@ Mr. Vandenbos,
Maandag 16/02/09 kwam de eigenaar langs met een "expert" en die heeft de woning eens bekeken en deelde dan mee dat het zeker 525€ huur waard is.
Direct daarop zei de eigenaar dat hij tevreden is met 480€/maand als nieuwe huurprijs.
Vrijdag ben ik nog raad gaan vragen bij de huurdersbond in Gent en daar zeiden ze me dat hij desnoods 1000€ huurgeld mag vragen omdat het einde contract is.(contract begonnen op 15/12/2000 en loopt ten einde op 15/12/2009.
Momenteel betalen we 353.94 €,wat eigenlijk volgens de index 384.77 moet zijn . Dus we betalen +/- 30 € te weinig nu.
Wij zouden eventueel een tegemoetkoming willen doen en 450 € betalen,gewoon omdat we hier graag wonen.
En nogmaals,op die 9 jaar dat we hier wonen is er nog niks verbouwd wat een meerwaarde aan het huis zou kunnen meebrengen,enkel de nodige herstelwerken.
Hoe zit dat dan eigenlijk met die energiecontrole(of hoe heet da nu ook weer???)?
Als het huis niet aan de normen voldoet,moet hij het dan verbouwen en vernieuwen totdat het wel aan die normen voldoet?
Graag dringend antwoord,want morgen of dinsdag komt hij terug met een nieuw contract.
Alvast bedankt,
Dufour
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
hmmm
bij elk nieuw huurcontract na 2009 moet er een energiecoëfficient certificaat worden opgesteld. Dat toont de energiezuinigheid van het pand aan. Deze kosten zijn voor de eigenaar.
Ik zou dus eerst vragen dat er een dergelijk onderzoek gebeurt (prijs varieert van € 300 tot € 150)
Aan de hand van dat certificaat, als het niet positief uitvalt kan je bijvoorbeeld trachten je prijs van € 450 te bedingen.
Maak duidelijk aan de verhuurder dat:
- je er graag woont en blijft wonen;
- dat je bereidt bent een hogere prijs te betalen en dat jullie tot op heden nog nooit problemen hebben veroorzaakt bij betalingen;
- dat het pand onderhouden werd zoals het hoort en dat alhoewel de voorgestelde € 450 geen € 485 is, deze wel ten eerste een significante verhoging is en dat ten tweede hierdoor er voor hem geen mogelijke leegstand van het pand zal zijn en hij geen commissieloon (meestal 1 maand huur) aan een immokantoor dient af te staan. (maak voor hem de rekensom van één maand leegstand en 1 maand commissie aan €525 --> € 1050. verschil is €75 met jullie voorstel van € 450/maand. Dat wil zeggen dat hij 1 jaar aan die nieuwe prijs dient te verhuren vooraleer hij effectief winst maakt tov jullie voorstel en dit met nieuwe huurders die hij niet kent. (en geloof me, je kan je vergissen in mensen, ik heb verleden maand nog zo een "perfect" koppel moeten laten uitzetten. Verleden week de faktuur van € 3740 gekregen van de firma die alle sporen van drugsgebruik ed. heeft verwijdert, zelfs de gerechterlijke weigerde honden binnen te laten gaan wegens overvloed aan naalden en gebroken pottekes...)
Zoals altijd is het aangeraden een gulden middenweg te bewandelen. JUllie verhuurder lijkt me eerlijk gezegd de kwaadste nog niet. (vergelijk maar eens met een aantal andere verhalen hier)
bij elk nieuw huurcontract na 2009 moet er een energiecoëfficient certificaat worden opgesteld. Dat toont de energiezuinigheid van het pand aan. Deze kosten zijn voor de eigenaar.
Ik zou dus eerst vragen dat er een dergelijk onderzoek gebeurt (prijs varieert van € 300 tot € 150)
Aan de hand van dat certificaat, als het niet positief uitvalt kan je bijvoorbeeld trachten je prijs van € 450 te bedingen.
Maak duidelijk aan de verhuurder dat:
- je er graag woont en blijft wonen;
- dat je bereidt bent een hogere prijs te betalen en dat jullie tot op heden nog nooit problemen hebben veroorzaakt bij betalingen;
- dat het pand onderhouden werd zoals het hoort en dat alhoewel de voorgestelde € 450 geen € 485 is, deze wel ten eerste een significante verhoging is en dat ten tweede hierdoor er voor hem geen mogelijke leegstand van het pand zal zijn en hij geen commissieloon (meestal 1 maand huur) aan een immokantoor dient af te staan. (maak voor hem de rekensom van één maand leegstand en 1 maand commissie aan €525 --> € 1050. verschil is €75 met jullie voorstel van € 450/maand. Dat wil zeggen dat hij 1 jaar aan die nieuwe prijs dient te verhuren vooraleer hij effectief winst maakt tov jullie voorstel en dit met nieuwe huurders die hij niet kent. (en geloof me, je kan je vergissen in mensen, ik heb verleden maand nog zo een "perfect" koppel moeten laten uitzetten. Verleden week de faktuur van € 3740 gekregen van de firma die alle sporen van drugsgebruik ed. heeft verwijdert, zelfs de gerechterlijke weigerde honden binnen te laten gaan wegens overvloed aan naalden en gebroken pottekes...)
