Wie is de huurder?

[George2]

En ja sloeberken, er is natuurlijk een probleem. Door nalatig onderhoud, goten werden niet gereinigd, is er ernstige waterschade aan een muur van het gebouw.

[sloeberken]

Beste denlowie, deze particulier is de huur niet aangegaan als zaakvoerder namens het bedrijf, maar als partikulier. In het contract komt geen verwijzing voor, zelfs niet onrechtstreeks naar een firma. Als inderdaad de huur, ondanks de beperkende bepalingen van het contract is overgegaan op de firma die de laatste huur betaald heeft, zijn dan de andere bepalingen van het contract nog van toepassing, zoals de opzegtermijn en de andere verplichtingen?

Je hebt stilzwijgend toegestemd met de betaling van de huur door de bvba, waardoor er een mondeling huurovereenkomst is ontstaan.

Onderhoud en reinigen dakgoot zijn voor de verhuurder.

[George2]

Tja, ik meende op dit forum toch al gelezen te hebben dat reinigen van dakgoten tot het gewone huurdersonderhoud hoorde, maar deze discussie wil ik liever in een aparte post voeren. Dit om bij het onderwerp te blijven. Waarom schrijf ik dan erover? Wel omdat in het huurcontract staat dat de huurder de goten diende te reinigen. Toch in het contract met de oorspronkelijke huurder, die blijkbaar plots van zijn contractuele verplichtingen ontheven is. Vandaar mijn - ondertussen al een paar keer - herhaalde vraag, indien inderdaad de firma nu houder is van de huurceel, zijn de bepalingen van het contract dan nog geldig of is er gewoon geen contract meer? Indien niet, dan heeft dit wel enorme gevolgen, en niet alleen voor mij.

[Franciscus]

Maar vanaf het begin u schrijft het zelf " mijn familielid verhuur het aan aan particulier die het gebruikt voor zijn bedrijf' die bvba dus of zijn rechtsgeldige opvolger.

[mava105]

Tja, ik meende op dit forum toch al gelezen te hebben dat reinigen van dakgoten tot het gewone huurdersonderhoud hoorde, .

Alleen de gemakkelijk bereikbare goten zijn door de huurders uit te kuisen. Moeilijk bereikbare goten zijn voor de verhuurder, evenals het herstellen van de lekken.

[Franciscus]

Wel op deze site: de nuttige documenten bij vastgoed recht.
Dit al zeker
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 87&t=44510" onclick="window.open(this.href);return false;.
Ook de andere rubrieken/teksten eens bekijken in die sectie.

[George2]

Allen bedankt voor de nuttige informatie, maar zoals eerder vermeld zou ik graag de discussie over schade voeren in een apart onderwerp. Als ik even samenvat wat ik tot dusver te weten gekomen ben over dit onderwerp is dat het volgende:
- door het aanvaarden van de betalingen van een firma is de firma stilzwijgend eigenaar geworden van de huurceel, hoewel de firma nooit een contract onderschreven heeft. Zelfs, als het huurcontract overdracht van huur en onderhuur verbiedt

Wat weet ik nog niet:
- bestaat het oorspronkelijke huurcontract nog, nu met als hurende partij (de firma) ipv de gekende particulier (persoon1 die het contract als particulier ondertekende) of is het nu een huur geworden zonder contract (ik dacht zelfs dat dit niet was toegestaan).
- geldt dit ook voor de woningverhuur. Als je een woning verhuurt aan een persoon als hoofdverblijfplaats en een firma betaalt de huur voor deze persoon (als bv extralegaal voordeel), wordt de firma dan ook eigenaar van de huurceel?
- en als dit zo is, wat als dan een andere particulier de huur betaald, bv een familielid, zonder dat dit betalende familielid daar verblijft, wordt deze betaler dan ook eigenaar van de huurceel?

[VDG2]

Ik ben niet akkoord. Wie de betalingen uitvoert is mijn insziens van geen belang. Of dat nu een bedrijf is, de paus of kinneke Jezus, die wordt daarom niet plots stilzwijgend partij of huurder bij de huurovereenkomst.
Stel u voor dat als iemand eens problemen heeft om de huur te betalen en vb. de moeder dit even voor haar rekening neemt. Ben ik dan plots de huurder niet meer en de moeder plots wel??
Ik herinner mij een discussie van enkele weken geleden waarbij een moeder de huur had betaald en de huisbaas (ging toen om woninghuur) de moeder plots als partij betrok. Daar schreeuwde iedereen dat zij net geen partij was. Dat de betalingen door haar haar niet automatisch partij maakten. En in dit geval plots wel??
Ik zie het verschil niet met deze case...? Maar ik hoor graag jullie opmerkingen.

