Huurindexatie

[pekelboek]

Onlangs verhuisde ik uit mijn appartement.

Nu weigert mijn ex-verhuurder mij mijn volledige huurwaarborg terug te betalen omdat hij beweert dat ik geen gehoor heb gegeven aan een huurindexatie van een jaar geleden.

Hij heeft mij er echter nooit van op de hoogte gebracht dat de huurprijs gestegen was. Volgens onze huurovereenkomst is hij verplicht om dat schriftelijk te doen.

Ik heb nu een zaak gestart voor het vredegerecht. De verhuurder laat zich vertegenwoordigen door een advocaat. Deze beweert dat zijn client mij wél schriftelijk op de hoogte heeft gebracht en dat hij de brief op de zitting zal voorleggen. Ik ben er dus echter zeker van dat ik nooit een brief ontvangen heb.

Nu is mijn vraag: moet zo een brief normaal niet aangetekend verstuurd worden? Anders kan die advocaat gewoon een brief afprinten en zeggen dat zijn client die een jaar geleden naar mij verstuurd heeft! Hoe sterk sta ik in deze zaak??

[scorpioen]

Woninghuurwet
Art. 6. Indexatie.
(Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.) <W>
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

De wet voorziet niet dat dit per aangetekend schrijven moet gebeuren. maar de verhuurder moet bewijzen dat hij de huurder schriftelijk verzocht heeft de indexatie te betalen. Als de huurder betwist een schrijven ontvangen te hebben zal de verhuurder dit niet kunnen bewijzen, tenzij hij het per aangetekend schrijven gedaan heeft. Het voorleggen van een kopie van een brief die zou verstuurd zijn volstaat niet als bewijs.

scorpioen

[Vandebos]

Huurwetgeving

Art. 6. Indexatie.
(Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.) <W>
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

Als het niet aangetekend werd verzonden kan u effectief de datum van het schrijven bestrijden. Zijn er in het verleden indexaanpassingen gebeurd? Hoe heeft u deze ontvangen? (als die allemaal via as gebeurden kan je eventueel twijfel aantonen)
Zijn er in het verleden andere verzoeken van de verhuurder geweest waarop wel door u onmiddellijk werd gereageerd? Die kan je allemaal aanhalen om aan te tonen dat je wel degelijk altijd hebt ingegrepen op diens verzoeken en dat het wel zeer vreemd zou zijn mocht je dat nu opeens voor een indexaanpassing niet doen.

Ik zou je eveneens eens willen aanraden contact op te nemen met de huurdersbond. Hier vind je de contactgegevens terug. Je aansluiten kost op jaarbasis amper € 15.

[JohnD]

Volgens onze huurovereenkomst is hij verplicht om dat schriftelijk te doen.

Niet alleen kontraktueel maar ook volgens de huurwet.

Ik ben er dus echter zeker van dat ik nooit een brief ontvangen heb.

Belachelijk van die advokaat, tenzij hij u aangetekend verstuurd was, kan die verhuurder vanzelfsprekend nu nog gauw een brief typen en zeggen dat die toen verstuurd was. Opgelet de wet zegt niet dat de huurindexatie per AS dient gemeld te worden.

Hoe sterk sta ik in deze zaak??

Sterk, want de bewijslast ligt bij de verhuurder. En er is nog iets: waarom heeft de verhuurder al die tijd dat hij een "niet aan de huurindex aangepaste huur ontving", hier geen melding van gemaakt aan u ? U kan toch niet verweten worden dat hij zij rekeningen niet naziet ?? Hij kan tot 3 maanden teruggaan trouwens moest hij het vergeten hebben. Dit zijn toch al argumenten die u en uw advokaat kunnen gebruiken.

