Boete bij vroegtijdige opzeg

[Nadja U]

Goede avond

Wij hebben een 3 - 6 - 9 contract, wat wilt zeggen dat aangezien wij in het 3de jaar opzeg doen, wij een boete van respectievelijk 1 maand huur moeten betalen.

In ons contract staan letterlijk:
"de huurprijs bedraagt €625 per maand, verhoogt met €50 gemeenschappelijke kosten, aldus dient de som van €675 betaald te worden op voorhand de 1ste van elke maand......."

Nu is mijn vraag, is deze boete van één maand het oorspronkelijke in het huurcontract vastgesteld bedrag? Of is dit het huurbedrag wat wij nu per maand betalen? Vanwege de indexatie is onze huur namelijk gestegen.
Tevens betalen wij naast ons huurbedrag "vaste kosten" voor het onderhoud van de gang en dergelijke. Moet ook dit bijgeteld worden?

Bedankt voor het advies!
Mvg

[Vandebos]

Eindigt het contract tijdens het derde jaar? Is het mogelijk de start datum van het contract, de datum van opzeg en deze wanner het contract eindigt volgens de opzeg te posten.

Werd het huurcontract geregistreerd?

Art 3 §5 zegt:

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

In uw geval bedraagt de vergoeding de geïndexeerde €625.

[Nadja U]

Bedankt voor de snelle reactie!

Ons contract is van start gegaan op 01/02/2008 en zou eindigen op 01/02/2017. Wij willen volgende week aangetekend opzeggen zodat de opzeg ingaat op 01/07/10 en afloopt op 30/09/10. Ons huurcontract is geregistreerd dd 08/02/2008.

Wij hebben de huisbazin gecontacteerd met de vraag of zij effectief de boete gaat eisen, hierbij haar antwoord:
Wij hadden een langlopend huurcontract; door uw vervroegde opzeg, bent u in principe 1 maand huur verschuldigd.
Ik ben bereid om hiervan afstand te doen op voorwaarde dat er geen onderbreking is in de verhuring en dat de betaling van plaatsbeschrijving / EPC ten uwen laste komt.
Totale huurprijs = ? 700,-/maand minimum.
Mag ik jullie dan wel verzoeken om het appartement te verlaten een 5-tal dagen voor einde september om ons in staat te stellen de plaatsbeschrijving te doen in een leeg appartement ?

Haar "plan" is de plaatsbeschrijving nu door een expert te laten uitvoeren, terwijl wij bij intrede deze samen met haar gedaan hebben. Wij navraag van de kosten kregen we volgend antwoord:
Plaatsbeschrijving zal deze keer uitgevoerd worden door een expert; 50% ten laste van huidige huurder (= uzelf) en 50% ten laste van nieuwe huurder. Onafhankelijk van de situatie is dit een kost die so bie so voor 50% ten uwen laste valt.
Voor EPC-certificaat moet ik nog een expert aanstellen; prijs na te kijken.
Uw voordeel zit dus in 1 maand huur verminderd met de prijs van het EPC-certificaat.

Maar naar mijn "kennis" is de andere 50% ten laste van haar.

Verder hebben we zelf al een kostenplaatje gemaakt met alles. Het EPC zou +/- €150 kosten. Het appartement 5 dagen vroeger verlaten zou ook op een "verlies" van +/- €116 komen. Voor de plaatsbeschrijving weet ik niet wat een courant bedrag is?!
Na een tel gesprek van haar heeft te kennis gemaakt dat indien wij geen huurders vinden die aansluitend huren, wij alsnog de boete dienen te betalen. Vandaar onze twijfel of wij wel akkoord zouden gaan met dit alles, daar dit toch ook een geregel & rompslomp zou betekenen voor ons, die wij wellicht tervergeefs doen indien wij geen nieuwe mensen vinden.

Kunt u mij ook zeggen hoe beschadigingen en vergoedingen hiervoor tewerk gaan in de plaatsbeschrijving? Wij hebben bv een nieuwe laminaatvloer (volledig op onze kosten) in de living gelegd, daar de sisalvloer van 13jaar oud z'n beste tijd had gehad. Bij het op maat snijden, hebben we de stenen vensterbank geraakt met de zaag en staan er 2 lichte zichtbare krasjes op. Wordt hiervoor een vergoeding berekent of hoe moeten we dit zien?!

Mvg
Nadja

[Vandebos]

Ok,

U bent dus inderdaad 1 maand huur als wederverhuring schuldig.

Het compromis dat wordt aangeboden lijkt me redelijk; een epc certificaat kost ongeveer € 140- € 200. (hangt af van controleur en aard woning)

Wat betreft de plaatsbeschrijving heeft u echter gelijk; het opmaken van de intredende plaatsbeschrijving is een kost voor beide partijen, het verifiëren van het pand bij het uittreden niet, dit noopt immers geen nieuwe plaatsbeschrijving, enkel een verificatie van de intredende tegen de huidige toestand...

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Wat betreft de schade dat is iets wat niet via een forum te beoordelen valt. normaliter wordt dit wel als een beschadiging gezien. De berekening van een vergoeding voor die beschadiging is echter weer een geheel ander verhaal. De meeste verhuurders zien als vergoeding bij een beschadiging de kostprijs voor het vervangen van het beschadigde voorwerp, maar dit klopt niet. In essentie dient er enkel de waardederving als schadepost aangerekend te worden. En kras in een deur vereist niet dat de deur vervangen wordt, enkel dat de kras wordt weggewerkt. Een deur waar uw schoenmaat 44 in alle glorie in prijkt vereist wel vervangen te worden...