Hallo iedereen,
Dit is wellicht een interessante casus. Helaas voor mij realiteit. Ik probeer me wegwijs te maken in het huurrecht maar ben toch erg benieuwd wat jullie kijk is.
Het gaat om het volgende:
Huurcontract per 1/1/2021 voor 1 jaar. Contract ondertekend in november 2020. Verhuurder zal pas tegen eind dec 2020 het goed in eigendom krijgen.
Huurder ziet begin december toch af van het huurcontract. Stelt voor om minnelijke overeenstemming door iets meer dan één maand huur te betalen.
Nog geen reactie van verhuurder.
Wat kan ik verwachtten van de verhuurder??
Ik neem aan dat huurcontract waarschijnlijk nog niet geregistreerd is. (Registratie zou onmogelijk zijn zonder dat ze nog daadwerkelijk het eigendom hebben verkregen. Toch?!)
En zonder registratie, heb ik als huurder eigenlijk niet rekening te houden met termijn van opzegging noch vergoeding. Heb alsnog een vergoeding voorgesteld omdat de verstandhouding erg goed was met verhuurder.
Maar wat kan ik nu verwachten. Zou verhuurder misschien alsnog kunnen registreren?? En zaak voor het gerecht kunnen brengen? En hoe zou het dan kunnen verlopen?
Alvast zeeer bedankt voor jullie hulp in deze!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
bosprocureur
- Berichten: 7054
Voorzichtig zou ik durven zeggen dat de verhuurder nu al, zonder dat de akte verleden is , beschikt over de rechten op dat pand vanaf 1 januari, en het dus ook perfect kan verhuren vanaf die datum.
En registreren is toch bedoeld om het bestaan van een overeenkomst te bevestigen? Of de verhuurder al eigenaar is, doet dus m.i. weinig ter zake, hij verhuurt met ingang van 1 januari aanstaande.
En registreren is toch bedoeld om het bestaan van een overeenkomst te bevestigen? Of de verhuurder al eigenaar is, doet dus m.i. weinig ter zake, hij verhuurt met ingang van 1 januari aanstaande.
Bedankt allen voor de reactie!
Dus als ik het goed begrijp, kan verhuurder de huurovk alsnog registreren. En in dat geval zou er sprake zijn van 3 maanden opzeg + vergoeding. Komen de volgende vragen bij mij op:
In die 3 maanden opzeg zou ik dan ook niet de sleutel moeten krijgen, waardoor de verhuurder geen toegang heeft tot de woning?
En hoe zit het met de kosten voor de plaatsbeschrijving + waarborg. Ik ben niet voornemens om deze gelden over te maken, vooral met het oog dat de bewoning nog niet is aangevangen en dit ook niet zal gebeuren. Dus ook geen schade aan de woning door mij.
We wonen niet in België, en zien dus af van de verhuizing. Hoe zit het dan wat betreft registratie huurovk + niet inschrijven in de belgische gemeente?
Ik verwacht ook dat het immokantoor snel andere huurders zal kunnen vinden. Dus lijkt het jullie ook niet dat de verhuurders meer baat hebben als ze de minnelijke schikking accepteren en gelijk doorkunnen met andere huurders? Zo kunnen ze immers ook toegang tot woning behouden en het opknappen. Ipv gedoe met plaatsbeschrijving etc etc en maanden later de woning weer terughebben..?
Hoe zouden jullie denken als verhuurder
Dus als ik het goed begrijp, kan verhuurder de huurovk alsnog registreren. En in dat geval zou er sprake zijn van 3 maanden opzeg + vergoeding. Komen de volgende vragen bij mij op:
In die 3 maanden opzeg zou ik dan ook niet de sleutel moeten krijgen, waardoor de verhuurder geen toegang heeft tot de woning?
En hoe zit het met de kosten voor de plaatsbeschrijving + waarborg. Ik ben niet voornemens om deze gelden over te maken, vooral met het oog dat de bewoning nog niet is aangevangen en dit ook niet zal gebeuren. Dus ook geen schade aan de woning door mij.
