Ik bezit sinds 2012 een appartement, dat ik sinds juni 2012 verhuur (huurcontract van 9 jaar) aan een gezin met 3 kinderen de huurprijs is bepaald op 600€ + 50€ gemeenschappelijke kosten per maand.
Ik heb tot op heden nog nooit een indexering van de huurprijs doorgevoerd, maar ik vermoed dat ik hiertoe wel het recht had.
Ik zou gezien de steeds hoger wordende levensduurte en de hogere gemeenschappelijke kosten – waarvan ik evenmin weet welke ik mag doorrekenen aan de huurders, nu toch wel een indexering willen doorvoeren, alleen zou ik graag wat meer informatie willen hebben.
1. hoe deze indexering moet berekend worden sinds verhuring juni 2012???
2. sinds welke datum dat kan (mogelijkheid met bepaalde terugwerkende kracht en hoe lang kan men dan teruggaan in de tijd?
3. Wanneer (na hoeveel tijd) kan er eventueel later een nieuwe aanpassing gebeuren? moet dit steeds gebeuren op de jaardatum van de ingang van het huurcontract? en moet ik nu dus nog wachten tot juni 2016 alvorens de indexering te vragen?
Welke gemeenschappelijke kosten mogen er eigenlijk doorgerekend worden aan de huurders?
Welke noodzakelijke stappen moeten er worden ondernomen om deze huurprijs indexering volgens de wet te laten verlopen? Evenzo voor een eventuele aanpassing gemeenschappelijke kosten? Is enkel een aangetekend schrijven voldoende? Op welke (verval) datum moet dit gebeuren, is hiervoor een wettelijke verplichting voorzien ?
Bestaat de mogelijkheid dat wegens laattijdige vorderingen bepaalde rechten van de verhuurder in dit verband worden teniet gedaan?
Ik ben een leek, het is de eerste keer dat ik een onroerend goed in mijn bezit heb dat ik uiteindelijk wenste te verhuren, vandaar al deze vragen.
Dank bij voorbaat voor een spoedig antwoord.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Blaatpraat
- Berichten: 3890
1. Via deze calculator: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... alculator/
2. Sinds juni 2013 heeft u recht op indexatie, dus u kunt deze nu vragen.
U kunt tot 3 maanden terug gaan in de tijd.
Dit wilt zeggen dat als u nu een brief stuurt, u recht heeft op de indexatie van november, december en januari, en het nieuwe huurtarief vanaf februari.
3. Opnieuw indexeren kan vanaf de vervaldag: juni 2016.
Deze indexatie die u nu zou doorvoeren, is diegene van juni 2015 met wat vertraging.
Indexatie vragen kun u doen door een brief (best aangetekend) te sturen naar de huurders.
Hierin toon je ook de berekening (vind je terug bij de calculator), en zet je duidelijk de nieuwe prijs.
Vermeld er ook bij dat je de indexatie voor de voorbije 3 maand wilt (je hebt er recht op).
Stel voor om deze indexatie in 1x te storten, en vanaf februari het nieuwe tarief.
Aanpassing gemeenschappelijke kosten heb ik geen zicht op.
Ik dacht dat je jaarlijks het forfait zou mogen verhogen, maar je moet wel kunnen aantonen dat dit noodzakelijk is.
Hier kan iemand anders waarschijnlijk een beter antwoord op geven.
2. Sinds juni 2013 heeft u recht op indexatie, dus u kunt deze nu vragen.
U kunt tot 3 maanden terug gaan in de tijd.
Dit wilt zeggen dat als u nu een brief stuurt, u recht heeft op de indexatie van november, december en januari, en het nieuwe huurtarief vanaf februari.
3. Opnieuw indexeren kan vanaf de vervaldag: juni 2016.
Deze indexatie die u nu zou doorvoeren, is diegene van juni 2015 met wat vertraging.
Indexatie vragen kun u doen door een brief (best aangetekend) te sturen naar de huurders.
Hierin toon je ook de berekening (vind je terug bij de calculator), en zet je duidelijk de nieuwe prijs.
