Nieuwe eigenaar, andere regeling?

siamcookie · #1 , 28 apr 2012 19:47

Ik huur sinds 1/2/2010 een app. in een blok van 6 appartementen + 3 om de hoek, dit via een gekend immokantoor. 485/maand + 10 euro provisionele, gemeenschappelijke lasten en provisies. Mijn huisbaas vond 10 € voldoende aangezien het enige gemeenschappelijk deel een traphal met draaitrap is.
Rond febr 2011 beslist mijn huisbaas het app te verkopen en op 30/09 krijg ik een brief, ik ben de nieuwe eigenaar gelieve vanaf morgen te storten op ... 500 €. Ik ben 495 € blijven betalen aangezien dit niet wettelijk was. Hij had de mogelijkheid om in januari indexaanpassing te doen wat hij niet gedaan heeft.
Deze week 25/04 krijg ik een brief van hem met de volgende boodschap:

"Ik heb mijn afrekening van 2011 overlopen op de AV blijkt dat er een aantal kosten op jouw naam komen te staan nl.
- aankopen algemene delen
- elektriciteit algemene delen
- brandbeveiliging
- beheer
- onderhoud gemene delen
- water en milieu
Gelieve 113,20 € deze maand nog over te schrijven."

Het contract is geregistreerd dus normaal gezien mag er bij een verkoop niks veranderen voor de huurder. Ik heb de indruk dat het woordje PROVISIE hier wel een beetje misbruikt wordt of ben ik de enige die er zo over denkt?

Oja, mijn huurcontract spreekt nog steeds op mijn vorige eigenaar, moet dit niet aangepast worden?
Groetjes

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

mava105 · #2 , 28 apr 2012 19:56

Die 10 € voorover je spreekt is provisioneel, hetgeen wil zeggen, dat het een provisie, een voorschot is.
Mist bewijzen door middel van afrekeningen syndicus en rekeningen, mag verhuurder de rest opvragen.
Indein het niet vermeld werd in de huurovereenkomst mag hij het voorschot niet verhoden.
Hij mag ook maar 1 maal per jaar indexeren.
En de huuroverenkomstr moet niet worden aangepast omdat de naam van de verrhuurder is veranderd.

Turaki · #3 , 28 apr 2012 23:15

Wat is de juiste tekst betreffende die 10€ in uw contract?

Zomaar verhogen kan hij niet (moet volgens index), afrekening algemene kosten kan u detail eisen (doe dit via AS), en ik dacht dat niet alle kosten zomaar aan de huurder mogen doorgerekend worden (maar dewelke dit weer waren ben ik vergeten).

Reclame

roharro · #4 , 28 apr 2012 23:41

De aanpassing van het kostenvoorschot gebeurt niet volgens de index. Dat is enkel voor de huurprijs.
Kostenvoorschot kan worden aangepast indien bij een eindafrekening blijkt dat het niet meer volstaat.
Verstandige huurder zal daar niets tegen hebben (zijn eindafrekening zal daardoor lager zijn).
Ik pas jaarlijks de provisies aan op grond van het rekenkundige gemiddelde van de effectieve kosten van de vorige twee jaren.

mava105 · #5 , 29 apr 2012 12:16

Ik dacht dat je ook het voorschot niet mocht verhogen als die niet expliciet voorzien is in de huurovereenkomst.
Van de gemeenschappelijke kosten is waarschijnlijk het beheer niet ten uwen laste, tenzij dit ook expliciet vermeld werd. De syndicus vervangt eigenlijk de eigenaar voor het beheer, en normaal zijn de beheerskosten dus voor de eigenaar. De andere kosten kunnen u wel aangerekend worden als zijnde gemeenschappelijk.

Vandebos · #6 , 29 apr 2012 14:28

Ik neem in het verhuurcontract voor een flat altijd op dat het gaat een maandelijkse provisie die ieder jaar wordt aangepast, zijnde 1/12 per maand van de algemene kosten van het voorgaande jaar. Dat voorkomt onaangename onverwachte nieuwjaarscadeautjes.

siamcookie · #7 , 29 apr 2012 16:57

Wat mijn verhuurder nu doet is hoogstwaarschijnlijk geheel wettelijk. Het enige wat hij niet kan doorrekenen is onroerende voorheffing. De provisie kan jaarlijks herzien worden om idd achteraf geen onverwachte cadeautjes te krijgen. Ik zit hier al enkele dagen de wetgeving uit te pluizen en het komt er in veel gevallen op neer dat de verhuurder logisch moet nadenken en zijn gezond verstand moet gebruiken wat het doorrekenen van lasten en kosten betreft. Heb je een huisbaas waarbij dit "gezond verstand" ontbreekt, dan is dat dikke pech voor de huurder en kan je het vredegerecht gaan aanspreken.
Wat ik me dan afvraag is het volgende. Hij is pas eigenaar sinds 1 oktober 2011, gaat die 113.20 € opleg dan over deze 3 maanden? Als dit zo is dan betaal ik maandelijks 47.73 € aan lasten en kosten voor het gebruik van een trap van 2 verdiepingen hoog.
Een ladder aan het raam plaatsen mag niet zeker

