Graag snel advies betreffende deze zaak van huisuitzetting

[djorkaef]

Beste,

Een goede vriendin van mij huurt reeds ongeveer 3 jaar een studio voor 375 euro per maand inclusief water (369 contact). Omwille van een erkend gebrek met haar gezondheid, geniet zij ocmw steun (leefloon). Vanaf het intrekken bleek er een probleem te zijn met de kachel (geen verwarming mogelijk gedurende 14 maanden) en daarna met indruipend vocht (via de douche van bovenliggende buur die lekte in de keuken, ongeveer 1 liter water per uur dat naar beneden lekte).

Het ocmw meldde mijn vriendin ook dat de verhuurder aan het ocmw had toegezegd dat de verminderde huur OK was. De verhuurder zelf is nauwelijks of niet contacteerbaar. Hierdoor is er in de periode van oktober 2011 tot en met augustus 2012 verminderde huur betaald, in mondelinge bemiddeling tussen ocmw, huurder en verhuurder (en met vermeldingen in de overschriften). In totaal is er over deze periode van 11 maanden een gemiddelde van 210 euro betaald, wat ongeveer 55% is (af te leiden uit alle overschriften).

Deze problemen zijn nu grotendeels verholpen en de laatste 9 maanden zijn alle betalingen gewoon terug 375 euro.
De leefomstandigheden zijn nog steeds niet toereikend (lekkende leidingen, schimmel...) maar voldoende voor haar.

Vanaf vorige maand volgden deze feiten elkaar dan snel op:

- 22 april: Postbode brengt briefje in de brievenbus dat er een gerechtsbrief in het postpunt te wachten ligt
- Op dit briefje stond dat deze gerechtsbrief binnen de 8 dagen (dus tot 30 april) kon opgehaald worden
- Via informatie van het postkantoor kwam ze terecht bij een kanton, waarna door telefonisch contact bleek dat de zitting zou plaatsvinden op 30 april zelf
- Hierdoor heeft zij succesvol per fax deze zaak kunnen uitstellen naar dinsdag 14 mei, om haar ook tijd te geven de aanklacht te lezen en een pro deo te contacteren
- Op vrijdag 3 mei ontving mijn vriendin dan de kopie-brief met daarin de aanklacht
- Mijn vriendin heeft de benodigde attesten om de prodeo te kunnen aanvragen op dinsdag 8 mei in orde kunnen brengen
- De kantoren om een prodeo aan te vragen zijn enkel geopend op dinsdag en donderdag, donderdag 10 mei was een verlofdag
- Omdat de volgende dinsdag op dezelfde dag als de rechtzaak viel, heeft mijn vriendin de pro-deo advocaat gaan aanvragen op hetzelfde moment als de rechtzaak was, en voorafgaand aan de rechtzaak een nieuw verzoekschrift tot uitstel laten brengen naar de rechtbank. Hierin had zij de huidige omstandigheden geformuleerd, alsook haar (eigen geformuleerde) verweer tegen de aantijgingen.
- Van deze afgifte (verweer) is geen ondertekend briefje teruggegeven.

Nu ontvangt mijn vriendin het vonnis per brief:
- de rechtbank verklaart de vordering ontvankelijk
- met als reden dat mijn vriendin haar domicilie heeft opgenomen op het huidige adres terwijl in het contract stond dat dit gemeen recht was (is dit een goede aantijging? de verhuurder had achteraf gezegd dat domicilie wel mocht omdat hij anders meer belasting moest betalen, en de politie had gemeld dat een eigenaars niets over domicilie in het contract mogen zetten)
- met als reden dat er huurachterstand is
- in totaal dient er meer dan 1500 euro betaald te worden en dient zij het huis binnen de maand te verlaten
- er is niets vermeld in het vonnis over aangevraagd 2de uitstel
- het kanton kan niet bevestigen of de rechter het verzoek om uitstel van de bediende ontvangen heeft (er is ook geen handtekening te vinden), het steekt wel in het dossier.

Nu heb ik een aantal vragen:
- Kan hier beroep tegen ingediend worden, zoja hoe en op welke termijn?
- Indien beroep mogelijk is, zal bovenstaand verweer voldoende zijn? Wat is het beste verweer in deze?
(de eerste afspraak met de pro deo advocaat volgt nog)
- Of is het een procedurefout dat het 2de verzoek niet in rekening is gebracht en dat de zaak opnieuw moet? Zoja hoe dient dit aangeschreven te worden?