Vermeld er ook bij dat je de indexatie voor de voorbije 3 maand wilt (je hebt er recht op).
Stel voor om deze indexatie in 1x te storten, en vanaf februari het nieuwe tarief.
Aanpassing gemeenschappelijke kosten heb ik geen zicht op.
Ik dacht dat je jaarlijks het forfait zou mogen verhogen, maar je moet wel kunnen aantonen dat dit noodzakelijk is.
Hier kan iemand anders waarschijnlijk een beter antwoord op geven.
-
bosprocureur
- Berichten: 7059
Kleine aanpassing : de voorbije drie maand betreffen dus oktober, november en december 2015. Voor de lopende maand januari 2016 vraagt u de bijslag afzonderlijk.
Voor de gemeenschappelijke kosten, krijgt u daarvoor geen afzonderlijke afrekening van de syndicus?
Voor de gemeenschappelijke kosten, krijgt u daarvoor geen afzonderlijke afrekening van de syndicus?
Beste forumleden. Bedankt voor deze duidelijk gegeven informatie over de indexering van de huishuur.
Wat betreft de gemeenschappelijke kosten, ja ik ontvang jaarlijks een kostenafrekening vanwege de syndicus, maar daar zitten soms al dan niet grote herstellingen van gemeenschappelijke delen bij en er zitten bijvoorbeeld ook de kosten in van het contract met de syndicus j. Dat laatste is op dit moment toch 30€ per maand daar waar deze kosten in 2012 minimaal waren omdat een mede-eigenaar deze taak vroeger uitvoerde. Nu is dit een professionele syndicus en is er ook nog een verplichtte commissaris van de rekeningen bijgekomen die moet betaald worden. Ik weet dus niet welke kosten er juist mogen doorgerekend worden aan de huurders Indien iemand van dit forum mij daarbij ook kan helpen is dit ook nog welgekomen.
met dank bij voorbaat en vriendelijke groeten
Wat betreft de gemeenschappelijke kosten, ja ik ontvang jaarlijks een kostenafrekening vanwege de syndicus, maar daar zitten soms al dan niet grote herstellingen van gemeenschappelijke delen bij en er zitten bijvoorbeeld ook de kosten in van het contract met de syndicus j. Dat laatste is op dit moment toch 30€ per maand daar waar deze kosten in 2012 minimaal waren omdat een mede-eigenaar deze taak vroeger uitvoerde. Nu is dit een professionele syndicus en is er ook nog een verplichtte commissaris van de rekeningen bijgekomen die moet betaald worden. Ik weet dus niet welke kosten er juist mogen doorgerekend worden aan de huurders Indien iemand van dit forum mij daarbij ook kan helpen is dit ook nog welgekomen.
met dank bij voorbaat en vriendelijke groeten
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Wel even duidelijk maken dat nu de index berekend moet worden van juni 2015,
Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (juni 2015) = Basishuurprijs (mei 2012) * GI [2004] mei 2015 / GI [2004] april 2012
Dit geeft in cijfers:
616,03 EUR = 600,00 EUR * 122,17 / 118,99 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf juni 2015
Zoals hierboven vermeld kan je maar 3 maand terug in de tijd.
Je kunt opnieuw indexeren in juni 2016.
Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (juni 2015) = Basishuurprijs (mei 2012) * GI [2004] mei 2015 / GI [2004] april 2012
Dit geeft in cijfers:
616,03 EUR = 600,00 EUR * 122,17 / 118,99 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf juni 2015
Zoals hierboven vermeld kan je maar 3 maand terug in de tijd.
Je kunt opnieuw indexeren in juni 2016.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Ook mee rekening houden dat indien u nu de indexering vraagt, u tot januari volgend jaar dient te wachten vooraleer u opnieuw een indexering mag
uitvoeren.
uitvoeren.
Art. 1728bis. _ <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 1> § 1. Indien een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is deze slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen.
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de hiernavolgende formule : basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.
De basishuurprijs is de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis met uitsluiting van alle kosten en lasten uitdrukkelijk door de huurovereenkomst ten laste van de huurder gelegd.
(Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 3, 004; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het aanvangsindexcijfer is het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.) <KB 24-12-1993, art. 16>
Voor de overeenkomsten afgesloten vanaf 1 februari 1994, is het aanvangsindexcijfer echter het indexcijfer daartoe berekend en benoemd van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten.
§ 2. Contractuele bepalingen welker uitvoering verder gaat dan de aanpassing waarin dit artikel voorziet, kunnen tot die aanpassing ingekort worden.
§ 3. (...) <W 20-02-1991, art. 13>
Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (juni 2015) = Basishuurprijs (juni 2012) * GI [2004] mei 2015 / GI [2004] mei 2012
Dit geeft in cijfers:
615,21 EUR = 600,00 EUR * 122,17 / 119,15 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf juni 2015
Gemeenschappelijke kosten:
Betaalt huurder individueel voor electriciteit, gas of andere verwarming en vooral ook water? Dus voor alle nutsvoorzieningen?
Dan zijn gemeenschappelijke/algemene kosten enkel voor onderhoud gemene delen en dat kunnen zijn: poetsen en onderhoud van die gemeenschappelijke delen, onderhoud en technische controle lift als die er is.
De maandelijkse kost van de syndicus mag je bij mijn weten nooit als algemene onkost doorrekenen aan de huurder, deze kost dien je maar in te calculeren in de huurprijs. Herstellingen aan gemeenschappelijke delen ook niet, die kosten zijn altijd voor de eigenaar.
Betaalt huurder individueel voor electriciteit, gas of andere verwarming en vooral ook water? Dus voor alle nutsvoorzieningen?
Dan zijn gemeenschappelijke/algemene kosten enkel voor onderhoud gemene delen en dat kunnen zijn: poetsen en onderhoud van die gemeenschappelijke delen, onderhoud en technische controle lift als die er is.
De maandelijkse kost van de syndicus mag je bij mijn weten nooit als algemene onkost doorrekenen aan de huurder, deze kost dien je maar in te calculeren in de huurprijs. Herstellingen aan gemeenschappelijke delen ook niet, die kosten zijn altijd voor de eigenaar.
-
bosprocureur
- Berichten: 7059
Mag ik het even oneens zijn met Vandebos, waar hij zegt :
"Ook mee rekening houden dat indien u nu de indexering vraagt, u tot januari volgend jaar dient te wachten vooraleer u opnieuw een indexering mag uitvoeren."
Indien TS nu, in januari, indexeert moet hij dit doen op basis van de index van mei 2015, en alle indexen die van voor oktober 2015 dateren, verliest hij. En de volgende keer dat hij mag indexeren is op de volgende verjaardag, juni 2016, op basis van de nieuwe index van mei 2016.
Zo begrijp ik het althans.
"Ook mee rekening houden dat indien u nu de indexering vraagt, u tot januari volgend jaar dient te wachten vooraleer u opnieuw een indexering mag uitvoeren."
Indien TS nu, in januari, indexeert moet hij dit doen op basis van de index van mei 2015, en alle indexen die van voor oktober 2015 dateren, verliest hij. En de volgende keer dat hij mag indexeren is op de volgende verjaardag, juni 2016, op basis van de nieuwe index van mei 2016.
Zo begrijp ik het althans.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Als ik Art. 1728bis goed begrijp moet ik Vandebos bijtreden, je kan maar eenmaal per huurjaar een indexatie toepassen.
Dus zal het voor TS voordeliger zijn van in juni 2016 te indexeren.
De basishuurprijs word bepaald in de maand dat het huurcontract ondertekend word, dat zal waarschijnlijk mei 2012 geweest zijn.
Dus zal het voor TS voordeliger zijn van in juni 2016 te indexeren.
De basishuurprijs word bepaald in de maand dat het huurcontract ondertekend word, dat zal waarschijnlijk mei 2012 geweest zijn.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
bosprocureur
- Berichten: 7059
Ik ben benieuwd wat hier uit komt als De Enige Waarheid.
Heb het altijd zo begrepen, en ook in een paar discussies gelijk gekregen (hoewel dat geen doel op zich mag wezen).