))

mava105 · #8 , 29 apr 2012 19:52

Ik denk dat de nieuwe eigenaar deze kosten slechts kan doorrekenen voor de periode dat hij eigenaar is.
Verzekering, kuis en electriciteit kosten nu eenmaal.

siamcookie · #9 , 29 apr 2012 20:11

Het beste is waarschijnlijk de afrekening en bijhorende facturen op te vragen

Dit is een uittreksel van het AV van 2011:
Nu alle appartementen verkocht zijn kunnen de maandelijkse provisies op het werkingskapitaal voor 2011 verlaagd worden als volgt om alle courante kosten te dekken :
• 60€ per maand voor app. ...
• 110€ per maand voor app. ...
• 80€ per maand voor app. ...
• 45€ per maand voor de app. ... hierbij hoort mijn app.

Kan ik hier iets uit opmaken?

roharro · #10 , 29 apr 2012 20:12

Wat ik me dan afvraag is het volgende. Hij is pas eigenaar sinds 1 oktober 2011, gaat die 113.20 € opleg dan over deze 3 maanden?

Speelt toch niet echt een rol: bij de eerstvolgende afrekening moet hij dat toch in mindering brengen. Het gaat immers slechts over provisies, voorschotten dus....

roharro · #11 , 29 apr 2012 20:14

Het beste is waarschijnlijk de afrekening en bijhorende facturen op te vragen

Dit is een uittreksel van het AV van 2011:
Nu alle appartementen verkocht zijn kunnen de maandelijkse provisies op het werkingskapitaal voor 2011 verlaagd worden als volgt om alle courante kosten te dekken :
• 60€ per maand voor app. ...
• 110€ per maand voor app. ...
• 80€ per maand voor app. ...
• 45€ per maand voor de app. ... hierbij hoort mijn app.

Kan ik hier iets uit opmaken?

Neen. Nogmaals: het gaat slechts om voorschotten. Hier voorschotten te betalen door de eigenaars....

siamcookie · #12 , 29 apr 2012 21:28

Het beste is waarschijnlijk de afrekening en bijhorende facturen op te vragen

Dit is een uittreksel van het AV van 2011:
Nu alle appartementen verkocht zijn kunnen de maandelijkse provisies op het werkingskapitaal voor 2011 verlaagd worden als volgt om alle courante kosten te dekken :
• 60€ per maand voor app. ...
• 110€ per maand voor app. ...
• 80€ per maand voor app. ...
• 45€ per maand voor de app. ... hierbij hoort mijn app.

Kan ik hier iets uit opmaken?
Neen. Nogmaals: het gaat slechts om voorschotten. Hier voorschotten te betalen door de eigenaars....

Sorry, ik ben een doordrammertje en weet van zulke dingen graag 't fijne

Wat ik begrijp uit dat uittreksel is dat de provisies, dus de voorschotten, die de eigenaar moet betalen, "verlaagd" is voor 2011 naar 45 €/maand.
Ik moet voor de laatste 3 maanden van 2011 per maand 47.73 € betalen.
Ofwel is het "verlagen" van de provisie voor de eigenaars een heel ondoordachte beslissing geweest ofwel betaal ik gewoon zijn volledige rekening.

Het is zeker niet dat ik geen lasten of kosten wil betalen, maar het komt out of the blue en bekeken op jaarbasis vind ik dat bedrag gewoon teveel. Als de provisie wordt aangepast heb ik van de één op de andere dag, een maandelijks bedrag te betalen van 533 € ipv 495 € en dan is er nog geen indexaanpassing gebeurd.
'k Hoop dat je mijn frustratie een beetje begrijpt.

roharro · #13 , 29 apr 2012 22:12

Ik meende begrepen te hebben dat het gevraagde bedrag het verschil is tussen uw reeds betaalde voorschotten en de werkelijke kosten afgelopen jaar.
Hij vraagt toch geen maandelijkse verhoging van de provisie? Dit betreft dus een éénmlige betaling....

siamcookie · #14 , 30 apr 2012 23:10

Roharro, ik heb de indruk dat je niet wil begrijpen wat ik wil duidelijk maken.
Als ik nu al voor 3 maanden 113.20€ moet opleggen is het toch logisch dat mijn provisie verhoogd moet worden, zoniet heb ik volgend jaar een afrekening van om en bij de 600 €.
Provisie omhoog, geen onaangename cadeaus bij afrekening...

roharro · #15 , 30 apr 2012 23:16

Roharro, ik heb de indruk dat je niet wil begrijpen wat ik wil duidelijk maken.
Als ik nu al voor 3 maanden 113.20€ moet opleggen is het toch logisch dat mijn provisie verhoogd moet worden, zoniet heb ik volgend jaar een afrekening van om en bij de 600 €.
Provisie omhoog, geen onaangename cadeaus bij afrekening...

Ja als die afrekening slechts voor drie maanden is dan klopt dat. Maar is die wel slechts voor drie maanden.
Of heeft de vorige eigenaar al een afrekening gemaakt met u voor de erste negen maanden van vorig jaar?
Of laat die vorige eigenaar zijn afrekening gewoon vallen?
Dat moet je eerst allemaal weten om een conclusie te kunnen trekken.