EPC doorrekenen

[KJ86]

Net zoals X, stigmatiseer je de huurder als 'dommerik'.
Als de huurder een contract krijgt en niet akkoord is met de wijze waarop het epc is doorgerekend (niet, geheel, gedeeltelijk of een bedrag voor elk jaar bewoning) dan moet hij dit niet tekenen. Simply walk away!

[JPV]

Het hoeft echt niet om verwijzingen te maken naar een groep mensen die hier totaal niks mee te maken hebben.

Wetgeving is er net om de huurder te beschermen tegen standaard gedrag van een of meerdere huurders die op die manier denken boven de wet te staan en impliciet wetgeving op te leggen. Als alle verhuurders zouden redeneren zoals jij, zou in hun ogen de wet totaal overbodig zijn omdat ze dan zelf wetten kunnen opleggen.

Het lijkt me niet aanrekenbaar tenzij er een vast bedrag voor aangerekend wordt, zie analoge rechtspraak over handelshuurovereenkomsten:


Vred. Brugge (4) 8 september 2011

In het kader van een handelshuurovereenkomst zijn de partijen in principe vrij de gemeenschappelijke lasten door de mede-eigendom te omschrijven en ten laste te leggen van de huurder. Deze bepaling mag echter niet in strijd zijn met art. 1728ter BW dat op straffe van nietigheid bepaalt dat de kosten dienen te beantwoorden aan de werkelijke uitgaven.

Als werkelijke kosten dienen beschouwd te worden de kosten veroorzaakt door het gebouw en de exploitatie van de mede-eigendom.

Erelonen, administratie kosten, advocatenkosten en notariskosten, komen dan ook niet in aanmerking.

--------------

En dan nog volg ik Artemis. Een kost VOOR begin huurovereenkomst lijkt me moeilijk te kaderen in de huurovereenkomst. Dat men expliciet iets uitsloot, was niet enkel voor kosten voor de huurovereenkomst, maar alle kosten in het kader van de huurovereenkomst.

[KJ86]

Er is geen specifieke of zelfs vage beperking in de huurwetgeving op het doorrekenen van een EPC.
Voor verkoop is die beperking wel expliciet opgenomen. De kosten van levering moet gedragen worden door de verkoper volgens artikel 1608 van het BW. Ik geloof dat deze rechtsregel van aanvullend recht is waardoor contractueel kan afgeweken worden.
Bovendien is er in 2009 wel een expliciete beperking gekomen op het doorrekenen van makelaarskosten .
Makelaars die voor 2009 de kosten gedeeltelijk doorrekenende, zijn niet vervolgd voor illegale praktijken zoals JPV insinueert. Op dat moment was dat hier in het Waasland schering en inslag en volledig legaal.
Je mag dan ook naar analogie van de makelaarskosten, de kosten van een epc doorrekenen zolang dat dit niet in strijd is met de huurwetgeving. Dat wil dus zeggen dat een verhuurder die vandaag de dag een epc doorrekent mits akkoord van de huurder geen crimineel is en zich niet boven de wet waant.

Hetzelfde voor contracten van voor 2007 (nog maar 8 jaar geleden). Tot in 2007 konden huurder en verhuurder perfect overeenkomen om allerlei herstellingen in een huurwoning ten laste te leggen van de huurder. Je zou verwachten dat dit de normale gang van zaken is. Ik ken immers geen enkele andere sector waarin dat de overheid gaat bepalen tussen twee particulieren of ondernemingen, wie dat welke kosten gaat dragen.
Als iemand een sector kent waar dit wel van toepassing is, laat het mij gerust weten. Het is zelf zo dat de wetgever, het niet heeft aangedurfd om die beperking retroactief te maken. Een clausule in een contract van voor 2007 waarin dat de schilderwerken voor de huurder zijn, kan perfect afgedwongen worden.

Zolang dat de clausule niet in strijd is met de wet en niet ingaat tegen de openbare orde en goede zeden zie ik niet in op basis van wat dat je zo'n clausule als ongeoorloofd zou kunnen beoordelen. Net zoals met de makelaarskosten in 2009 zal de wetgever moeten bepalen of dat een EPC al dan niet doorgerekend mag worden.

[sloeberken]

Je kan zoveel clausules in een huurcontract plaatsen als je wil, met wederzijdse toestemming. Tot een van de partijen het gaat betwisten.
Artikel 1608 heeft niets met huur te maken.

Hetzelfde voor contracten van voor 2007 (nog maar 8 jaar geleden). Tot in 2007 konden huurder en verhuurder perfect overeenkomen om allerlei herstellingen in een huurwoning ten laste te leggen van de huurder. Je zou verwachten dat dit de normale gang van zaken is. Ik ken immers geen enkele andere sector waarin dat de overheid gaat bepalen tussen twee particulieren of ondernemingen, wie dat welke kosten gaat dragen.

Door de vele misbruiken heeft de wetgever moeten ingrijpen.

[KJ86]

Ik dacht dat het duidelijk was uit mijn bericht dat artikel 1608 niets te maken heeft met verhuur.
Ik heb het er alleen maar bijgehaald om aan te tonen dat de wetgever dit soort praktijken wel geregeld heeft bij verkoop. In een verkoopovereenkomst kan je dan alsnog afwijken omdat deze rechtsregel van aanvullend recht is. Bij verkoop kan je dus ook het EPC doorrekenen.

Als de wetgever zou willen dat een epc niet doorgerekend wordt bij verhuur, kunnen ze simpelweg de inhoud van artikel 1608 toevoegen aan de huurwetgeving.

Door de vele misbruiken heeft de wetgever moeten ingrijpen.

Wat bedoel je daarmee?
Huurders zouden zichzelf durven misbruiken?
Je hebt immers hun handtekening nodig want anders heb je geen verhuur!

[Xenophon]

EPC is een verplichting opgelegd aan de verhuurder; het certificaat moet er zijn vóórdat er een contract getekend wordt en heeft ook weinig te maken met een kost eigen aan het genot van het gehuurde goed tijdens het contract dus ik zou niet weten welke grond er zou zijn om het als kost op te nemen. U kan bv ook een jaarlijkse onderhoudsbeurt van de verwarming contractueel opleggen aan de huurder, maar niet de kost van het onderhoud dat u laten doen heeft de maand vóór het contract lijkt me, om de simpele reden dat er geen verband is met de huurperiode.

Maar in praktijk wordt over dat soort van kosten niet gepiept en worden ze gewoon verrekend in de basishuur.

[KJ86]

Het epc is een kost die gemaakt moet worden voor de huurder te informeren. De verhuurder haalt geen enkel voordeel uit dit attest.
Integendeel, vaak geeft het epc een vertekend beeld van de realiteit omdat er veel standaardwaarden gebruikt worden en isolatie die niet kan bewezen worden niet in aanmerking komt. Erewoord is spijtig genoeg niet voldoende.
Bovendien heeft de geschiedenis ons geleerd dat kosten voor een pand te huur te stellen, contractueel kunnen doorgerekend worden zolang ze niet expliciet in strijd zijn met de huurwetgeving. De wetgever heeft pas in 2009 een halt toegeroepen aan het doorrekenen van makelaarskosten door een bijvoegsel in de huurwet.

[Xenophon]

Dat die EPC-attesten onzin zijn en een vertekend beeld geven, daar zijn we het over eens (het huis met de laagste energiekost dat ik verhuur heeft de hoogste EPC-score....elektrische verwarming op accumulatie, never mind dat er 30 cm isolatie in het dak zit en zowel de muren als de vloer zwaar geïsoleerd zijn en er ramen met 0.8 glas inzitten).