Zoals altijd is het aangeraden een gulden middenweg te bewandelen. JUllie verhuurder lijkt me eerlijk gezegd de kwaadste nog niet. (vergelijk maar eens met een aantal andere verhalen hier)
Dat nieuwe huurcontract mag wel slechts ingaan vanaf het ogenblik dat het oude is verlopen.
Ook kijken dat de indexering pas begint te lopen vanaf het verlopen van het oude contract.
Informeren naar plaatsbeschrijving? Het kan niet dat bij dat nieuwe contract een 9 jaar oude plaatsbeschrijving wordt gebruikt..
Ook kijken dat de indexering pas begint te lopen vanaf het verlopen van het oude contract.
Informeren naar plaatsbeschrijving? Het kan niet dat bij dat nieuwe contract een 9 jaar oude plaatsbeschrijving wordt gebruikt..
Interessant. Is dat wettellijk verplicht ? En moet dat bij aanvraag van de huurder worden voorgelegd ? Voor het tekenen van het kontrakt ? Wat bedoel je met na 2009 ? Vanaf 01.01.2009 ? Ik vermoed dat er nogal wat verhuurders van oudere woningen deze verplichting aan hun laars zullen lappen ? Wat indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt ? Heb je een link voor mij ?hmmm
bij elk nieuw huurcontract na 2009 moet er een energiecoëfficient certificaat worden opgesteld. Dat toont de energiezuinigheid van het pand aan. Deze kosten zijn voor de eigenaar.
Is verplicht vanaf 01/01/2009. het certificaat blijft 10 jaar geldig. Een copie van dit certificaat moet bij het huurcontract zitten, maar de beoordeling heeft, tot op heden geen enkel gevolg. Het enige pluspunt voor de huurder is dat hij weet of het pand dat hij huurt geïsoleerd is als een strohut of een gepantserde bunker. Niet aanwezigheid van dat certificaat kan als als risico tijdens een geding de nietigheid van het contract met zich meebrengen.
Meest volledige uitleg die ik op korte termijn vond:
http://www.energiesparen.be/epcparticulier
Meest volledige uitleg die ik op korte termijn vond:
http://www.energiesparen.be/epcparticulier
Het energieprestatiecertificaat is een verplicht document dat mogelijke kopers of huurders informeert over de energiezuinigheid van een woning. Op basis van het EPC kan u de energiezuinigheid van woningen vergelijken. Het EPC legt geen eisen op aan het gebouw, maar heeft een louter informerende taak.
Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert via steekproeven:
of het energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig is.
of het EPC correct is opgemaakt.
Wat zijn de sancties als er geen of een verkeerd energieprestatiecertificaat is?
Het VEA (Vlaams Energieagentschap) kan u, als eigenaar van een woongebouw, een administratieve geldboete opleggen van minimaal 500 euro en maximaal 5000 euro als u niet over een geldig EPC beschikt (wanneer u uw woning verkoopt of verhuurt).
Als ik een boete gekregen heb, moet ik dan nog een EPC laten opmaken?
Neen. Maar als u opnieuw verkoopt of verhuurt moet u wel over een EPC beschikken. Anders loopt u het risico opnieuw een boete te krijgen.
www.vlaanderen.be
Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert via steekproeven:
of het energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig is.
of het EPC correct is opgemaakt.
Wat zijn de sancties als er geen of een verkeerd energieprestatiecertificaat is?
Het VEA (Vlaams Energieagentschap) kan u, als eigenaar van een woongebouw, een administratieve geldboete opleggen van minimaal 500 euro en maximaal 5000 euro als u niet over een geldig EPC beschikt (wanneer u uw woning verkoopt of verhuurt).
Als ik een boete gekregen heb, moet ik dan nog een EPC laten opmaken?
