huurwaarborg in conflict

[Pieter desaffer]

Beste,

Ik heb 2 jaar een appartement gehuurd tot vorige maand. Ik heb na het ondertekenen van de plaatsbeschrijving (waarin geen enkele kost ten mijner lasten was) een conflict gehad met de immo-makelaar die de verhuurder vertegenwoordigt. Het gaat om de volgende punten:
- Hij eist, via aangetekend schrijven, een indexatie van de huur (omdat hij dat vergeten was), 2 weken nadat mijn huurovereenkomst verlopen was. Er was op dat moment nog geen vrijgave van de huurwaarborg, omdat we in conflict uit elkaar zijn gegaan, alvorens de kosten te overlopen. Mijn vraag: kan je retro-actief de huurprijs indexeren, ook al gebeurt dit na het verstrijken van het contract, weliswaar zonder vrijgave van de huurwaarborg? En welke basis mag je gebruiken voor de indexatie van 3 maand retro-actief, als je je appartement 2 jaar huurt? Mag je dan 2 jaar terug gaan voor de basisindex?
- Ik moet de kosten van een electriciteitspanne betalen. Deze panne was begin vorige maand door het aansteken van een nachtlampje (voor de rest was er niets aangesloten). Een electrieker is, in opdracht van immo-makelaar, komen kijken, en deze vond het probleem niet. Na tussenkomst van de elec-maatschappij, bleek dat de electrieker het probleem wel had moeten vinden. Er was namelijk een fase of zekering uitgevallen, in de zwarte doos boven de teller in de kelder (niet in de zekeringskast in het appartement). Nu eist de immo-makelaar de terugbetaling van de kosten van de elektrieker plus deze van de electriciteitsmaatschappij. M.i. is de oorzaak van het defect echter te vinden bij de elec-installatie, en niet zozeer bij het gebruik ervan. Bijgevolg moet verhuurder opdraaien voor de kosten. Klopt dit?
- Hij rekent me kosten aan voor de syndicus, waarvoor we reeds een maandelijks voorschot betaald hebben. Ons contract stipuleert echter dat hij dit jaarlijks zal doen. Kan hij het verschil tussen de werkelijke kosten en de voorschotten van het eerste jaar dan nog terugvorderen?
- Ook eist hij een maand verbrekingsvergoeding, terwijl hij een nieuwe huurder heeft, die de dag na mijn vertrek begonnen is te huren. Kan je dit zomaar doen, of mag je de geest van de wet interpreteren, en erop rekenen dat bij wederverhuring, geen verbrekingsvergoeding betaald moet worden.

Mijn excuses voor de lange uitleg ... alvast dank voor enig (spoedig?) antwoord!
Met vriendelijke groeten

[scorpioen]

1. Indexatie is mogelijk voor de laatste drie maanden. Basisindex is altijd de index van de maand voorafgaand aan het afsluiten van de overeenkomst.
2. Kosten syndicus: zie u huurovereenkomst. Nogal wat eigenaars rekenen alle kosten die ze van de syndicus krijgen door aan de huurder. Dat kan enkel als dit in de overeenkomst voorzien is. Anders bent u enkel de kosten verschuldigd die volgens het gemeen recht ten laste van de huurder vallen.
3. De vergoeding van één maand huur: ik vermoed dat het hier gaat om de vergoeding die verschuldigd is om de huurovereenkomst beëindigd wordt in het derde jaar. U bent die vergoeding verschuldigd, ook al werd het appartement onmiddellijk opnieuw verhuurd.

scorpioen

[Pieter desaffer]

alvast bedankt voor uw antwoord. Over de electriciteitspanne kan je me geen uitsluitsel geven? Bedankt

[JohnD]

Als er een fase uitgevallen is in de door jouw genoemde zwarte doos; waarbij ik hier aanneem dat het de doos is die vóór de teller staat, is dit een teken dat de zekeringen na de teller te sterk zijn.

Het is moeilijk te bewijzen dat jij de oorzaak hiervan was. Waren jouw zekeringen niet te sterk ? Is dit door de elektrieker van de electriciteitsmaatschappij zo schriftelijk bevestigd ?

In identiek hetzelfde geval maar dan wanneer ik er nog zou wonen zou ik dreigen een controleorganisme te laten langskomen. Is de installatie niet in orde volgens de wetgeving of volgens de veiligheidsnormen waarvan zij beter op de hoogte zijn, kunnen deze mensen of hebben ze alleszins de bevoegdheid om de stroomtoevoer af te sluiten na een bepaalde periode. De eigenaar is dan verplicht de installatie binnen deze termijn conform te maken. Een niet-conforme installatie terug conform maken kan de eigenaar al gauw enkele 10000 Euro'tjes kosten.

[j.demoor]

“Art.6.Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

“Art.1728bis.§ 1...De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd(=‘gezondheidsindex‘), van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst...Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Indexcijfers vindt u op : http://mineco.fgov.be/homepull_nl.htm > Economische Informatie > Indexcijfers > Historiek indexcijfers.

De herstelkosten van de electriciteitspanne zijn te betalen door degene die de herstelling gelastte.Deze kan ze verhalen op degene die de panne veroorzaakte.“Art.1755.Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.”(B.W.).

De verhuurder kan betaling eisen van het verschil (werkelijke kosten - voorschotten) van de voorbije jaren.

“Art.3.§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Het vinden van een nieuwe huurder onmiddellijk na het beëindigen van de opgezegde huur heft voornoemde bepaling niet op.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[JohnD]

De herstelkosten van de electriciteitspanne zijn te betalen door degene die de herstelling gelastte.Deze kan ze verhalen op degene die de panne veroorzaakte.“Art.1755.Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.”(B.W.).
De verhuurder kan betaling eisen van het verschil (werkelijke kosten - voorschotten) van de voorbije jaren.

Waarbij ik logischerwijze aanneem dat de huurder de kosten steeds terug kan terug verhalen op de verhuurder indien de electriciteitsinstallatie (waarvan de conformiteit ten laste is van de eigenaar) niet conform is of was in dit geval. Moeillijk te bewijzen nu de huurder weg is.