ontbinding huurcontract op verzoek van huurder

[gvm]

situatie:

huurcontract, geregistreerd, aanvangsdatum 23/5/2007.

geen aangetekende melding van gebreken aan het appartement of gebouw waar dit deel van uitmaakt.

verzoekschrift binnengekregen met de vraag om ontbinding om volgende redenen:

1. in gebreke blijven om in het appartement en de gang van het gebouw herstellingen uit te voeren, zodat het reeds 5 jaar onleefbaar is voor het gezin.

2. door deze gebreken loopt reeds 2 jaar ongedierte rond in het gebouw en er hangen overal elektriciteitsleidingen los, er ligt afval in de gang, en er werden bijna een jaar geleden nieuwe ramen geplaatst zonder deze af te werken waardoor veel tocht naar binnen komt

De huurder heeft mij nooit via aangetekend schrijven op de hoogte gebracht van deze gebreken.
In de loop van het contract is de partner van de huidige huurder bij haar komen wonen. Hiervan werd geen melding gemaakt. Na enige tijd werd het gezin uitgebreid, hoewel het appartement eigenlijk maar geschikt is voor hooguit 2 personen.

Betreffende het ongedierte werd tot een jaar geleden regelmatig melding gemaakt, hetzij telefonisch, hetzij via sms. De oorzaak hiervan was een andere huurder binnen hetzelfde gebouw die het niet zo nauw nam met de hygiëne en afvalbeheer. Deze huurder werd in juni 2011 buitengezet wegens niet-betaling, het appartement in kwestie werd onmiddellijk volledig afgebroken en gerenoveerd, om elke oorzaak van ongedierte weg te nemen.
Er is op 1 plaats in de traphal een elektriciteitskast waar de kabels niet in een goot gelegd zijn maar samengebonden werden en aan de muur bevestigd. Er is op geen enkel moment elektrocutiegevaar geweest gezien er geen genaakbare delen onder spanning zijn. Wel werd tijdens de renovatie van voornoemd appartement een verlengkabel gebruikt die los op de grond lag, maar gezien dit een soepele kabel was lag deze nooit in een gevaarlijke lus omhoog. Struikelen was uitgesloten. Bovendien was deze kabel fel geel, waardoor zelfs een halve blinde deze kon zien liggen. De huurder in kwestie werd door mij ook op de hoogte gebracht van de aanwezigheid van deze kabel.
De nieuwe ramen werden geplaatst in mei 2011, en er werd gevraagd om mij op de hoogte te houden van gebreken, gezien de aankoop en plaatsing onder toepassing van de garantie vallen. Op geen enkel moment werd mij een gebrek gemeld, noch mondeling, noch schriftelijk.

De huurder in kwestie heeft sedert december 2008 betalingsproblemen, en telkens opnieuw werd zij aangemaand om hier iets aan te doen, om een eventuele procedure te vermijden. De achterstand werd dan weer regelmatig afbetaald, dan weer werden de betalingen stopgezet. Momenteel is de achterstand miniem, de laatste afbetaling dateert van november 2011 en er werd geen reden van stopzetting van de betalingen overgemaakt. 2 weken geleden bezorgde ik de huurder een overzicht van betalingen met de vraag deze te hervatten teneinde het openstaande saldo zo spoedig mogelijk te voldoen.

Als antwoord hierop kreeg ik dus vandaag een verzoekschrift artikel 1344 binnen, met de vraag om ontbinding van het contract en het betalen van een schadevergoeding van 1500 euro.

Volgens mij wil zij zo spoedig mogelijk het pand verlaten en op die manier een nieuwe waarborg (voor dit appartement werd geen waarborg betaald, ondanks herhaalde vraag van mijn zijde) verwerven.

Wat zijn de kansen dat ik in mijn ongelijk gesteld wordt?

[Vandebos]

Indien de huurder niet kan bewijzen dat hij u tijdig van deze problemen op de hoogte heeft gebracht en u ruimschoots de tijd heeft gegeven om deze te repareren heeft hij weinig om zijn claim te ondersteunen.

Als verdediger in deze procedure zou ik een overzicht aanmaken van alle correcte betalingen en alle achterstallen tot op heden met afbetalingsschema's, alle herinneringen in lusief deze voor de waarborg en baseer daarop uw vermoeden met het verzoek aan de vrederechter om het contract effectief te verbreken doch overeenkomstig de geplogenheden van art 3&5 woninghuurwet.

[gvm]

is het een strak plan om de huurder alsnog aangetekend aan te schrijven, met de vraag om de gebreken op de normale manier te kennen te geven, moesten die er effectief al zijn?
van mij mag ze gerust vertrekken, zelfs zonder de opzegtermijn uit te zitten, zolang ik maar een andere huurder heb.

een overzicht van betalingen is absoluut geen probleem, even een paar selecties ingeven en 't rolt zo uit m'n printer. bijkomend heb ik een werkblaadje met daarop de data van alle inkomende betalingen, geplaatst tegenover de vervallen en al dan niet betaalde huurgelden, zodat het openstaand saldo op vlotte wijze na te kijken is.

inmiddels is de fel gele kabel waarvan sprake al anderhalve week weg, gezien het appartement in kwestie afgewerkt en verhuurd werd. er is een normale elektriciteitsaansluiting, er hangen enkel nog een paar kabels samengebonden op een overloop. uiteraard kunnen die maandag in een kabelgoot gelegd worden. bye bye losse kabels.

verder nog iets dat ik kan doen in afwachting van het lezen van de Humo in de rechtbank?