[sloeberken]

Er is wel een groot verschil tussen even de huur betalen en jaren de huur betalen. Moest ik even de huur van dochter of zoon betalen zou ik bij mededeling huur maand xxx op naam van ......
zetten, hoe kan anders verhuurder weten wie betaald heeft. Ik kan me ook niet ontdoen dat verhuurder, zich niet heeft bekommerd om zijn eigendom na die jaren.

[VDG2]

Ik kan me ook niet ontdoen dat verhuurder, zich niet heeft bekommerd om zijn eigendom na die jaren.
Er is wel een groot verschil tussen even de huur betalen en jaren de huur betalen. Moest ik even de huur van dochter of zoon betalen zou ik bij mededeling huur maand xxx op naam van ......
zetten, hoe kan anders verhuurder weten wie betaald heeft. Ik kan me ook niet ontdoen dat verhuurder, zich niet heeft bekommerd om zijn eigendom na die jaren.

Zolang de huur werd betaald, waarom zou hij... De huurder is verplicht zich te houden aan het contract, dus het goed te onderhouden zoals een goed huisvader. Als de huurder geen gebreken meldt, waarom zou de verhuurder de huurder periodiek moeten gaan "lastig vallen" om te vragen of alles ok is? Het is de plicht van de huurder om zaken te melden en zich voor de rest aan het contract te houden. De verhuurder anderzijds moet de huurder het rustig genot gunnen en bij gebreken etc. die voor de verhuurder zijn de nodige herstellingen doen.
Ik heb persoonlijk nog nooit een verhuurder weten bellen/binnenspringen om mij eens te vragen of alles ok was in zijn pand... Zolang de huur wordt betaald hoor ik die niet.

Ik blijf erbij, wie betaalt maakt volgens mij niet uit. Zelf al zou, bij wijze van voorbeeld, mijn moeder jarenlang mijn huur betalen, dan nog is zij niet de huurder. Ik ben de huurder en ik ben degene met de contractuele verplichtingen, niet mijn moeder.

Dus waarom zou dat anders zijn in dit geval? De huur werd betaald, door wie is van geen belang, hij werd betaald. De huur door iemand anders laten betalen ontslaat niemand van zijn contractuele verplichtingen. De verhuurder heeft er geen uitstaans mee dat de originele huurder blijkbaar de huur heeft overgedragen. Dit is niet tegenwerpbaar aan de verhuurder gezien 1) in het contract deze mogelijkheid excpliciet uitgesloten werd, 2) het "gedogen" van betalingen door een derde geen toestemming is, niet impliciet, niet expliciet, dat er mag onderverhuurd worden of dat de huur mag overgedragen worden. De huurder blijft gehouden aan zijn contractuele verplichtingen.

My two cents. Maar als iemand het tegendeel kan aantonen op een gegronde manier dan hoor ik dat nog steeds graag.

[denlowie]

Mijnheer Jansens gaat een huur contract aan, een paar jaar later vormt mijnheer Jansens een bvba en zijn éénmanszaak word dus een bvba, hij is natuurlijk de zaakvoerder, jaren nadien laat mijnheer Jansens zijn aandelen van de BVBA over aan mijnheer Pieters die op zijn beurt zaakvoerder word.

En dit is wat hier is gebeurt, bij mij was het nog een stap verder mijnheer Jansens liet de BVBA over aan een Engelse LTD , en werd de BVBA ontnonden, waardoor er een ander bankrekening nummer werd, die betaalde 4 jaar de huur zoals het moet en dan pas ontdekte men dat er een ander huurder was, daar hebben ze niks kunnen aan doen.

[George2]

Dat is een straf verhaal denlowie, ik volgde eerder de mening van VDG2. Uit dit relaas echter blijkt duidelijk dat het betalen vanaf een andere rekening, en daar niet op reageren, onverwachte gevolgen heeft.
Voor alle duidelijkheid, bevatte het contract van mijnheer Janssens de bepaling dat er een verbod was op overdracht van huur en onderhuur? Waren de artikelen van het overgenomen huurcontract nog van toepassing of bleek dit dan een verhuring zonder contract te zijn geworden? En..., is dit ook van toepassing voor woninghuur?

[denlowie]

Wat woning huur betreft dit weet ik niet, ben met het huur recht niet vertrouwd.

Wel weet ik wat ik indertijd gedaan heb, en in het gelijk ben gesteld, dit was een verhuring eerst een industrieel huurcontract van 18 jaar vast gelegd bij een notaris, door de overname van de bvba door de LTD met bijhuis in Belgie, en ik aan de verhuurder niks heb gezegd, of geschreven kwam het op een verhuring zonder contract te staan.
Moet wel zegen dat de verhuurder eerst woedend was, maar daarna hij er mee kon leven en we hebben nu geen ruzie.