We wonen niet in België, en zien dus af van de verhuizing. Hoe zit het dan wat betreft registratie huurovk + niet inschrijven in de belgische gemeente?
Ik verwacht ook dat het immokantoor snel andere huurders zal kunnen vinden. Dus lijkt het jullie ook niet dat de verhuurders meer baat hebben als ze de minnelijke schikking accepteren en gelijk doorkunnen met andere huurders? Zo kunnen ze immers ook toegang tot woning behouden en het opknappen. Ipv gedoe met plaatsbeschrijving etc etc en maanden later de woning weer terughebben..?
Hoe zouden jullie denken als verhuurder
Sorry, maar ik denk dat dit contract mogelijk nietig is. Men kan technisch gezien geen huurcontract afsluiten voor iets dat men niet bezit, Immers: de akte moet nog verleden worden en de verkoop kan theoretisch gezien nog altijd afspringen. Dat samen met het gegeven dat het contract nog niet geregistreerd is, zou ik gewoon meteen het contract per AS opzeggen wegens : "niet geregistreerd huurcontract tussen huurder (jouw naam) en niet-eigenaar die op het ogenblik van ondertekening niet in de mogelijkheid is om het pand te verhuren".
Mij lijkt het dat hier enige verwarring kan ontstaan . ( vanaf de tweede zin / akkoord met eerste zin ) .U als huurder hebt het recht op gelijk welk tijdstip een huurcontract op te zeggen.
Maar, vanaf ondertekening van het contract heeft de eigenaar recht op 2 maanden registratie termijn.
Na deze termijn en indien niet geregistreerd kan u zonder opzeg termijn of schadevergoeding vertrekken.
Uw contract werd opgezegd voor de ingang van het contract dus kan u niet genieten van de opzegging voorwaarden die bij niet registratie gelden.
U dient dus de verhuurder een wederverhuring vergoeding te betalen van 1/ 1/2 maand huur.
Het recht van de verhuurder op 2 maand om te registreren , doet niets af aan het recht van de huurder om op ieder tijdstip te beeindigen .
Huurder hoeft dus niet op die twee maanden te wachten .
Het betalen van een vergoeding is ook alleen maar voorzien , wanneer huurder opzegt NA dat het contract geregistreerd is . ( of desgevallend GEEN vergoeding wanneer het contract niet geregistreerd is binnen 2 maand )
Artikel 21 paragraaf 2
Zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden, vermeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, zijn de opzeggingstermijn, vermeld in het eerste lid, en de vergoeding, vermeld in het tweede lid, niet van toepassing. De huurder brengt de verhuurder op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
Wat de opzeg aangaat : Opgezegd December / gaat in op 1 Januari / eindigt 31 januari - Dit moet uiteraard betaald als zijnde huur .
Verder maakt het niet uit als verhuurder zou registreren op 2 of 3 Januari . De opzeg is gebeurd VOOR die datum .( namelijk in December )
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
-
bosprocureur
- Berichten: 7054
Inderdaad, die zin kan verwarrend overkomen.Wellicht daarom dat ik er ongeveer het tegengestelde in zie 
.
Meer bepaald hiermee ben ik dus niet akkoord :
.
Meer bepaald hiermee ben ik dus niet akkoord :
Het betalen van een vergoeding is ook alleen maar voorzien , wanneer huurder opzegt NA dat het contract geregistreerd is . [/quote]
Ik versta hieruit dat die vergoeding niet verschuldigd is, maar enkel indien de opzeg gegeven wordt NA de twee maand na ondertekening van het contract, EN als het contract op dat ogenblik nog niet geregistreerd zou zijn. Dus eigenlijk kan de verhuurder op dit vlak rustig afwachten en een pijpke roken in zijn zetel, tot bijna twee maand na ondertekening, zonder zijn "recht op vergoeding" te verliezen. Met het risico voor hem dat hij het vergeet
@eylis
Ja het contract spreekt over eigenaar, terwijl men dat ten tijde van ondertekenen eigenlijk niet is. Wat betreft nietigheid, maakt het wat uit dat wij hebben ondertekend terwijl wij wisten dat het goed nog niet in hun eigendom was + dat wanneer de huur zal aanvangen op 1 jan zij dan waarschijnlijk wel de eigenaar zijn?
