Huurwaarborg onderverhuur.

[Dredd]

Ik woon samen met andere mensen in een huis met het systeem van co-housing, waarvan ik de officiële huurder ben. Dus enkel ik sta op het contract.
De waarborg werd aan mij gestort door de andere bewoners en ik heb deze dan doorgestort naar de verhuuder.
Ook de maandelijkse huur word steeds aan mij gestort waarna ik deze stort aan de verhuuder.

Dit alles gebeurd tussen mij en de feitelijk onderverhuurders zonder contract, een kwestie van vertrouwen.

Nu loopt het contract binnenkort af en moet iedereen verhuizen.
Er zijn wat spanningen geweest en ik begin te vermoeden dat er iemand wil verhuizen voor de laatste maand en dus hierdoor zou weigeren de laatste maand huur te betalen, wat de rest van ons achterlaat met een hogere individuele huurprijs.

Ik wil het volgende tegen elke prijs vermijden om eventuele moeilijkheden te vermijden en omdat ik me er zelf niet goed bij zou voelen, maar kan ik (van zodra de huisbaas de waarborg terugstort aan mij) zelf een deel van de waarborg (gelijk aan het maandelijkse huurbedrag van deze persoon) achterhouden om op deze manier de persoon toch deze laatste maand huur te laten betalen?

Of kan ik hiervoor aangeklaagd worden?

[JPV]

sinds wanneer huurt u bij de verhuurder (en welke soort huurovereenkomst hebt u)?
wanneer is de onderhuurder er ingetrokken?

[Dredd]

sinds wanneer huurt u bij de verhuurder (en welke soort huurovereenkomst hebt u)?
wanneer is de onderhuurder er ingetrokken?

Er is enkel een schriftelijk overeenkomst tussen mij en de verhuurder.
Geen schriftelijke overeenkomsten tussen mij en de onderverhuurders.

[chantika]

waarvan ik de officiële huurder ben. Dus enkel ik sta op het contract.

Er is enkel een schriftelijk overeenkomst tussen mij en de verhuurder.
Geen schriftelijke overeenkomsten tussen mij en de onderverhuurders.

De huurovereenkomst van de onderhuurder is dus niet geregistreerd. En is ook niet een overeenkomst van korte duur. Bij een niet geregistreerde huurovereenkomst kan de huurder vertrekken wanneer het hem past. Hij kiest de opzeg (1 dag).

Ik zou zeggen laat die overeenkomst vlug registreren. Maar dat kan zeker niet bij een mondelinge overeenkomst?

[JPV]

sinds wanneer huurt u bij de verhuurder (en welke soort huurovereenkomst hebt u)?
wanneer is de onderhuurder er ingetrokken?

Er is enkel een schriftelijk overeenkomst tussen mij en de verhuurder.
Geen schriftelijke overeenkomsten tussen mij en de onderverhuurders.

zie chantika. Maar pas op: meer dan waarschijnlijk zal jij de huurovereenkomst met je onderhuurders op een verkeerde manier stopzetten en kunnen ze nog een schadevergoeding eisen...

Moraal van het verhaal: als je niks op papier zet, ben je vaak de dupe. Bij co-housing ALTIJD alles op papier zetten. Tenzij je het risico wil lopen dat jij financieel ervoor opdraait.

[Dredd]

sinds wanneer huurt u bij de verhuurder (en welke soort huurovereenkomst hebt u)?
wanneer is de onderhuurder er ingetrokken?

Er is enkel een schriftelijk overeenkomst tussen mij en de verhuurder.
Geen schriftelijke overeenkomsten tussen mij en de onderverhuurders.

zie chantika. Maar pas op: meer dan waarschijnlijk zal jij de huurovereenkomst met je onderhuurders op een verkeerde manier stopzetten en kunnen ze nog een schadevergoeding eisen...

Moraal van het verhaal: als je niks op papier zet, ben je vaak de dupe. Bij co-housing ALTIJD alles op papier zetten. Tenzij je het risico wil lopen dat jij financieel ervoor opdraait.