[sloeberken]

Ik kan me ook niet ontdoen dat verhuurder, zich niet heeft bekommerd om zijn eigendom na die jaren.
Er is wel een groot verschil tussen even de huur betalen en jaren de huur betalen. Moest ik even de huur van dochter of zoon betalen zou ik bij mededeling huur maand xxx op naam van ......
zetten, hoe kan anders verhuurder weten wie betaald heeft. Ik kan me ook niet ontdoen dat verhuurder, zich niet heeft bekommerd om zijn eigendom na die jaren.

Zolang de huur werd betaald, waarom zou hij... De huurder is verplicht zich te houden aan het contract, dus het goed te onderhouden zoals een goed huisvader. Als de huurder geen gebreken meldt, waarom zou de verhuurder de huurder periodiek moeten gaan "lastig vallen" om te vragen of alles ok is? Het is de plicht van de huurder om zaken te melden en zich voor de rest aan het contract te houden. De verhuurder anderzijds moet de huurder het rustig genot gunnen en bij gebreken etc. die voor de verhuurder zijn de nodige herstellingen doen.
Ik heb persoonlijk nog nooit een verhuurder weten bellen/binnenspringen om mij eens te vragen of alles ok was in zijn pand... Zolang de huur wordt betaald hoor ik die niet.

Ik blijf erbij, wie betaalt maakt volgens mij niet uit. Zelf al zou, bij wijze van voorbeeld, mijn moeder jarenlang mijn huur betalen, dan nog is zij niet de huurder. Ik ben de huurder en ik ben degene met de contractuele verplichtingen, niet mijn moeder.

Dus waarom zou dat anders zijn in dit geval? De huur werd betaald, door wie is van geen belang, hij werd betaald. De huur door iemand anders laten betalen ontslaat niemand van zijn contractuele verplichtingen. De verhuurder heeft er geen uitstaans mee dat de originele huurder blijkbaar de huur heeft overgedragen. Dit is niet tegenwerpbaar aan de verhuurder gezien 1) in het contract deze mogelijkheid excpliciet uitgesloten werd, 2) het "gedogen" van betalingen door een derde geen toestemming is, niet impliciet, niet expliciet, dat er mag onderverhuurd worden of dat de huur mag overgedragen worden. De huurder blijft gehouden aan zijn contractuele verplichtingen.

My two cents. Maar als iemand het tegendeel kan aantonen op een gegronde manier dan hoor ik dat nog steeds graag.

Bij gewone huur met hoofdbewoning is het duidelijk wie er woont en van wanneer. We kunnen ook de zaak omdraaien, stel dat verhuurder er mondeling mee akkoord is gegaan dat de huidige huurder het pand mocht huren. De wet zegt nog altijd wie iets beweert hij het ook moet kunnen bewijzen, ik denk dat de huidige huurder van het pand over het sterkste bewijs beschikt door jaren de huur te betalen. Zie niet in hoe een vrederechter het anders gaat uitspreken. Wat de eventuele schade betreft kan er misschien gediscuteerd worden, maar waarschijnlijk is er geen plaatsbeschrijving. In elk geval kan ik me niet ontdoen dat van de kant van de verhuurder een nalatigheid is.
Als u een pand of woning verhuurd en plots krijg je betalingen van iemand anders, dan ga je toch onmiddellijk op onderzoek uit, maar niet vele jaren later.
Hoe ga je vorige huurder nog ter verantwoording vragen.

[George2]

Wat woning huur betreft dit weet ik niet, ben met het huur recht niet vertrouwd.

Wel weet ik wat ik indertijd gedaan heb, en in het gelijk ben gesteld, dit was een verhuring eerst een industrieel huurcontract van 18 jaar vast gelegd bij een notaris, door de overname van de bvba door de LTD met bijhuis in Belgie, en ik aan de verhuurder niks heb gezegd, of geschreven kwam het op een verhuring zonder contract te staan.
Moet wel zegen dat de verhuurder eerst woedend was, maar daarna hij er mee kon leven en we hebben nu geen ruzie.

Dit is echt niet dezelfde situatie denk ik. Het betreft hier geen industrieel huurcontract, wel een verhuring tussen particulieren. Er is geen firma overgenomen door een andere, wel heeft persoon1 zijn firma blijkbaar overgedaan aan persoon2. Ik kan trouwens persoon1 niet bereiken om deze zaak te regelen. Het allereerste wat ik wil bereiken is onduidelijkheden rechtzetten. Best zou zijn een nieuw huurcontract af te sluiten met persoon2, maar als het contract met persoon niet kan opgezegd worden loop ik het risico met huurcontracten voor hetzelfde pand te zitten.