Huurder heeft nog geen waarborg gestort

[Acid]

Wij zijn eigenaar van een huurwoning.

Wij hebben vorige maand een document opgesteld tussen eigenaars en nieuwe huurders, dat het volgende vermeldt:
'Voorlopige overeenkomst tussen (huurders) en (verhuurders) - Betreffende het pand gelegen te ... vanaf 1 september 2008 voor de huishuur van xxx euro per maand. Waarborg ten belope van 2 maanden huishuur te voldoen voor het opmaken van het contract in de week van 1 augustus 2008", gehandtekend door beide partijen.

De nieuwe huurder talmt echter met het volstorten van de huurwaarborg en verzint hiervoor telkens een ander excuus. Het definitieve huurcontract is nog niet getekend. Wij vrezen dat de nieuwe huurders geen waarborg gaan kunnen voldoen, en dat we later problemen gaan krijgen met de betalingen van de huishuur.

Mijn vraag is of wij de overeenkomst nog kunnen verbreken? Aangezien wij ondertussen ook andere kandidaat huurders hebben laten weten dat de woning niet meer beschikbaar is, vroegen wij ons ook af of wij recht zouden hebben op een schadevergoeding.

[JohnD]

Ik betwijfel of zoiets kan/mag... Ik bedoel een voorlopige (huur)overeenkomst. Normaal is een huurovereenkomst definitief. Ik denk dat deze overeenkomst spijtig genoeg buiten de huurwetgeving valt. Wat daarom nog niet wil zeggen dat de overeenkomst zelf onwettig is, maar dat de regels van de huurwetgeving hier (nog) niet op toepasbaar zijn.

Of je dus bij niet naleving van het kontrakt recht zou hebben op die 2 maanden borg is twijfelachtig.

Waarom heb je niet ineens een huurkontrakt opgesteld dat met een datum in de toekomst aanvang zou nemen ?

[Acid]

Bedankt voor je antwoord, JohnD.

Onze bedoeling was om het huurcontract samen met de huurwaarborg te regelen. Het heeft immers weinig zin om een huurcontract af te sluiten indien de kandidaat-huurders geen waarborg kunnen voorleggen. Wij zien deze voorlopige overeenkomst als middel om rechtszekerheid te bieden aan kandidaat-huurders en ons (eigenaars). Is dit een verkeerde aanpak?

Wij vragen enkel dat de kandidaat-huurder het nodige doet (tegen een bepaalde datum) om een gezamenlijke afspraak te maken (bij een bank naar keuze) om de huurwaarborg te voldoen, zodat we op datzelfde ogenblik ook de huurcontracten kunnen ondertekenen. De datum is eerst op vraag van de huurder uitgesteld (omdat hun bank enkele weken gesloten was tijdens de vakantie), daarna krijgen we bericht dat zij dit alleen zouden regelen en dat zij nadien bij ons zouden langskomen om de huurcontracten te ondertekenen. Nog later kwamen ze met het excuus af dat de bank geen huurwaarborg kon opstellen zonder dat er een huurcontract was, en dat ze eerst een huurcontract wouden hebben.

Dit alles zou kunnen berusten op een misverstand, maar indien zou blijken dat hun verhaal niet klopt, dan willen wij met deze mensen uiteraard geen huurcontract afsluiten. Ik neem vandaag nog contact op met hun bankkantoor om dit na te gaan.

Indien nu zou blijken dat onze kandidaat huurders niet te goeder trouw handelen, kunnen wij hier nog onderuit? Op welke manier laat ik hen dat het beste weten? De vraag naar eventuele schadevergoeding is minder belangrijk, maar hierdoor is ons wel de mogelijkheid ontnomen om de woning te verhuren vanaf vooropgestelde datum aan een andere huurder die wel solvabel is.

[Efjoma]

Uw overeenkomst vermeld "voor het opmaken van het huurcontract" en mag dus eerder als een verhuur/huur belofte aanzien worden. Eén partij heeft zich niet aan de voorwaarden gehouden. Stuur uw kandidaat huurder een AS waarin U stelt dat hij de voorwaarden niet heeft voldaan om tot een huurovereenkomst te komen en dat U daarom geen enkele overeenkomst meer met hem hebt. Of hij hiermee akkoord is is een andere zaak en ik vrees dat U tot begin september moet wachten om zeker te zijn.

[Acid]

Bedankt voor je bericht, Efjoma.

We zullen jouw raad opvolgen en afwachten hoe het verderloopt.

[JohnD]

@ Acid: Ik wil mijn mening omtrent die gesloten overeenkomst even bijsturen. Na informatie te hebben ingewonnen blijkt nu dat het document dat U en de verhuurder opgesteld hebben, wettellijk gezien kan aanzien worden als een volwaardig huurovereenkomst/huurcontract. De term definitieve huurkontrakt bestaat in dit geval niet. Het door U opgestelde en door beide partijen ondertekende dokument bevat idd alle nodige minimale gegevens om als een huurkontrakt beschouwd te kunnen worden.
Dit wil dus zeggen dat het dokument evenwaardig is met een huurkontrakt, en de term "voorlopig" geen juridische waarde heeft. De huurder is zelfs niet verplicht een 2e dokument te onderteken (wat U hier bestempelt als "definitieve" huurkontrakt), maar is wel verplicht de borg te betalen alsof het een normaal huurkontrakt is. Hij is ook verplicht aan al de voorwaarden te voldoen van een standard 3-9 kontrakt. En hij zal indien hij de woning niet betrekt de tegenwaarde van 3 maanden huur toch moeten betalen. Indien hij de borg betaald heeft kan hij die terugvorderen. U kan wel U aanspraak maken op 3m. huur; of hij de woning nu betrekt of niet.
Als hij weigert het in uw ogen definitief kontrakt te tekenen waarin U misschien graag een en ander had verduidelijkt kan U daartegen niets doen. U kan hem dus geen bijkomende verplichtingen opleggen.
Aan U om te oordelen of U deze persoon als huurder wil hebben. Indien hij bij een huurdersbond aangesloten is, of inlichtingen neemt zal men hem wel melden dat hij niet verplicht kan worden om nog een bijkomend dokument te tekenen.

[Acid]

Bedankt voor de bijkomende info, JohnD. We hebben vandaag een AS gestuurd naar de huurders, en we zullen zien hoe zij daarop reageren.