Ok, maar er zijn in feite enkel mondelinge overeenkomsten.
Er is dus geen huurovereenkomst met mijn "onderverhuurders" die ik kan stopzetten, verkeerd of niet. voor zover mijn huisbaas betreft bestaan deze mensen niet eens.

Van buitenaf bekeken storten 4 mensen (mijn medebewoners) zonder reden geld aan mij. Dit geld gebruik ik dan om de huurwaarborg te betalen en de maandelijkse huur.
Ik vraag mij af op welke manier iemand van mijn medebewoners mij wettelijk iets kan maken in dit geval, aangezien er geen schriftelijke redenen zijn waarom ze dit geld aan mij zouden storten.

[JPV]

Ok, maar er zijn in feite enkel mondelinge overeenkomsten.
Er is dus geen huurovereenkomst met mijn "onderverhuurders" die ik kan stopzetten, verkeerd of niet. voor zover mijn huisbaas betreft bestaan deze mensen niet eens.

Van buitenaf bekeken storten 4 mensen (mijn medebewoners) zonder reden geld aan mij. Dit geld gebruik ik dan om de huurwaarborg te betalen en de maandelijkse huur.
Ik vraag mij af op welke manier iemand van mijn medebewoners mij wettelijk iets kan maken in dit geval, aangezien er geen schriftelijke redenen zijn waarom ze dit geld aan mij zouden storten.

de grote fout van velen: het is niet omdat er geen schriftelijke overeenkomst is, dat er geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst.

Wees maar zeker dat een rechter, bij discussie, niet "van buitenaf" zal kijken, maar naar elk standpunt van de partijen. Heeft een van de onderhuurders een bedrag betaalt met de vermelding huur?

Overigens: indien jij zou aanvoeren dat 4 mensen zonder reden geld aan jou zouden storten, is dit van toepassing:
Art. 1376. Hij die bij vergissing of met zijn weten iets ontvangen heeft dat hem niet verschuldigd was, is verplicht het terug te geven aan degene van wie hij het ontvangen heeft zonder dat het verschuldigd was.

Ben je bereid om hen alle geld terug te storten? Of zal je in dat geval toch claimen dat er een huurovereenkomst is?

[Dredd]

Ok, maar er zijn in feite enkel mondelinge overeenkomsten.
Er is dus geen huurovereenkomst met mijn "onderverhuurders" die ik kan stopzetten, verkeerd of niet. voor zover mijn huisbaas betreft bestaan deze mensen niet eens.

Van buitenaf bekeken storten 4 mensen (mijn medebewoners) zonder reden geld aan mij. Dit geld gebruik ik dan om de huurwaarborg te betalen en de maandelijkse huur.
Ik vraag mij af op welke manier iemand van mijn medebewoners mij wettelijk iets kan maken in dit geval, aangezien er geen schriftelijke redenen zijn waarom ze dit geld aan mij zouden storten.

de grote fout van velen: het is niet omdat er geen schriftelijke overeenkomst is, dat er geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst.

Wees maar zeker dat een rechter, bij discussie, niet "van buitenaf" zal kijken, maar naar elk standpunt van de partijen. Heeft een van de onderhuurders een bedrag betaalt met de vermelding huur?

Overigens: indien jij zou aanvoeren dat 4 mensen zonder reden geld aan jou zouden storten, is dit van toepassing:
Art. 1376. Hij die bij vergissing of met zijn weten iets ontvangen heeft dat hem niet verschuldigd was, is verplicht het terug te geven aan degene van wie hij het ontvangen heeft zonder dat het verschuldigd was.

Ben je bereid om hen alle geld terug te storten? Of zal je in dat geval toch claimen dat er een huurovereenkomst is?

Ah, bedankt voor deze info, dit maakt het een pak duidelijker.
Bij elke maandelijkse storting aan mij staat inderdaad steeds de vermelding dat het huur betreft of vaste kosten (voor energiefacturen).

Ik ben zeker bereid alles terug te storten, zonder problemen.
Maar het huurcontract stopt eind november, dus momenteel is iedereen bezig met een nieuwe woonplaats te zoeken. Er moet dus ook huur betaald worden tot en met november.

