JuridischForum.be

Een vriend van mij heeft het volgende probleem.

Hij woont in een app. blok met 1 centrale verwarming en vanaf 11:00 's avonds word de verwarming met een timer afgezet tot 07:00 's morgens. De brander in de kelder kan dus tijdens die periode niet aan of uitgaan volgens de temp. van de hoofdtermostaat.

Hij werkt echter in shift en had ook graag verwarming 's nachts, wat neem ik aan zijn volle recht is. Het automatisch afsluiten van die brander is natuurlijk bedoeld om beperking van verlies. Immers zelfs als alle centrale verwarmingselementen toe zouden staan zou er nog verlies zijn natuurlijk en zou de brander toch nog aan en uit slaan en het water verwarmen om het verlies te kompenseren.

Mijn vraag: mag hij eisen dat die installatie aan blijft 's nachts ? Het nadeel voor andere bewoners is natuurlijk dat indien zij 's nachts geen verbruik willen zij telkens hun verwarming moeten afsluiten (kranen) of termostaat moeten verlagen.

Een thermostaat op 0 zetten is dat zo'n groot probleem?

In principe kan het niet dat een 'koude kikker' zich niet tijdens de nacht kan verwarmen.

Ik dacht dat je de nachttemperatuur centrale verwarming best op zo'n 15 - 16 graden instelt , om al te grote afkoeling en dus hoge stookkosten de volgende ochtend te voorkomen.
Of ben ik verkeerd?

In dit geval maakt het een groot verschil uit of de persoon in kwestie eigenaar of huurder is. Als hij huurder is, is hieraan - vrees ik - niet veel te doen. Men kan best beginnen met het nakijken van het reglement van mede-eigendom. Hierin staan de zaken opgesomd waarover de syndicus kan beslissen. Indien dit niet opgenomen is, is het de algemene vergadering van mede-eigenaars die hierover beslissen. Over de verwarming wordt met een meerderheid van stemmen beslist. Iedere eigenaar is vertegenwoordigd in verhouding tot het aandeel van zijn eigendom. Huurder zijn uiteraard niet vertegenwoordigd op deze vergadering. Een huurder kan natuurlijk wel zijn grieven duidelijk maken aan de eigenaar, die dit dan eventueel op een algemene eigenaarsvergadering ter sprake kan brengen. Deze vergadering zijn - ook weer in het algemeen reglement - periodiek vastgelegd. Men kan eventueel ook een bijzondere vergadering samenroepen, maar de kans dat dit kan voor een verwarming acht ik zeer klein.

Mocht dit ter sprake komen op een algemene eigenaarsvergadering denk ik dus dat de kans wel bijzonder klein is, dat hieraan iets veranderd wordt.

De minimale nachttemperatuur voor een centrale verwarming is 7° in de winter om bevriesing van de leidingen te voorkomen.

Mijn gedacht? Hij kan volgens mij zeker en vast eisen dat de verwarmingsketel niet wordt afgezet. Zoiets hoort volgens mij gewoon bij het basis-huurgenot dat elke huurder moet genieten. 't Zou me verbazen als ik hiermee fout zou zitten... Wie kent de regels?

Er is geen syndicus en het zijn allemaal huurders en een eigenaar die ook in het app. blok woont. Hij laat dus die verwarming met een tijdsregelaar afslaan tijdens de nacht vanaf 23:00 tot 07:30. Hierdoor hoeven de medehuurders en hijzelf natuurlijk de termostaat, voorzover er een is, dat weet ik niet, of de kraan(en) van de verschillende CV elementen niet meer dicht te draaien. De persoon in kwestie kan dus 's nachts niet genieten van verwarming, en de andere huurders natuurlijk ook niet. Af en toe heeft er al wel eens een geklaagd dat hij 's avonds (= vanaf 23:00 dus) geen verwarming meer had na een nachtje uit of zo.

Art.1709.Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het GENOT van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen.(Burgerlijk Wetboek).

De huurder die iedere nacht in de KOU moet zitten heeft geen GENOT van de zaak...de huurder meot in staat zijn om zich 24/24 te kunnen verwarmen!

Dat is klaar en duidelijk. Zo hoor ik het graag met verwijzing naar Art BW. en zo. Vrederechter dus als ik het goed begrijp na AS.

Mijn gedacht? Hij kan volgens mij zeker en vast eisen dat de verwarmingsketel niet wordt afgezet. Zoiets hoort volgens mij gewoon bij het basis-huurgenot dat elke huurder moet genieten. 't Zou me verbazen als ik hiermee fout zou zitten... Wie kent de regels?

Juist dat dacht ik ook. Het is natuurlijk ook zo dat als de verwarming 's nachts uit staat er ook geen verlies is, want het beschikbaar moeten zijn van die energie is ook al een verlies natuurlijk, zelfs als er individueel per app. wel of niet gebruik van gemaakt word.

