#3 , 21 aug 2012 10:25
De verhuurder heeft de plicht de huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt, het verbieden van een huisdier druist in tegen de persoonlijke levensfeer hij kan naar de vrederechter stappen maar zal wel twee keer nadenken daar hij dit voor 99% zal verliezen.
III.3. VERPLICHTINGEN VAN DE VERHUURDER[82]
Op verschillende plaatsen in de rechtsleer vinden we een weergave van de verplichtingen die voor de beide partijen voortvloeien uit het aangaan van een huurovereenkomst[83]. De verplichtingen van de verhuurder worden steeds tot de volgende drie hoofdverplichtingen herleid: de verplichting het verhuurde goed te leveren door het ter beschikking te stellen van de huurder, een onderhoudsplicht van het verhuurde goed, zodat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en de vrijwaringsplicht van de verhuurder, zodanig dat de huurder kan genieten van een rustig huurgenot.
De grote eensgezindheid in de rechtsleer over de verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit het aangaan van het huurcontract is te verklaren door het feit dat de wetgever op duidelijke wijze de verplichtingen voor de verhuurder bepaald heeft.
Art. 1719 B.W. libelleert dat de verhuurder verplicht is:
• het verhuurde goed aan de huurder te leveren
• dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd is
• de huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt
De leveringsplicht bevat volgens de rechtsleer twee aspecten. Een eerste daarvan is de verplichting het verhuurde goed in goede staat van onderhoud te leveren. Uit de samenvoeging van art. 1719, 1° B.W. en 1720 B.W. blijkt dat de verhuurder, door de aard zelf van het contract, en zonder dat hiervoor een bijzondere bepaling vereist is, verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Een tweede verplichting die voortvloeit uit de leveringsplicht is dat het goed moet worden geleverd in de staat dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bij overeenkomst bestemd is (art. 1720 B.W.). Hoewel nergens geschreven, is deze verplichting de noodzakelijke vervollediging van de verplichting tot onderhoud zoals deze door art. 1719, alinea 2 van het B.W. bepaald wordt.
Art. 1719, 2° B.W. bepaalt dat de verhuurder verplicht is het gehuurde goed te onderhouden in de staat dienstig tot de verhuring. Art. 1720, lid 2 B.W. zegt bovendien: “Hij moet daaraan, gedurende de huurtijd, alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder”.
Een derde hoofdverplichting die rust op de verhuurder is het verzekeren van het rustig huurgenot. Deze verplichting vergt van de verhuurder een driedubbele vrijwaring (cfr. art. 1719, lid 3 B.W.). Ten eerste is er de vrijwaring voor eigen daad. De wet geeft nergens een algemene bepaling van die persoonlijke vrijwaring. Men vindt er echter twee toepassingen van in de artikelen 1723 B.W. en 1724 B.W.
Naast deze vrijwaringsplicht rust op de verhuurder tevens de verplichting te vrijwaren voor stoornis door derden veroorzaakt. Hierover handelen de artikelen 1725 B.W. t.e.m. 1727 B.W. Uit een samenlezing van deze artikelen kan opgemaakt worden dat de verhuurder gehouden is de huurder te vrijwaren voor rechtsstoornissen begaan door derden, maar niet voor feitelijke stoornissen door derden begaan.
Een derde vrijwaringsplicht bestaat in het vrijwaren tegen verborgen verbreken. Art. 1721 B.W. bepaalt hierover: “Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen…” Volgens De Page is een gebrek gelijk welke onvolmaaktheid die het onmogelijk maakt de zaak te gebruiken voor haar normale bestemming, of die het gebruik ervan bemoeilijkt of vermindert[84]. Iedere onvolmaaktheid dus die tot gevolg heeft dat de huurder het normaal en totaal genot van het goed verliest, zoals hij daar recht zou op hebben volgens de aard van het goed. Op te merken valt echter dat de vrijwaring enkel de onzichtbare gebreken dekt, in tegenstelling met de zichtbare, het is te zeggen die welke de huurder normaal had kunnen of moeten opmerken bij het ondertekenen van de overeenkomst.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.