Google geeft me als eerste : http://ondernemingsdatabank.indicator.b ... 05/related
Tussen haakjes, welcome back Vandebos.
Heb het altijd zo begrepen, en ook in een paar discussies gelijk gekregen (hoewel dat geen doel op zich mag wezen).
Google geeft me als eerste : http://ondernemingsdatabank.indicator.b ... 05/related
Tussen haakjes, welcome back Vandebos.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Ondernemersdatabank linken werken nooit als je geen lid bent, enkel via google wel.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
-
bosprocureur
- Berichten: 7059
Ondernemersdatabank linken werken nooit als je geen lid bent, enkel via google wel.
gewoon vragen aan Google "twee keer indexeren" geeft direct een werkende link.
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Bron ondernemersdatabank:
Enkele indexeringsmisverstanden
Niet voorzien, dus niet mogelijk? Toch wel. Bij woninghuur heeft u als verhuurder altijd de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. Het moet dus m.a.w. niet als dusdanig voorzien zijn in het huurcontract. Alleen als de indexering uitdrukkelijk uitgesloten is in het huurcontract - wat óók kan - kunt u niet indexeren.
Alleen met Nieuwjaar? Neen, integendeel. Zo’n indexering kan alleen gevraagd worden bij de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Is het contract bv. ingegaan op 1 november 2007, dan kunt u elk jaar vanaf november indexeren.
Eens vergeten, recht op indexering kwijt? Neen, helemaal niet! Het is niet omdat u het vorig jaar vergeten bent dat u dit jaar ook niet mag indexeren. Uw recht als verhuurder om te indexeren, ontstaat dus als het ware elk jaar.
Indien ‘te laat’, één jaar wachten? Ook niet! Een indexering kan ook laattijdig gevraagd worden, maar dan inderdaad niet met volledig terugwerkende kracht. Inzake woninghuur kan een indexering nl. maximaal voor drie maanden teruggevraagd worden.
Hoe werkt dat in de praktijk?
Concrete gegevens. Dat maakt het toch altijd wat duidelijker... Stel dat u met uw huurder een huurcontract gesloten heeft op 10 oktober 2007, dat de huur ingegaan is op 1 november 2007 en dat de huurprijs € 600 per maand bedraagt. U heeft tot nu toe nog nooit geïndexeerd...
De juiste formule. Dat lijkt voor de hand liggend, maar toch... De nieuwe geïndexeerde huurprijs is altijd gelijk aan de basishuurprijs x de nieuwe index / oude index. De index is daarbij uiteraard steeds de gezondheidsindex.
De juiste indexen. Van belang daarbij is dat de oude index steeds degene is van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het contract (dus september 2007 in ons voorbeeld). De nieuwe index is die van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van het contract (dus in ons voorbeeld telkens die van de maand oktober).
Indexering van 2009 nu nog vragen? Jawel, zij het dus wel slechts voor drie maanden. Concreet ziet de nieuwe huurprijs sinds november 2009 er dus als volgt uit: € 600 (basishuur) x 110,64 (gezondheidsindex oktober 2009) / 105,71 (gezondheidsindex september 2007), ofwel € 627,98.
U kunt nu dus nog perfect de achterstallige indexering vragen aan uw huurder van 3 x € 27,98 (ofwel € 83,94) én voor de maand oktober geldt dan uiteraard ook meteen de nieuwe huurprijs van € 627,98.
En dan in november 2010 weer indexeren? Zeker, dat is immers de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Dat is dan m.a.w. de normale datum van de indexering.
Tip. Het feit dat u dan finaal twee keer per jaar geïndexeerd heeft (nl. één keer met uitstel en één keer op de normale datum), is dus geen probleem.
Beter wachten met alles tot november? U kunt én de normale indexering én de achterstallen inderdaad ook in één keer vragen in november, maar ook dan kunt u uiteraard maar drie maanden teruggaan. Vraagt u daarentegen de achterstallen nu reeds, dan geldt ook voor de maanden die nog resten tot de normale indexeringsdatum de verhoogde huurprijs al.
