Even kort de situatie schetsen.
Mijn echtgenote en een vriendin hebben 5 jaar terug een huurovereenkomst (geregistreerd) voor een woning afgesloten te Gent. Deze woning werd gebruikt door de respectieve kinderen tijdens hun hogere studies.
Naargelang kinderen afstudeerden, zijn andere studenten in de woning komen wonen. We hebben voor deze studenten een contractje opgesteld (dat echter slechts door 1 studente werd ondertekend). Dit jaar hebben we de huur van de woning opgezegd en voor de studenten die de woning hebben verlaten een gedetailleerde afrekening van kosten/lasten opgesteld.
De overeenkomst met de studenten voorzag een forfaitaire maandelijkse aanrekening voor elec, gas, internet en water. En aansluitend een definitieve afrekening eind augustus. Omdat er begin dit jaar een lekkend toilet is geweest (waarvan ik laattijdig door de studenten op de hoogte werd gebracht waardoor de jaarlijkse afrekening nogal hoog uitviel) en de eigenares van de woning de ”taks tweede verblijf” van de stad Gent heeft doorgerekend, dienen 2 studentes ongeveer €645 bij te betalen (voor de andere studente is dit €345 omdat we momenteel de gestorte huurwaarborg inhouden).
De ouders van beide studenten betwisten nu de betaling omdat ze oordelen dat ze niet hoeven te betalen voor het extra waterverbruik, noch voor de taks.
De overeenkomst met de studenten (art.3 en art.7) stipuleert nochtans expliciet dat we dit kunnen doorrekenen. We baseren ook niet enkel op art. 3, maar tevens op art. 7 waarin wordt gesteld dat de huurder de verhuurder onmiddellijk moet verwittigen wanneer er zich schade voordoet (m.i. leidt een lekkend toilet tot een financiële schade > jaarafrekening bedroeg meer dan €1.40). De studentes wisten dat het toilet lekte (blijkt uit mailverkeer met een van de ouders die weigert te betalen) maar hebben dit nooit gesignaleerd. De argumentatie die wordt aangehaald om niet te betalen is weinig valabel (vb. de dochter zou het toilet niet gebruiken...). Een van de partijen haalt daarenboven een aantal zaken aan die in deze discussie absoluut niet relevant zijn (problemen lift, opruimen kamer, …). Tevens wens ik op te merken dat deze partij trouwens manifest de contractuele bepalingen heeft geschonden door onder te verhuren toen de dochter in het buitenland studeerde. Dit mocht enkel mits schriftelijke toestemming van de verhuurder. We hebben daaromtrent nooit een vraag ontvangen.
Uit mailverkeer en meerdere telefonische contactnames blijkt overduidelijk dat de ouders van de studentes niet van plan zijn te betalen en dus manifest weigeren de contractuele verplichtingen na te leven.
Ik denk dat de procedure van verzoening bij de vrederechter geen oplossing biedt, vermits beide tegenpartijen niet zullen opdagen. Rest m.i. enkel nog een verzoekschrift bij het vredegerecht te Gent 1.
Kan iemand , aan de hand van de verstrekte info, oordelen wat onze slaagkansen zijn? Indien de vrederechter oordeelt dat er niet moet worden betaald, wat zijn dan de kosten waarvoor wij dan instaan (advocatenkosten tegenpartij, ...)
Hierbij de belangrijkste bepalingen van de huurovereenkomst die met de studentes werd afgesloten:
Art. 3 : Prijs
De huurprijs voor de kamer bedraagt € 310,- per maand. In deze huurprijs is begrepen: - de huur van de individuele kamer en het gebruik van het daar aanwezige meubilair, - het gebruik van de gemeenschappelijke delen en garage, - de brandverzekering voor de individuele kamer en de gemeenschappelijke delen en garage. De kosten voor de levering van water, elektriciteit, gas en internet bedraagt forfaitair € 60,- per maand.
In deze kostprijs is begrepen:
- de levering van water voor standaardgebruik in de gemeenschappelijke delen,
- de levering van elektriciteit voor standaardgebruik in de individuele gemeubileerde kamer en de gemeenschappelijke delen (verlichting, radio, haardroger, computer, …),
- de levering van gas voor standaardgebruik voor verwarming in de individuele gemeubileerde kamer en de gemeenschappelijke delen,
- de levering van internet voor standaardgebruik in de individuele gemeubileerde kamer en de gemeenschappelijke delen.
De huurprijs en het forfait (€ 370,- ) zal .......
In de prijs is niet begrepen:
- Eventuele kosten die ten laste zijn van de huurder, maar niet zijn vervat zijn onder de hiervoor opgesomde huurprijs en kosten (vb. herstellingskosten) en die door de eigenares zouden worden aangerekend. Deze kosten worden pro rata van het aantal gebruikers (vier) verdeeld. Op het einde van de huurperiode worden de totale werkelijke kosten voor water, elektriciteit, gas en internet van de huurperiode bepaald en vergeleken met het totaal van de forfaitair aangerekende kosten. De verhuurder zal daartoe een gedetailleerde eindafrekening aan de huurder bezorgen. Indien uit de afrekening blijkt dat de huurder nog een saldo moet betalen, dan dient dit binnen de vijf kalenderdagen na ontvangst van de eindafrekening betaald te worden op het rekeningnummer van de verhuurder. Indien uit de afrekening blijkt dat de huurder te veel betaald heeft, dan zal de verhuurder binnen de vijf kalenderdagen na het tijdstip waarop de eindafrekening opgemaakt werd, het overschot terugstorten aan de huurder op volgend rekeningnummer:
Art. 7 : Rechten en plichten van huurder en verhuurder
Met betrekking tot de verdeling van de lasten betreffende onderhoud en herstelling verklaren de partijen zich te richten naar de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. De gebruiker verbindt er zich toe bij het einde van de huurovereenkomst het goed in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst terug te geven. De gebruiker verbindt er zich toe de eigen kamer netjes te houden, mee zorg te dragen voor het schoon houden van de gemeenschappelijke ruimtes (keuken, badkamer, zithoek, …) en mee zorg te dragen voor het tijdig buiten zetten van papier, glas en restafval. Tevens verbindt de gebruiker er zich toe onmiddellijk de verhuurder te verwittigen zo er zich schade voordoet of dreigt voor te doen. De gebruiker staat in voor de schade rechtstreeks door hemzelf toegebracht of door anderen aan wie hij de toegang tot het goed verleende, voor zover die schade niet het gevolg is van een normaal gebruik. De gebruiker wordt vermoed gemeenschappelijk en voor zijn deel aansprakelijk te zijn voor schade aangebracht aan gemeenschappelijke delen van het huis en dit enkel indien de dader niet kan worden aangetoond.