Er is momenteel één enkele persoon die al heeft laten doorschemeren dat indien zij deze maand oktober al iets vind ze niet van plan is om huur te betalen voor november. Ik stelde eerder al voor dat ze met haar toekomstige huisbaas een afspraak probeert te maken dat ze begint te huren vanaf december. Zo moet zij geen dubbele huur betalen en moet ik zelf haar deel voor november niet betalen.

[sloeberken]

Art. 1bis van de huurwet
Vanaf 15 juni 2007 dient bij de afsluiting van een huurcontract verplicht een geschrift te worden opgesteld
dat de volgende vermeldingen bevat: de identiteit van de partijen, de begindatum van de
overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, het bedrag van de huur.

De huurwet was ook reeds van toepassing in geval van onderhuur op voorwaarde:
dat de toepassingsvoorwaarden hierboven beschreven vervuld zijn, d.w.z. dat het onderverhuurd
goed bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder en dat de hoofdverhuurder (die de verhuurder is van de onderhuurder) akkoord
gaat met deze bestemming;
dat de onderhuur gesloten wordt in overeenstemming met de regels voorzien door de huurwet.


Zonder dit sta je nergens, wat als er iemand grote schade veroorzaakt. Zijn die opzeggingen allemaal gegeven volgens de wet.

[Dredd]

Art. 1bis van de huurwet
Vanaf 15 juni 2007 dient bij de afsluiting van een huurcontract verplicht een geschrift te worden opgesteld
dat de volgende vermeldingen bevat: de identiteit van de partijen, de begindatum van de
overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, het bedrag van de huur.

De huurwet was ook reeds van toepassing in geval van onderhuur op voorwaarde:
dat de toepassingsvoorwaarden hierboven beschreven vervuld zijn, d.w.z. dat het onderverhuurd
goed bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder en dat de hoofdverhuurder (die de verhuurder is van de onderhuurder) akkoord
gaat met deze bestemming;
dat de onderhuur gesloten wordt in overeenstemming met de regels voorzien door de huurwet.


Zonder dit sta je nergens, wat als er iemand grote schade veroorzaakt. Zijn die opzeggingen allemaal gegeven volgens de wet.

Bedoeld het tweede deel van je antwoord dat de huurovereenkomst tussen mij (hoofdhuurder) en de verhuurder ook toepassing heeft op de onderverhuurders, ook al wonen ze wettelijk niet op het adres?

Misschien schets ik best ook een ruimer beeld van de situatie:
- Ik huur een gehele woning.
- De mensen die er ook inwonen betalen maandelijks huur aan mij (feitelijk in het zwart) en hebben ook hun waarborg gestort aan mij. Beide stort ik dus door naar de huisbaas.
- Deze mensen hebben geen contract met mij, enkel een mondeling akkoord dat ze alles storten aan mij.
- Op hun storting staat vermeld waarvoor het geld bedoeld is. Huur voor (maand) of Vaste kosten (maand).
- Ze huren geen afzonderlijk deel van de woning. Ze gebruiken de dus gehele woning en hun enige privé-vertrek is in feite hun slaapkamer waar ik puur uit beleefdheid niet binnenkom tenzij met hun toestemming. Contractueel gezien zijn deze kamers echter ook van mij.

Ik had begrepen dat onderverhuur wil zeggen dat je een afzonderlijk deel van een woonplaats verhuurt. In mijn situatie is dit niet het geval.

[JPV]

Er is momenteel één enkele persoon die al heeft laten doorschemeren dat indien zij deze maand oktober al iets vind ze niet van plan is om huur te betalen voor november. Ik stelde eerder al voor dat ze met haar toekomstige huisbaas een afspraak probeert te maken dat ze begint te huren vanaf december. Zo moet zij geen dubbele huur betalen en moet ik zelf haar deel voor november niet betalen.

dan is er zonder discussie een huurovereenkomst en kan die persoon onmiddellijk weg zonder opzegtermijn noch het betalen van een schadevergoeding. Dit omdat de huurovereenkomst niet geregistreerd is.