Het is zeer jammer dat alles zo snel kan gaan en dat zij vanwege haar slechte gezondheid niet in staat is hier snel genoeg op te reageren.
Vandaar dat ik graag hulp had gezocht via dit forum om zo ook haar te kunnen helpen zodat zij niet haar huis uit gezet wordt.

Alvast bedankt voor uw antwoord.

[scorpioen]

Uw vriendin zou er best voor zorgen dat ze de zaken niet laat aanslepen. Als de postbode zich op 22 april aanbiedt met een gerechtsbrief, moet ze niet tot 3 mei wachten om die te gaan afhalen. Ze mag al heel blij zijn dat de vrederechter de zaak de eerste keer heeft uitgesteld.

Tegen het vonnis kan verzet worden aangetekend. Als ze op 8 mei een pro deo advocaat is gaan aanvragen is het niet normaal dat ze daar nog geen afspraak mee gehad heeft. Dus niet wachten: onmiddellijk contact opnemen met de pro deo advocaat en de zaak daar bespreken.

Ze kan er ondertussen ook voor zorgen dat ze een bewijs heeft van de afspraak tussen het OCMW en de eigenaar dat ze niet de volledige huur moest betalen. En aan Wonen Vlaanderen een woningonderzoek vragen.

[Franciscus]

Politie MOET iedereen inschrijven ook al zegt/schrijft de eigenaar dat u daar niet mag wonen.
Dit als de politie vaststelt dat het uw hoofdverblijplaats is.
Hebt u geen andere wettige verblijfplaats dan is dat uw hoofdverblijfplaats.
Politie dient zelfs niet te zien in welke toestand het onderdak is en of er wel verwarming of een toilet us.
De wet op de inschrijving is daar duidelijk over u woont daar dus u wordt ingeschreven.

Politie dient wel terzelfdertijd de nodige PV's op te stellen wegens inbreuken op Vlaamse woondecreet - verhuur van krot - onbewoonbaar huis enz enz
Feit dat het pand niet als een woning/appartement gekend is enz enz.
Neen, in de reglementering op de bevolking staat geen enkele bepaling betreffende de oppervlakte en de minimumuitrusting waarover een als hoofdverblijfplaats gebruikte woning moet beschikken. Er bestaan daarentegen dergelijke normen in bepaalde regionale wetgevingen, zoals het Waalse Decreet van 29 oktober 1998, dat de Waalse huisvestingscode invoert.

Krachtens artikel 16, § 2, van het koninklijk besluit van 16 juli 1992 betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister, mag nochtans geen enkele inschrijving als hoofdverblijfplaats geweigerd worden omwille van de veiligheid, de gezondheid, het urbanisme of de ruimtelijke ordening. Wanneer zulke inbreuken zouden worden gepleegd door een gezin dat om zijn inschrijving in een gegeven plaats verzoekt, kan de gemeente overgaan tot een voorlopige inschrijving voor een periode van maximum drie jaar. Na die termijn wordt de inschrijving definitief, als geen enkele administratieve of gerechtelijke beslissing een einde heeft gemaakt aan de onregelmatige toestand (zie rubriek « Voorlopige inschrijving »).

[djorkaef]

Bedankt voor uw antwoorden.

Dat de zaken best niet aanslepen begrijp ik ook en daarom ben ik mij er mee beginnen bemoeien.
Deze vriendin is niet mobiel en als zij een brief moet ophalen op een ver kantoor dan is zij daar niet toe in staat.
Directe familie is ook gestorven of leeft in het buitenland waardoor ook dit geen optie was.
Er zijn ook problemen met het geheugen waardoor tijdstippen of huisnummers moeilijk te onthouden zijn en ze al meermaals op het verkeerde tijdstip of huisnummer stond (pro deo).
De aansprakelijke voor het ocmw die haar zaken regelt is deze weken ook op verlof en dus kan niemand helpen.
En zo gaat dat maar door...

Wat betreft het beroep indienen, stel ik deze vraag omdat haar volgende afspraak met pro deo pas donderdag is, en dit op dat moment al 2 weken na het vonnis is. Ik vroeg me af of het dan al te laat is om beroep aan te tekenen? Of is hier een maand de tijd voor?

Wat betreft het antwoord over de domiciliering, daaruit lijk ik af te kunnen leiden dat geen enkel contract de inschrijving als hoofdverblijfplaats mag weigeren?
Hoe kan een rechter dit dan aanvaarden als reden om de bewoonster buiten te zetten? Er staat namelijk
" - verwoekster thans te weten is gekomen dat de huurder haar domicilie in het gehuurde goed heeft genomen, ondanks het feit dat het een contract van gemeen recht betreft"
Is dit van toepasing op uw boven genoemde tekst dan of niet?