Neen. Maar als u opnieuw verkoopt of verhuurt moet u wel over een EPC beschikken. Anders loopt u het risico opnieuw een boete te krijgen.
www.vlaanderen.be
Dus als ik het goed begrijp kan een nieuwe huurder dit dokument eisen indien zijn nieuw huurkontrakt begon te lopen vanaf 01.02.09 ? Want hij moet toch kunnen weten of die woning goed geisoleerd is vooraleer hij het kontrakt tekent ? Stel hij tekent het kontrakt zonder te weten dat dit mag opgevraagd worden, en bijkomend nu hij het app. reeds huurt kan hem het dokument nog niet voorgelegd worden ? In elk geval als het certificaat hoe dan ook alsnog door de verhuurder/eigenaar word aangevraagd terwijl het vanaf 01.01.09 verplicht was, zal het een datum hebben na het opstellen van dat huurkontrakt van 01.02.09, zodat de huurder duidelijk benadeeld werd bij de beoordeling van huurwoning.
Ik heb een uitermate sterk vermoeden dat veel eigenaars hier hun voeten aan vegen. Bij mij is het in elk geval in mijn garage warmer in het putje van de winter dan in mijn living, maar dat heeft dan weer met verliezen te maken en niet zozeer met isolatie.
Laatste vraag: kan je dat als oude huurder nu ook opvragen, dan weet ik meteen of de eigenaar zoiets heeft en in het tegengestelde geval kan ik sommige huidige huurders die er vanaf 01.01.09 zijn bijgekomen, en die zich bedrogen voelen, misschien de gouden tip geven om aan hun kontrakt onderuit te kunnen.
Ik heb een uitermate sterk vermoeden dat veel eigenaars hier hun voeten aan vegen. Bij mij is het in elk geval in mijn garage warmer in het putje van de winter dan in mijn living, maar dat heeft dan weer met verliezen te maken en niet zozeer met isolatie.
Laatste vraag: kan je dat als oude huurder nu ook opvragen, dan weet ik meteen of de eigenaar zoiets heeft en in het tegengestelde geval kan ik sommige huidige huurders die er vanaf 01.01.09 zijn bijgekomen, en die zich bedrogen voelen, misschien de gouden tip geven om aan hun kontrakt onderuit te kunnen.
Moelijke vraag; het EPC is zo nagelnieuw dat er nog geen enkele jurispredentie om bestaat. Net zoals met praktisch alle nieuwe wetgeving in België vermoed ik ten stelligste dat er een zekere gedoogperiode zal zijn. (1 - 2 jaar) en dat men pas nadien de eerste echte resultaten in vredegerechten zal zien.
Bovendien zijn er nog problemen met het EPC. Waarom is het bv nodig dat er in een flatgebouw waar alle eenheden identiek zijn qua beglazing, verwarming en isolatie een uniek EPC per appartement dient opgesteld te worden? Ik zie hier in de nabije toekomst nog vragen en gedingen tegen gestart worden.
Voor de rest is het zo dat de huidige regelgeving enkel voorziet in een administratief boetesysteem voor de eigenaar indien hij bij verhuur na 01/01/2009 geen EPC kan voorleggen. Echter een certificaat enkel om deze reden in het leven roepen lijkt me nogal... kafkiaans... Ik zie het wel degelijk gebeuren dat naar de toekomst het ontbreken van een EPC als een verzwarend element in het nietig verklaren van een contract zal worden gebruikt.
Nu is het wel zo dat je niet de hemel of hel van dit EPC mag verwachten. Gebouwen worden beoordeeld en krijgen een waarde op een schaal van 0 - 600 (hoe lager, hoe beter) waarbij 0-100 als nieuwbouw wordt beschouwd.
Toen ik begin februari een 32 jaar oud appartement liet keuren (dat volledig in orde was voor een 32 jaar oud appartement) kreeg dit een score van 158... Bijna nieuwbouwmateriaal dus.
Wat de waarde wordt van het EPC voor huurder en verhuurder in een markt waar de vraag momenteel, en mijn inziens de komende jaren, het aanbod overtreft laat ik nu dus nog geheel in het midden. Zoals altijd zal veel afhangen van gewone burgers die hun dossiers op een volledige en correcte wijze voorbereiden en de vrederechters al of niet van hun gelijk overtuigen.
Bovendien zijn er nog problemen met het EPC. Waarom is het bv nodig dat er in een flatgebouw waar alle eenheden identiek zijn qua beglazing, verwarming en isolatie een uniek EPC per appartement dient opgesteld te worden? Ik zie hier in de nabije toekomst nog vragen en gedingen tegen gestart worden.
Voor de rest is het zo dat de huidige regelgeving enkel voorziet in een administratief boetesysteem voor de eigenaar indien hij bij verhuur na 01/01/2009 geen EPC kan voorleggen. Echter een certificaat enkel om deze reden in het leven roepen lijkt me nogal... kafkiaans... Ik zie het wel degelijk gebeuren dat naar de toekomst het ontbreken van een EPC als een verzwarend element in het nietig verklaren van een contract zal worden gebruikt.