Een huurovereenkomst die jij afsluit met een verhuurder is niet tegenstelbaar tegenover je onderhuurders (maw: zij hebben met die huurovereenkomst niks te maken).

Met andere woorden: huur jij voor een vaste periode van 1 jaar en sluit jij met je onderhuurders een mondelinge huurovereenkomst af (automatisch eentje van 9 jaar), dan zal jij een schadevergoeding moeten betalen indien je na 1 jaar zelf weggaat of de huurovereenkomst niet verlengd kreeg. Als ze die schadevergoeding eisen, natuurlijk.

[JPV]

Misschien schets ik best ook een ruimer beeld van de situatie:
- Ik huur een gehele woning.
- De mensen die er ook inwonen betalen maandelijks huur aan mij (feitelijk in het zwart) en hebben ook hun waarborg gestort aan mij. Beide stort ik dus door naar de huisbaas.

nee. Zij huren wettelijk 'in het wit', niet in het zwart. Alleen is er geen geschreven huurovereenkomst.

- Deze mensen hebben geen contract met mij, enkel een mondeling akkoord dat ze alles storten aan mij.

dus hebben ze een huurovereenkomst.

- Op hun storting staat vermeld waarvoor het geld bedoeld is. Huur voor (maand) of Vaste kosten (maand).
- Ze huren geen afzonderlijk deel van de woning. Ze gebruiken de dus gehele woning en hun enige privé-vertrek is in feite hun slaapkamer waar ik puur uit beleefdheid niet binnenkom tenzij met hun toestemming. Contractueel gezien zijn deze kamers echter ook van mij.

Nee. Wettelijk zal je strafbaar zijn als je in hun privé-vertrek binnengaat zonder hun toestemming. Wegens EVRM art. 8: 1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.

Contractueel zijn die kamers voor jou en mondeling, ook contractueel, heb je dat recht terug afgestaan.

Ik had begrepen dat onderverhuur wil zeggen dat je een afzonderlijk deel van een woonplaats verhuurt. In mijn situatie is dit niet het geval.

Toch wel.

[sloeberken]

De constructie die je opgezet hebt is totaal onwettig, hopelijk verloopt alles zoals het hoort. Kan u maar 1 raad geven voor de toekomst, doe dit niet zoals dit.

[Dredd]

Er is momenteel één enkele persoon die al heeft laten doorschemeren dat indien zij deze maand oktober al iets vind ze niet van plan is om huur te betalen voor november. Ik stelde eerder al voor dat ze met haar toekomstige huisbaas een afspraak probeert te maken dat ze begint te huren vanaf december. Zo moet zij geen dubbele huur betalen en moet ik zelf haar deel voor november niet betalen.

dan is er zonder discussie een huurovereenkomst en kan die persoon onmiddellijk weg zonder opzegtermijn noch het betalen van een schadevergoeding. Dit omdat de huurovereenkomst niet geregistreerd is.

Een huurovereenkomst die jij afsluit met een verhuurder is niet tegenstelbaar tegenover je onderhuurders (maw: zij hebben met die huurovereenkomst niks te maken).

Met andere woorden: huur jij voor een vaste periode van 1 jaar en sluit jij met je onderhuurders een mondelinge huurovereenkomst af (automatisch eentje van 9 jaar), dan zal jij een schadevergoeding moeten betalen indien je na 1 jaar zelf weggaat of de huurovereenkomst niet verlengd kreeg. Als ze die schadevergoeding eisen, natuurlijk.

De huurovereenkomst tussen mij en de verhuurder was oorspronkelijk één van korte duur, maar ze is vorige jaar omgezet in één van 9 jaar ( ik huur er nu iets meer dan 2 jaar). Ik zet de overeenkomst dus stop in het 3de jaar. Kan er dan nog steeds een schadevergoeding geëist worden?

[sloeberken]

De eerste drie jaar kan verhuurder verbrekingsvergoeding eisen, in u geval 1 maand huur.