Alvast erg bedankt

[Franciscus]

Men heeft huren via het 'gemeen' recht: de algemene verhuren vb een garage een grond een pand
via handelsrecht vb een winkel, een magazijn
via woningwet de woning
Link geeft wel aan handelshuur maar geeft de drie gegevens.
De huurwet verwijst trouwens constant naar de algemene regels.
http://www.handelshuur.be/index.php?opt ... &Itemid=60" onclick="window.open(this.href);return false;.

Maar wij weten niet wat er in de vraag van eiser stond
Nog minder wat er in het vonnis van vrederechter stond.

[djorkaef]

In het vonnis staat voornamelijk dat

- partij niet komt opdagen
- er achterstallige huur is
- de verhuurder te weten is gekomen dat de huurder haar domicilie in de woonst genomen heeft, zonder dat dit in de overeenkomst stond
...

op basis daarvan het vonnis
...

In het vonnis heeft men het over een studentenkamer terwijl dit in het huurcontract nergens zo vermeld staat.
Ik weet niet of dat een verschil maakt.

Het is ook zo dat zij haar domicilie wel moest nemen op dat adres omdat er anders geen ocmw steun meer was.

[tashaXX]

Hier ben ik degene van de kwestie zelf. Even toelichten dat er in het vonnis dus niks duidt op dat mijn vier bladzijden verweer en verzoek om tweede uitstel overhandigd zijn door de bediende tweede kanton. Ook heeft ze gewonnen enkel dankzij leugentjes. Ik heb alles opgevolgd zoals de balie en OCMW me opgedragen hadden zoals aanschuiven om een pro deo toegewezen te krijgen en dit viel samen met het uur dat de zitting in de rechtszaal bezig was. A.s. donderdag kan ik terecht bij afspraak met deze pro deo. Vorige week halfuur aan het verkeerde huisnr gestaan zoals hier boven vermeld. Dit door een probleem met de hersenen waardoor ik een ander getal zag op het scherm dan dat er stond.
Weet iemand of tien procent rente billijk is? In andere landen is het wel eens 3,5.
Ook moest ik destijds van de eigenares haar per post aantonen dat ik juist wel mijn domicilie hier heb i.v.m. een nieuwe regel in de stad, tegen lang studerende studenten die zich vergeten uit te schrijven, zodat ze geen of verwaarloosbaar weinig belasting hoeft te betalen.
Tijdens ondertekening contract was een vriend van me die verhuurd sowieso ook getuige. Het gebouw heeft afgelopen jaren in erbarmelijke omstandigheden verkeerd en ik heb de eigenares altijd ingedekt enerzijds omdat ik zo afhankelijk was kort bij het ziekenhuis te wonen en anderzijds uit nederigheid en tolerantie in het vertrouwen dat de offertes uitgevoerd zouden worden wat pas na meer dan een jaar gebeurd is en incompleet.

[tashaXX]

Het primaire verweer is dat het geen huurachterstand betreft maar een compensatie in de huur voorgesteld door niemand minder dan de eigenaar zelf.
Een vriendin suggereert een deurwaarder waar ze zelf heel tevreden over is.
Heb week geleden wel attestje dat ik wel degelijk twee maand waarborg heb betaald opgevraagd.

[artemis]

Ik kan u hierbij weinig helpen maar ik heb wel de volgende opmerking:

Ook moest ik destijds van de eigenares haar per post aantonen dat ik juist wel mijn domicilie hier heb i.v.m. een nieuwe regel in de stad, tegen lang studerende studenten die zich vergeten uit te schrijven, zodat ze geen of verwaarloosbaar weinig belasting hoeft te betalen.

Privé verhuur wordt enkel belast op het Kadastraal Inkomen van de woning, en niet op de reële huurinkomsten.
Indien er geen domicilie is op een bepaald adres, dan volgt ofwel een leegstandstaks (indien de woning niet bewoond wordt) ofwel een mogelijke taks op tweede verblijf (als de woning toch verhuurd wordt maar de huurder zijn domicilie elders heeft). Tweede verblijfstaks is in principe voor de huurder.
Een student die in de meeste gevallen zijn domicilie nog bij zijn ouders heeft wordt vrijgesteld van tweede verblijfstaks.
U bent geen student, dus indien u uw domicilie op een ander adres zou hebben, dan zou tweede verblijfstaks wel op u van toepassing kunnen geweest zijn.

Dit geheel terzijde.

[tashaXX]

Dank.