PS. Vergeet niet ons de uitslag van uw zaak voor vredegerecht mee te delen

[pekelboek]

UPDATE - intussen is de zaak opnieuw voorgekomen. Ik had intussen mijn eis gewijzigd en eiste nu ook teveel betaalde water onkosten terug; onderstaand mijn "wijziging van eis"

"ZITTING VREDEGERECHT TE ...
... JANUARI 2010
Rolnummer ....
WIJZIGING VAN EIS IN CONVENTIE
INZAKE
X
wonende te ...
EISER IN CONVENTIE
CONTRA
Y
wonende te ...
GEDAAGDE IN CONVENTIE,
gemachtigde ...
De eisende partij in conventie, verder te noemen X, doet
eerbiedig zeggen:

A) FEITEN

Op xx/xx/xx ging X als huurder een huurovereenkomst aan met gedaagde in conventie, verder te noemen Y, voor de huur van een appartement gelegen op .... De huur van het goed ging in vanaf xx/xx/xx.

Op xx/11/07 ontving X van Y een brief (zie bijlage 1) met de mededeling dat de huurprijs gestegen was door aanpassing van de huurindex. Hieraan werd door X prompt gehoor gegeven (zie betalingshistoriek, bijlage 2).

Op xx/xx/xx meldde X aan Y een einde te willen maken aan de huurovereenkomst. Na gezamenlijke inspectie op xx/xx/xx werd door beide partijen overeengekomen dat het gehuurde goed in een zodanig goede staat verkeerde dat X recht had op de volledige teruggave van de oorspronkelijke huurwaarborg van 1200 euro, verhoogd met de jaarlijks gekapitaliseerde intresten (over 3 jaar).

Toen op xx/xx/xx (7 dagen na de inspectie) bleek dat Y het geld niet teruggestort had, probeerde X haar voor een eerste maal per e-mail aan te manen om te betalen (zie bijlage 3). Y antwoordde hierop met een e-mail (zie bijlage 4). In de e-mail beweert Y dat X toch geen recht zou hebben op teruggave van de volledige huurwaarborg omdat ze de aanpassing van de huurindex van xx/11/08 "totaal genegeerd" zou hebben. X antwoordde daarop in een e-mail aan Y (zie bijlage 5) dat ze het hiermee hoegenaamd niet eens is omdat aanpassingen van de huurprijs niet automatisch gebeuren, maar slechts op schriftelijke vraag van de verhuurder aan de huurder. Y heeft X van deze tweede aanpassing van de huurprijs nooit op de hoogte gesteld, noch mondeling, nog schriftelijk per gewone post, noch schriftelijk per aangetekend schrijven.

Op alle verdere vragen en aanmaningen in e-mails van X aan Y kwam er geen antwoord meer.

Op xx/xx/xx stelde X Y officieel in gebreke door middel van een aangetekend schrijven (zie bijlage 6). X maande Y hierin aan om het verschuldigde bedrag te betalen voor xx/xx/xx.

In een laatste poging het geschil in der minne te regelen belde X Y op op xx/xx/xx. Dit leverde niet het minste resultaat op.

Op xx/xx/xx had X nog steeds het bedrag niet ontvangen. Hierop diende zij een verzoekschrift in bij het vredegerecht ....

Op xx/xx/xx ontving X een bedrag van 1030 euro op haar rekening van Y met als mededeling: “Terug betaling huurwaarborg niet betaalde huindex”

B) ARGUMENTATIE

X heeft steeds al haar verplichtingen nagekomen en is een voorbeeldige huurder geweest: ze heeft steeds correct de huur betaald (zie betalingshistoriek, bijlage 2) en liet na 3 jaar het gehuurde goed achter in voortreffelijke staat, waardoor na gezamenlijke inspectie van het gehuurde goed met Y werd afgesproken dat er niets van de huurwaarborg diende afgehouden te worden. Daarnaast heeft X tijdens de periode van bezichtigingen door nieuwe huurders meermaals haar agenda aangepast om Y zoveel mogelijk ter wille te zijn.