Nu is het wel zo dat je niet de hemel of hel van dit EPC mag verwachten. Gebouwen worden beoordeeld en krijgen een waarde op een schaal van 0 - 600 (hoe lager, hoe beter) waarbij 0-100 als nieuwbouw wordt beschouwd.
Toen ik begin februari een 32 jaar oud appartement liet keuren (dat volledig in orde was voor een 32 jaar oud appartement) kreeg dit een score van 158... Bijna nieuwbouwmateriaal dus.
Wat de waarde wordt van het EPC voor huurder en verhuurder in een markt waar de vraag momenteel, en mijn inziens de komende jaren, het aanbod overtreft laat ik nu dus nog geheel in het midden. Zoals altijd zal veel afhangen van gewone burgers die hun dossiers op een volledige en correcte wijze voorbereiden en de vrederechters al of niet van hun gelijk overtuigen.
Ik ben zo goed als zeker van niet.Laatste vraag: kan je dat als oude huurder nu ook opvragen, dan weet ik meteen of de eigenaar zoiets heeft en in het tegengestelde geval kan ik sommige huidige huurders die er vanaf 01.01.09 zijn bijgekomen, en die zich bedrogen voelen, misschien de gouden tip geven om aan hun kontrakt onderuit te kunnen.
Ik heb de link van Vandebos gelezen en daarin staat heel duidelijk:
Het EPC moet beschikbaar zijn op moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Het energieprestatiecertificaat informeert op die manier de potentiële kopers en huurders over de energetische kwaliteit van het gebouw.
Daaruit begrijp ik dat voor woonsten waarin een huurcontract lopend is van voor 01/01/09, de eigenaar geen EPC moet kunnen voorleggen. Pas op het moment dat een woning na die datum opnieuw te huur of te koop komt te staan moet hij over dat certificaat beschikken.
Het lijkt me dus perfect mogelijk dat er binnen hetzelfde gebouw EPC's zijn voor appartementen die nu pas verhuurd werden maar niet voor die waar al een huurcontract lopende was. Logisch, het kost niet niks en is maar 10 jaar geldig. Als verhuurder ga ik niet meteen voor al die certificaten zorgen als sommige huurders misschien nog jaren blijven en ik pas een EPC moet kunnen voorleggen aan een volgende kandidaat-huurder. Zo schuift ook de vervaldatum ervan mee op.
Ik vind dat EPC wel goed, maar potentiële huurders/kopers moeten er ook niet alles van verwachten. Qua warmterendement zijn er nog veel andere factoren die nooit in een EPC bevat zullen zijn. Of ze rekening houden met buitenmuren weet ik (nog) niet, maar ze zullen/kunnen nooit rekening houden met het feit of aangrenzende en onderliggende ruimtes van buren verwarmd worden of niet. En iedereen weet dat dat een groot verschil in verwarmingskosten kan betekenen.
Laatst gewijzigd door artemis op 23 feb 2009 17:11, 1 keer totaal gewijzigd.
al postte.-
Franciscus
- Berichten: 39724
- Juridisch actief: Nee
Het EPC geeft enkel een theoretische waarde van energieverbruik
Het is niet zo dat de deskundige type A werkelijk gaat meten wat het warmteverlies is van uw woning.
vb In mijn woning heb ikzelf 30 cm glaswol gestoken in mijn onderdak - wel daar wordt geen rekening mee gehouden want niet vast te stellen.
Ik heb wel overal facturen van maar wie zegt dat de isolatie er werkelijk tussenzit.
Het EPC is echter een start waarmee de overheid kan beginnen om energiezuinige woningen te bevoordelen.
PS zelfs een warmtefoto van de gemeente waarop duidelijk te zien is dat onze woning blauw is en de andere ( de buren) rood - is geen argument
Net zoals de controle voor het AREI - door vb Vinçotte - dat zegt enkel iets over de toestand op dat ogenblik maar niets over de toestand x jaar later of het gebruik van onwettige kattekoppen.
Het is niet zo dat de deskundige type A werkelijk gaat meten wat het warmteverlies is van uw woning.
vb In mijn woning heb ikzelf 30 cm glaswol gestoken in mijn onderdak - wel daar wordt geen rekening mee gehouden want niet vast te stellen.
Ik heb wel overal facturen van maar wie zegt dat de isolatie er werkelijk tussenzit.
Het EPC is echter een start waarmee de overheid kan beginnen om energiezuinige woningen te bevoordelen.
PS zelfs een warmtefoto van de gemeente waarop duidelijk te zien is dat onze woning blauw is en de andere ( de buren) rood - is geen argument
Net zoals de controle voor het AREI - door vb Vinçotte - dat zegt enkel iets over de toestand op dat ogenblik maar niets over de toestand x jaar later of het gebruik van onwettige kattekoppen.