' toch? Of moeten we nu juist nog huur storten voor januari en dan achteraf gelijk te halen. De waarborg die op zijn eigen rekening staat, geen gemeenschappelijke. Is dit geldig en kan dit niet nietig verklaard worden, dus geld gewoon teruggeven? (Met zijn ervaring als verhuurder - die gast verhuurt misschien wel 60 appartement - moet hij dit toch allemaal weten en doen). Geen plaatsbeschrijving opgemaakt.

Hebben we dan geen poot om op te staan? Zo niet, voel ik dit persoonlijk niet als rechtvaardig aan. Hebben we geen kans voor een Vrederechter?

Hoe voelen jullie dit aan? Alvast bedankt voor jullie mening!

[JPV]

wat staat er in de opzegbrief?

[dredzer]

Dat wij het overlijden van ons papa melden en wij hierdoor de opzeg van zijn huurcontract wensen te doen + uitreksel van overlijdensakte.

[Vandebos]

Het overlijden van uw vader vernietigt het huurcontract noch de voorwaarden niet. Art 1741BW dwingt dit af. Bij een huurcontract voor hoofdbewoning dient men dan ook art 3§5 te volgen of een onderlinge afspraak met de verhuurder bindend (lees op papier) te maken.

Als u een opzeg heeft gegeven en de verhuurder heeft aanvaard dat het pand van 01/01/2012 leegstaat zonder dat hierin wordt gesproken over het laten vallen van een schadevergoeding voor het verlaten van de woonst in het eerste jaar zal u voor de vrederechter vermoedelijk geen gelijk halen, de verhuurder heeft immers al de helft van de vergoeding die hij kan krijgen (drie maand huur in de vorm van de reguliere opzegperiode) laten vallen.

Art. 1742. BW. [...] Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. <W 1991-02-20/33, art. 13, § 3, Inwerkingtreding : 28-02-1991>
(Leden 2 tot 7 opgeheven) <W 04-11-1969, art. 2>
De tekst tussen klemmen in de aanhef toegevoegd bij art. II, W. 4 november 1969 (B.S., 25 november 1969).

art3 § 5. Woninghuurwet De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

[dredzer]

De verhuurder heeft al een opwaardering van zijn app gekregen doordat mij pa dit op zijn kosten helemaal heeft laten verven, want was door de vorige huurder verwaarloosd.

De verhuurder heeft alles monderling aanvaard en afgesproken met mijn zus. Maar ik heb begrip voor uw argumenten en ik zie de afloop van een juridische procedure niet positief in. Tenzij huurovereenkomst niet geregistreerd is?

Enigste mogelijkheid heb ik dan nog om met de verhuurder persoonlijk tot een overeenkomst te komen. Wel in een situatie 'vijgen na Pasen'. Want geld verdienen aan iemands dood (een maat van op cafe), en jezelf in de spiegel bekijken, wat voor gevoel geeft dat?

Bedankt M/V Vandebos.

[Vandebos]

Tenzij huurovereenkomst niet geregistreerd is?

zal niet helpen, u heeft immers een opzeg gegeven die door de verhuurder aanvaard werd. zal worden beschouwd als een onderlinge overeenstemming.

[dredzer]

De huurovereenkomst werd niet geregistreerd en de termijn van 2 maanden is voorbij.

U zegt dat een opzegbrief gelijk staat als een onderlinge overeenstemming en nog steeds schadevergoeding dan verschuldigd is. Op andere blog vertelt u dat indien niet geregistreerd, een huurder mety opzegbrief gewoon mag opstappen. Dat vind ik wat tegensprekend. Kunt u dan verklaren waarom in dit geval de verhuurder wel nog aanspraak maakt op 3 maanden schadevergoeding.

http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=18784" onclick="window.open(this.href);return false;

[Vandebos]

De mogelijkheid die art 3§5 2de lid biedt aan huurders met een niet geregistreerd huurcontract dient men in de opzegbrief zelf formeel te vermelden. Indien dat niet is gebeurd met bijvoorbeeld als paragraaf

Gelet op het feit dat het registratiekantoor te xxxxx me op 11/22/3333 heeft gemeld dat het huurcontract tot op de vermelde datum niet bij hen werd geregistreerd roep ik, zoals mij is toegestaan door de woninghuurwet art 3§5 2de lid in en meld u bij deze dat de opzeg zal ingaan op 01/01/01 om te eindigen op 31/01/01 zonder dat hiertoe een schadevergoeding kan ingeroepen worden. Ik verzoek u dan ook vriendelijk om de nodige stappen te treffen om de huurwaarborg, behoudens kosten van vastgestelde beschadigingen aan het pand verhaalbaar op de huurder, inclusief de gecumuleerde intresten vrij te kunnen geven binnen de week na het beëindigen van deze huurovereenkomst.

Als dit ontbreekt kan de verhuurder altijd aanhalen dat de overeenkomst in onderlinge overeenstemming werd verbroken, dat de waarborg als schadevergoeding wordt overgedragen en dat het schrijven enkel diende als formele bevestiging van de opzegtermijn.

Dan krijg je een woord tegen woord situatie voor de vrederechter waarbij er een opzeg is die in eerste instantie de verhuurder lijkt te steunen.