[Vandebos]

Als je met een dergelijk gemak de argumenten van de tegenpartij kan ontkrachten zou ik deze simpelweg voor mezelf op een ordelijke wijze neerschrijven en nummeren. Kwestie van het verhaal voor de vrederechter en jezelf overzichtelijk te houden.

[gvm]

bon. op dat gebied geen problemen dus.
blijkbaar heb ik op dezelfde dag nog ergens anders een zitting waar ik aanwezig moet zijn, ongeveer 35 km verder. kan ik uitstel vragen?

[Vandebos]

Aangetekend het vredegerecht om uitstel verzoeken met kopie van de daging op de andere lokatie. Bij weigering tot uitstel zal u bij verstek veroordeeld worden. U heeft dan een maand om verzet aan te tekenen tegen het vonnis. De zaak zal dan worden overgedaan.

[Franciscus]

Niet vergeten wat foto's te nemen...

[bosprocureur]

Aangetekend het vredegerecht om uitstel verzoeken met kopie van de daging op de andere lokatie. Bij weigering tot uitstel zal u bij verstek veroordeeld worden. U heeft dan een maand om verzet aan te tekenen tegen het vonnis. De zaak zal dan worden overgedaan.

of u kan zich laten vertegenwoordigen door een advocaat, op een zitting naar keuze.

[gvm]

'k heb even contact opgenomen met de griffie, en op hun aanraden heb ik een aangetekend schrijven verstuurd met de vraag om uitstel. wel moet ik me laten vertegenwoordigen om dat uitstel te vragen, m'n vader neemt de honneurs waar. als tegenpartij akkoord gaat, is 't geen probleem.

[gvm]

deze mail binnengekregen:

Geachte


Verwijzend naar uw schrijven van 6 mei en 14 mei jl. en uw sms van 18 mei jl.


Gelieve in bijlage kennis te willen nemen van de foto's. Deze foto's tonen zeer duidelijk aan dat het appartement en de trappenhal ( van gelijkvloers tot 2de verdieping) niet voldoen aan de elementaire veiligheid, hygiëne en bewoonbaarheid.


Wij huren in dit appartementsgebouw reeds sinds 2007 via een erkend immobiliënkantoor. Deze bevestigde ons bij de eerste bezichtiging van het appartement op de eerste verdieping dat de werken in de gang met eerste prioriteit zouden worden uitgevoerd. Nu 5 jaar later is er nog niets veranderd!!!!


Sinds 2008 ben ik dan naar de 2de verdieping verhuisd. Ik heb dit appartement in zeer slechte toestand verkregen van de vorige huurders. Heb dit volledig zelf opgefrist en schoongemaakt zonder ook maar enige vergoeding te ontvangen. Normaal gezien moet de huurder ervoor zorgen dat hij een proper appartement zonder gebreke aflevert aan nieuwe huurders. Wat dus niet het geval was.


Ons appartement toont ook heel wat gebreke. Spleten in de muren, handvat van raam in de (bij)keuken dat nog steeds niet vervangen werd. Spleten in de badkamer en keuken werden door uw eigen toedienen gewoon "dicht" gespoten met schuim.


Ruim een jaar geleden werden er in het hele gebouw nieuwe ramen geplaatst. Sindsdien wachten wij nog steeds op de volledige afwerking. Resultaat: dat ik dagelijks moet stofzuigen omdat de bezetting rond de nieuwe ramen nog steeds niet werd afgewerkt en deze gewoon op de grond valt en het stof gewoon in het rond vliegt als we enkel de gordijnen willen openen of sluiten. Mijn dochter en ik hebben zeer regelmatig een verkoudheid. Dat kan ook niet anders want door de onafgewerkte ramen komt er verschrikkelijk veel tocht binnen!!!!! Zo hebben wij heel de winter moeten doorkomen.


Wat betreft de huurwaarborg. In 2007 hebt U mij mondeling bevestigd dat een huurwaarborg niet echt nodig was. En nu dat U weet dat wij op zoek zijn naar een ander appartement gaat U ineens vragen naar een huurwaarborg na 5 jaar?!? Dan had U maar een huurwaarborg moeten vorderen vooraleer U de sleutels overhandigde. En nu ineens na 5 jaar gaat U de index toepassen?


En ja ik heb een aantal maanden een achterstal gehad van de huur maar deze is zo goed als volledig aangezuiverd, buiten 1 maand huur.


Als verhuurder van onroerende goederen hebt U niet alleen rechten maar ook verplichtingen waar U zich aan dient te houden. En als U deze niet kent dan kan U deze steeds terugvinden in de huurwet.