Ja het contract spreekt over eigenaar, terwijl men dat ten tijde van ondertekenen eigenlijk niet is. Wat betreft nietigheid, maakt het wat uit dat wij hebben ondertekend terwijl wij wisten dat het goed nog niet in hun eigendom was + dat wanneer de huur zal aanvangen op 1 jan zij dan waarschijnlijk wel de eigenaar zijn?
Het maakt mijns inziens niet uit of u wist dat de ondertekenaar de eigenaar niet is. De persoon in kwestie pleegt in de eerste plaats valsheid in geschrifte (hij is de eigenaar niet en op papier beweert hij van wel) en in die valse hoedanigheid is hij niet gerechtigs een huurcontract af te sluiten. Dus verstuur morgenvroeg meteen die AS. Als u dat doet voordat de zogenaamde eigenaar het contract registreert zit u safe.
Maar kan een huurovereenkomst worden geregistreerd zonder plaatsbeschrijving?
De plaatsbeschrijving zouden wij pas doen midden december nadat de huidige eigenaar eruit gaat.. deze zou door een derde gedaan worden en we zouden eventueel zelf nog dingen kunnen toevoegen aan dat rapport alvorens we een handtekening zouden zetten.
Voor nu staat er in het huurcontract dat de woning ok is behoudens hetgeen in de plaatsbeschrijving aangegeven..
Maar deze ontbreekt nu dus.
De plaatsbeschrijving zouden wij pas doen midden december nadat de huidige eigenaar eruit gaat.. deze zou door een derde gedaan worden en we zouden eventueel zelf nog dingen kunnen toevoegen aan dat rapport alvorens we een handtekening zouden zetten.
Voor nu staat er in het huurcontract dat de woning ok is behoudens hetgeen in de plaatsbeschrijving aangegeven..
Maar deze ontbreekt nu dus.
In het kader van het aangetekend schrijven, kwam ik dit nog tegen:
"In de Woninghuurwet is geen sanctie voorzien voor de foutieve opzegging van een niet-aangevangen huurovereenkomst. In zo’n geval zal het de Vrederechter zijn die bij gebreke aan akkoord tussen de partijen naar billijkheid een vergoeding zal begroten die de schade van de opgezegde partij dekt."
Ik wacht nog morgen wat de reactie zal zijn van de toekomstige verhuurder op mijn informele opzegging
(app + mail)/voorstel voor minnelijke schikking. Mocht dat negatief zijn, dan zal ik alsnog een aangetekende opzegging versturen.
"In de Woninghuurwet is geen sanctie voorzien voor de foutieve opzegging van een niet-aangevangen huurovereenkomst. In zo’n geval zal het de Vrederechter zijn die bij gebreke aan akkoord tussen de partijen naar billijkheid een vergoeding zal begroten die de schade van de opgezegde partij dekt."
Ik wacht nog morgen wat de reactie zal zijn van de toekomstige verhuurder op mijn informele opzegging
(app + mail)/voorstel voor minnelijke schikking. Mocht dat negatief zijn, dan zal ik alsnog een aangetekende opzegging versturen.
Bron:In het kader van het aangetekend schrijven, kwam ik dit nog tegen:
"In de Woninghuurwet is geen sanctie voorzien voor de foutieve opzegging van een niet-aangevangen huurovereenkomst. In zo’n geval zal het de Vrederechter zijn die bij gebreke aan akkoord tussen de partijen naar billijkheid een vergoeding zal begroten die de schade van de opgezegde partij dekt."