Lex heeft gelijk, maar er moet wel wat genuanceerd worden. Als er in het contract iets wordt vermeld, of het is de VME die dat beslist heeft dan kan het zijn dat het absolute genotsrecht ietwat wordt afgezwakt.

Staat er iets in de overeenkomst (of in de statuten van de VME) wat betreft de verwarming.

Lex heeft gelijk, maar er moet wel wat genuanceerd worden. Als er in het contract iets wordt vermeld, of het is de VME die dat beslist heeft dan kan het zijn dat het absolute genotsrecht ietwat wordt afgezwakt.

Staat er iets in de overeenkomst (of in de statuten van de VME) wat betreft de verwarming.

Er is geen syndicus en het zijn allemaal huurders en een eigenaar die ook in het app. blok woont.

Hieruit durf ik afleiden dat er geen Vereniging van Mede-Eigenaars is...

Juist, niets in het kontrakt of enige verwijzing. Ook niets van medeeigenaars of zo.

Bezijdens de juridische kant van de zaak wil ik het volgende opmerken: (het werd in een vorig antwoord reeds aangehaald)

Voor een economisch gebruik van de centrale verwarming is het belangrijke dat er geen al te grote verschillen in temperatuur voorkomen.

De CV volledig afzetten gedurende de nacht betekent dat de ketel 's morgens vanaf de omgevingstemperatuur moet aanslaan en opwarmen tot normale keteltemperatuur (doorgaans zo'n 65-75°).
Dus moet de ketel 's morgens inhalen wat hij tijdens de nacht verloren is.
De meest economische oplossing is om de kamerthermostaat 's nachts ongeveer 5-6° te doen zakken tov de dagtemperatuur.
Trouwens, hoe verdeelt men daar de kosten voor verwarming?
Mijn oplossing: het plaatsen van:
1/ Caloriemeters in ieder appartement. Zo weet iedere huurder exact wat hij/zij heeft verbruikt.
2/ Andere kamerthermostaten met instelmogelijkheid van een dag en nachttemperatuur, desnoods met een tijds-schakelklok.

Het antwoord van Roadie kan ik inderdaad onderschrijven, met één opmerking. Caloriemeters zijn technisch intussen voorbijgestreefd omdat ze niet precies genoeg werken. Het is interresanter om aparte meters te plaatsen net na de splitsing van de verwarmingsbuizen. Hierdoor wordt de circulatie van het warm water gemeten. Als men op het einde van het jaar een globale afrekening van het gas (of stookolie) verbruik heeft, kan men aan de hand van deze meters zeer precies procentueel de kosten verdelen.

Ook juridisch gezien ligt de zaak niet zo eenvoudig. Ten eerste lijkt mij vanuit de rechtspraak de uitspraak van Lex "moet in staat zijn om..." ivm BW art. 1713 meestal zeer eng en letterlijk te interpreteren. De huurder moet met andere woorden de mogelijkheid hebben om zich te verwarmen onafhankelijk of de centrale verwarming aan staat of niet. Als hij zich kan verwarmen met electrische verwarming, zonder dat hieruit bijkomende kosten komen (de centrale verwarming wordt betaald per verbruik en niet forfaitair), dan zal de vrederechter niet geneigd zijn om op zijn vraag in te gaan. Nu heb ik wel geen rechtspraak kunnen terugvinden ivm verwarming maar wel ivm water en sanitair (naar analoog).

Bovendien moet men er dan ook rekening mee houden, hoe de andere huurders hier tegenover staan. Als zij van de verhuurder eisen dat de verwarming (omwille van kosten) 's nachts uitstaat of lager staat, dan is er wel een juridisch probleem. De verhuuder zal dan kunnen aanhalen dat de derving van genot door derden komt en niet door hem. Dit wordt dan nog bemoeilijkt door het feit dat er tussen de huurders onderling geen juridische band bestaat, zodat het vastleggen van verantwoordelijkheden wel heel ingewikkeld gaat worden. Ook hier heb ik geen rechtstreekse uitspraken gevonden, maar wel aanverwante zaken, zowel het gebruik van gemeenschappelijke garages of opslagruimten. En in een aantal gevallen is de verhuurder ontslagen van verantwoordelijkheid.

Beachcomber schreef:
Lex heeft gelijk, maar er moet wel wat genuanceerd worden. Als er in het contract iets wordt vermeld, of het is de VME die dat beslist heeft dan kan het zijn dat het absolute genotsrecht ietwat wordt afgezwakt.

Staat er iets in de overeenkomst (of in de statuten van de VME) wat betreft de verwarming.


JohnD schreef:
Er is geen syndicus en het zijn allemaal huurders en een eigenaar die ook in het app. blok woont.

Dat zal me leren om onzorgvuldig te lezen.

Op dit moment is de uitkomst van Lex, inderdaad, de juiste...