Y daarentegen heeft als verhuurder verschillende inbreuken gepleegd op de huurovereenkomst:
- De huurwaarborg werd niet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder geplaatst (artikel 6.2 van de huurovereenkomst, zie bijlage 7), maar door Y in eigen zak gestoken.
- De huurovereenkomst vermeldt dat de water onkosten inbegrepen zijn in de huurprijs (artikel 3.1 van de huurovereenkomst, zie bijlage 8 ). Dit wordt nog eens uitdrukkelijk vermeld in de bijzondere voorwaarden van de huurovereenkomst (zie bijlage 10). Desondanks heeft X deze onkosten toch steeds zelf nog eens afzonderlijk moeten betalen aan de watermaatschappij (zie afrekeningen watermaatschappij, bijlagen 11 en 12). Op 3 jaar tijd heeft X om deze reden dus meer dan 360 euro (36 maanden à 10 euro per maand) teveel huur aan Y betaald.
- De aanpassing van de huur van 2007 werd door Y op een foutieve manier berekend in haar voordeel: deze moest gebaseerd zijn op de naakte huurprijs (400 euro), maar werd berekend op basis van de totale huurprijs inclusief water onkosten (410 euro). Omdat het hier maandelijks slechts over een klein bedrag ging besliste X echter om dit zo te laten, omwille van de redelijkheid.

Y stelde X op een correcte manier op de hoogte van de eerste aanpassing van de huurindex (2007), schriftelijk per gewone post (zie bijlage 1). X gaf hier toen onmiddellijk gehoor aan.
Er is dan ook geen enkele reden waarom X moedwillig een tweede aanpassing van de huurindex (2008) "totaal genegeerd" zou hebben. Zij had van deze aanpassing simpelweg geen weet omdat zij er door Y niet van op de hoogte werd gesteld; noch mondeling, noch schriftelijk per gewone post, noch schriftelijk per aangetekend schrijven.

Bovendien had Y, indien zij X daadwerkelijk van de indexaanpassing op de hoogte had gesteld, nog steeds een jaar de mogelijkheid om X er op te wijzen dat die niet aan haar vraag had voldaan. Zij kon hiervoor zelfs rekenen op 3 maanden terugwerkende kracht (huurovereenkomst artikel 4.2, zie bijlage 9). Y heeft X hierover echter nooit gecontacteerd, op welke wijze dan ook.

C) WIJZIGING VAN EIS

Om deze redenen verzoekt de eisende partij, X, aan de vrederechter van het ... om de gedaagde, Y, uitvoerbaar bij vonnis bij voorraad te veroordelen tot het betalen van volgende bedragen aan de eisende partij, X:

- 170 euro achtergehouden huurwaarborg
- 111 euro achtergehouden intresten op de huurwaarborg, gekapitaliseerd ten
belope van 3 jaar
- 360 euro terugbetaling teveel betaalde huur (water onkosten)
- 35 euro terugbetaling gerechtskosten
- 75 euro terugbetaling kosten voor administratie en achternageloop
- alle wettelijke en verwijlintresten verschuldigd op deze bedragen

Hoogachtend,

X"

Uitspraak van de vrederechter: vermits de advocaat van Y niet op de proppen kon komen met een bewijs dat een brief met de aanvraag tot aanpassing van de huurprijs aan X was verstuurd, veroordeelde de rechter Y tot het betalen van volgende bedragen:

- 170 euro achtergehouden huurwaarborg
- 111 euro achtergehouden intresten op de huurwaarborg, gekapitaliseerd ten
belope van 3 jaar
- 180 euro terugbetaling teveel betaalde huur (water onkosten) = minnelijke schikking
- 17,5 euro terugbetaling gerechtskosten
- 37,5 euro terugbetaling kosten voor administratie en achternageloop
- alle wettelijke en verwijlintresten verschuldigd op deze bedragen

Ik ben zeer blij met deze uitspraak en heb het gevoel dat gerechtigheid is geschied. Mijn dank voor de goede raad op dit forum!

[Vandebos]

Graag gedaan.