Een ‘vergeten’ indexering kunt u altijd nog vragen, zij het maximaal voor drie maanden terug. Een gewone indexering daarentegen kan alleen op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Twee keer per jaar indexeren (één keer voor de achterstallen en één keer ‘gewoon’), kan dus perfect.
Enkele indexeringsmisverstanden
Niet voorzien, dus niet mogelijk? Toch wel. Bij woninghuur heeft u als verhuurder altijd de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. Het moet dus m.a.w. niet als dusdanig voorzien zijn in het huurcontract. Alleen als de indexering uitdrukkelijk uitgesloten is in het huurcontract - wat óók kan - kunt u niet indexeren.
Alleen met Nieuwjaar? Neen, integendeel. Zo’n indexering kan alleen gevraagd worden bij de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Is het contract bv. ingegaan op 1 november 2007, dan kunt u elk jaar vanaf november indexeren.
Eens vergeten, recht op indexering kwijt? Neen, helemaal niet! Het is niet omdat u het vorig jaar vergeten bent dat u dit jaar ook niet mag indexeren. Uw recht als verhuurder om te indexeren, ontstaat dus als het ware elk jaar.
Indien ‘te laat’, één jaar wachten? Ook niet! Een indexering kan ook laattijdig gevraagd worden, maar dan inderdaad niet met volledig terugwerkende kracht. Inzake woninghuur kan een indexering nl. maximaal voor drie maanden teruggevraagd worden.
Hoe werkt dat in de praktijk?
Concrete gegevens. Dat maakt het toch altijd wat duidelijker... Stel dat u met uw huurder een huurcontract gesloten heeft op 10 oktober 2007, dat de huur ingegaan is op 1 november 2007 en dat de huurprijs € 600 per maand bedraagt. U heeft tot nu toe nog nooit geïndexeerd...
De juiste formule. Dat lijkt voor de hand liggend, maar toch... De nieuwe geïndexeerde huurprijs is altijd gelijk aan de basishuurprijs x de nieuwe index / oude index. De index is daarbij uiteraard steeds de gezondheidsindex.
De juiste indexen. Van belang daarbij is dat de oude index steeds degene is van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het contract (dus september 2007 in ons voorbeeld). De nieuwe index is die van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van het contract (dus in ons voorbeeld telkens die van de maand oktober).
Indexering van 2009 nu nog vragen? Jawel, zij het dus wel slechts voor drie maanden. Concreet ziet de nieuwe huurprijs sinds november 2009 er dus als volgt uit: € 600 (basishuur) x 110,64 (gezondheidsindex oktober 2009) / 105,71 (gezondheidsindex september 2007), ofwel € 627,98.
U kunt nu dus nog perfect de achterstallige indexering vragen aan uw huurder van 3 x € 27,98 (ofwel € 83,94) én voor de maand oktober geldt dan uiteraard ook meteen de nieuwe huurprijs van € 627,98.
En dan in november 2010 weer indexeren? Zeker, dat is immers de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Dat is dan m.a.w. de normale datum van de indexering.
Tip. Het feit dat u dan finaal twee keer per jaar geïndexeerd heeft (nl. één keer met uitstel en één keer op de normale datum), is dus geen probleem.
Beter wachten met alles tot november? U kunt én de normale indexering én de achterstallen inderdaad ook in één keer vragen in november, maar ook dan kunt u uiteraard maar drie maanden teruggaan. Vraagt u daarentegen de achterstallen nu reeds, dan geldt ook voor de maanden die nog resten tot de normale indexeringsdatum de verhoogde huurprijs al.
Een ‘vergeten’ indexering kunt u altijd nog vragen, zij het maximaal voor drie maanden terug. Een gewone indexering daarentegen kan alleen op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Twee keer per jaar indexeren (één keer voor de achterstallen en één keer ‘gewoon’), kan dus perfect.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Tenzij expliciet vermeld in de huurovereenkomst. Dan mogen de kosten van syndicus wel aangerekend worden.De maandelijkse kost van de syndicus mag je bij mijn weten nooit als algemene onkost doorrekenen aan de huurder, deze kost dien je maar in te calculeren in de huurprijs. .