Zoals ik U al een heb gezegd zijn wij mensen en dienen wij door U niet behandeld te worden als beesten.


Telkens ik U aansprak de laatste periode over de gebreke in het gebouw antwoorde U mij telkens dat de opzegtermijn 3 maanden bedraagt zonder ook maar iets te ondernemen van werkzaamheden. De enige plaatsen waar er in het gebouw gewerkt worden zijn leegstaande appartementen en uw eigen appartement zodat U wel met de juiste menselijke behoeftes kan leven. Maar voor de andere huurders van het appartementsgebouw is dat uw inziens niet van toepassing.


In de gang beneden hangt er een bericht dat er geen afvalzakken in de gang mogen geplaatst worden maar blijkbaar geld deze regel niet voor de huiseigenaar zelf.


Ruim 2 jaar worden wij hier ook geplaagd door ongedierte namelijk muizen die hier langs elke opening in het appartement gewoon naar binnen kunnen komen. Hier bent U ook al meer dan 2 jaar van op de hoogte maar hier doet U ook niks aan.


Mijn appartement wordt wekelijks volledig schoongemaakt met dethol dus aan onze hygiëne zal het zeker niet liggen en ook niet aan die ene kinderwagen en bureaustoel en tafel die er van ons in de gang staan.


U zal uit mijn schrijven nu wel kunnen uitmaken dat ik deze situatie meer dan beu ben en ik dan ook de nodige stappen heb ondernomen.

Ik heb U meermaals aangesproken om bepaalde werken uit te voeren maar daar het U nooit geen gevolg aan gegeven. Ook al werden deze gebreken U mondeling meegedeeld, er staat nergens dat deze U aangetekend moeten meegedeeld worden. U woont in het zelfde appartementsgebouw en U stapt ook dagelijks door de gang dan ziet U zeker en vast ook dat dit niet voldoet aan de wettelijk elementaire veiligheid hygiëne en bewoonbaarheid ( losse electriciteitskabels, losse treden van de trap, leuning die zeer ontstabiel is,...)


Met vriendelijke groeten

en als volgt beantwoord:

Geachte,

de huurder is wettelijk gezien verplicht gebreken per aangetekend schrijven mee te delen.

1. Het gebouw voldoet wel degelijk aan de wettelijke vereisten, dit werd mij voor verhuur bevestigd door de bevoegde stadsdiensten, naar aanleiding van een inspectie.
2. De traphal werd op de verdiepingen vernieuwd en wordt verder afgewerkt. Gezien een appartement op de tweede verdieping net gerenoveerd werd, was het zinloos de trap eerder te vervangen. U was hiervan op de hoogte.
3. U heeft het appartement betrokken in de toestand zoals het was, ik heb wel degelijk aangeboden het grondig te laten reinigen.
4. De spleten in keuken en badkamer werden toegespoten met schuim naar aanleiding van eerdere meldingen van ongedierte. Het spreekt voor zich dat dit een tijdelijke maatregel is in afwachting van resultaat.
5. Over gebreken in de plaatsing van de ramen werd mij nooit eerder iets gemeld. In principe is het de leverancier die hiervoor instaat. Ik contacteer hem deze week zodat het nodige kan gedaan worden voor herstelling. Pas nadien kan de bezetting afgewerkt worden.
6. De huurwaarborg is contractueel bepaald. De indexering mag overgeslagen worden maar is en blijft een wettelijk recht.
7. De achterstand werd erg onregelmatig betaald. De betalingsonderbrekingen werden nooit aangekondigd en u handelde op eigen initiatief.
8. Er heeft inderdaad 1 week een vuilzak gestaan op de eerste verdieping. Deze werd verwijderd.
9. Het ongedierte was afkomstig van het appartement gelegen naast het uwe. De huurder werd bij vonnis uit huis gezet en het appartement werd volledig gerenoveerd. Sinds de uitzettingen ontruiming in juni 2011 heb ik van u geen enkele melding van ongedierte meer gekregen en leek het probleem mij dan ook opgelost te zijn. Tijdens de werken werd ook geen ongedierte of restanten ervan aangetroffen.

Het spreekt voor zich dat de door u gestelde eis buiten alle proportie is, gezien gebreken aan de woning wel degelijk schriftelijk en aangetekend dienen te worden gemeld.
Ik ben echter bereid tegemoet te komen aan uw verzuchtingen en een aantal van de door u aangehaalde problemen (schuimopvulling keuken en badkamer, kabels in de traphal, afwerking ramen) zo snel mogelijk uit te voeren, en stel een termijn van maximaal 1 maand voor. Het spreekt wel voor zich dat u dan ook de procedure voor de rechtbank laat doorhalen en uw belofte tot betaling van de achterstand nakomt. Tevens verwacht ik dan ook tijdens de normale werkuren toegang tot het appartement, hetzij vrije toegang, hetzij in aanwezigheid van u of een door u aangestelde persoon.

Met gepaste achting

voor de goede orde nog even aangetekend beantwoorden?

[Vandebos]

Altijd best. Met gewoon als hoofding: afschrift van repliek per mail dd. op uw mail dd.