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie ... reenkomst/
maar staat er dan ergens in de wet wie verhuurder van een pand kan zijn? Ik ben dit nog nooit ergens tegen gekomen eigenlijk. Ik denk niet dat de verhuurder per se altijd de eigenaar moet zijn?Het maakt mijns inziens niet uit of u wist dat de ondertekenaar de eigenaar niet is. De persoon in kwestie pleegt in de eerste plaats valsheid in geschrifte (hij is de eigenaar niet en op papier beweert hij van wel) en in die valse hoedanigheid is hij niet gerechtigs een huurcontract af te sluiten. Dus verstuur morgenvroeg meteen die AS. Als u dat doet voordat de zogenaamde eigenaar het contract registreert zit u safe.
Wat de opzeg door huurder betreft, ik zie hier persoonlijk 3 opties;
1) minnelijk overeen komen met de verhuurder en dit op papier zetten
2) naar het vredegerecht trekken
3) het huurcontract laten starten 01/01/2021 en onmiddellijk de opzegbrief versturen, dan moet nog de huur van januari, februari en de helft van maart betaald worden.
1) minnelijk overeen komen met de verhuurder en dit op papier zetten
2) naar het vredegerecht trekken
3) het huurcontract laten starten 01/01/2021 en onmiddellijk de opzegbrief versturen, dan moet nog de huur van januari, februari en de helft van maart betaald worden.
Mischien mis ik hier iets . Ik heb reeds twee maal gelezen dat huurder ( TS ) er toe zou gehouden zijn 3 maand opzegvergoeding , dan wel 3 maand huur te betalen , dan wel anderhalve maand vergoeding .
Afgezien van de vraag of een toekomstige eigenaar reeds een pand kan verhuren ,vooraleer eigenaar te zijn , in welke ik mij niet kan uitspreken ( maar eerder geneigd ben in de richting van WEL ) .
is het bij een NIET geregistreerd contract van KORTE duur , afgesloten na 1 Januari 2019 , wel degelijk mogelijk op te zeggen ZONDER opzeggingstermijn en ZONDER opzeggingsvergoeding .
Ik wil nogmaals herhalen :
Artikel 21 paragraaf 2
Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (citeeropschrift: "Vlaams Woninghuurdecreet")
https://codex.vlaanderen.be/PrintDocume ... e#H1089111
Zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden, vermeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, zijn de opzeggingstermijn, vermeld in het eerste lid, en de vergoeding, vermeld in het tweede lid, niet van toepassing. De huurder brengt de verhuurder op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
en ik zou vragen aan degenen die anders beweren dit te staven .
Afgezien van de vraag of een toekomstige eigenaar reeds een pand kan verhuren ,vooraleer eigenaar te zijn , in welke ik mij niet kan uitspreken ( maar eerder geneigd ben in de richting van WEL ) .
is het bij een NIET geregistreerd contract van KORTE duur , afgesloten na 1 Januari 2019 , wel degelijk mogelijk op te zeggen ZONDER opzeggingstermijn en ZONDER opzeggingsvergoeding .
Ik wil nogmaals herhalen :
Artikel 21 paragraaf 2
Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (citeeropschrift: "Vlaams Woninghuurdecreet")
https://codex.vlaanderen.be/PrintDocume ... e#H1089111
Zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden, vermeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, zijn de opzeggingstermijn, vermeld in het eerste lid, en de vergoeding, vermeld in het tweede lid, niet van toepassing. De huurder brengt de verhuurder op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
en ik zou vragen aan degenen die anders beweren dit te staven .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Altijd opletten wat derde partij websites verkondigen .Bron:In het kader van het aangetekend schrijven, kwam ik dit nog tegen:
"In de Woninghuurwet is geen sanctie voorzien voor de foutieve opzegging van een niet-aangevangen huurovereenkomst. In zo’n geval zal het de Vrederechter zijn die bij gebreke aan akkoord tussen de partijen naar billijkheid een vergoeding zal begroten die de schade van de opgezegde partij dekt."
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie ... reenkomst/
Dit " Livios" geval ging over een VERHUURDER die onrechtmatig de huur opzegde , en waarbij de huurder wel degelijk schade opgelopen had ( maar iets te voortvarend een te hoge schadevergoeding eiste ) .
Duidelijk een andere problematiek .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .