huurcontract ontbonden lastens verhuurder, gevolgen? ...

[Volta]

Hey!

Vandaag jullie site ontdekt en al heel wat interessante onderwerpen gevonden
Alleen nog geen antwoord op mijn vraagjes...

Wij huurden tot voor kort een woning en zijn zeer onlangs verhuisd. Reden voor deze verhuis lag in het feit dat de elektriciteitsvoorziening in de woning onvoldoende was voor "normaal huishoudelijk gebruik". In augustus dienden wij een verzoekschrift in bij de vrederechter en vroegen de ontbinding van de huurovereenkomst (op grond van wanprestatie door verhuurder), alsook de vrijgave van de huurwaarborg, en de terugbetaling van de kosten voor de keuring van de elektriciteit (was door smerige truc van huisbaas in onze nek terecht gekomen). Na ettelijke zittingen kwam op 27 november het vonnis: de vrederechter verklaarde de huurovereenkomst ontbonden (op datum van indienen verzoekschrift), vrijgave van de huurwaarborg in ons voordeel, terugbetaling door verhuurder van de keuringskosten.

Vraag 1:
Er werd bij aanvang van de huurovereenkomst een staat van bevinding opgemaakt. Aangezien de huurovereenkomst ontbonden werd op datum van 22 augustus, moet er dan nu nog een staat van bevinding bij vertrek worden opgemaakt? De huurwaarborg hebben wij intussen terug in ons bezit (op vertoon van vonnis aan Krefima).
Probleem hierbij is dat de verhuurder de sloten reeds heeft veranderd (zonder ons te verwittigen) omdat hij werken in de woning wil uitvoeren. Zijn redenering: de huurovereenkomst is ontbonden, dus ik mag met de woning doen wat ik wil.
Bij het veranderen van de sloten heeft hij beschadigingen toegebracht aan de deuren... Kunnen deze (en andere beschadigingen ten gevolgen van zijn werken) nog op ons worden verhaald nu hij de sloten heeft veranderd en er nog geen staat van bevinding werd opgemaakt?

Vraag 2:
Er staan nog enkele zaken van ons in de woning, maar aangezien hij de sloten heeft veranderd, kunnen wij deze niet meer gaan ophalen. Bij deze spullen o.a. ons kuisgerief maar ook mijn aquarium met (voorlopig nog) levende vissen...
Wij contacteerden hem en hij beloofde telefonisch om de originele sloten er terug in te steken zodat wij de spullen konden ophalen. Rarara, dit gebeurde echter niet en is niet meer te bereiken...

De sleutels van de originele sloten hebben wij nog steeds in ons bezit, aangezien we met de huisbaas hadden afgesproken dat wij hem deze zouden overhandigen nadat wij onze persoonlijke spullen uit de woning hadden gehaald. Kunnen wij de sleutel gewoon aangetekend opsturen indien hij weigert van onze spullen terug te geven? Ik vermoed dat we op dit ogenblik niet zelf nog eens de sloten mogen vervangen om onze spullen te bemachtigen...

Aanvankelijk waren we superblij met het vonnis, gezien het maandenlange gebekvecht en geprocedeer, maar nu blijkt het natuurlijk nog niet helemaal afgelopen te zijn. Krijgen we onze centen terug? Gaat hij in beroep? Afwachten...

Ik hoop dat er iemand is die me raad kan geven, want ik heb online nergens een antwoord kunnen vinden...

Groetjes!
Vicky

[JohnD]

De huurwaarborg hebben wij intussen terug in ons bezit (op vertoon van vonnis aan Krefima).
Probleem hierbij is dat de verhuurder de sloten reeds heeft veranderd (zonder ons te verwittigen) omdat hij werken in de woning wil uitvoeren. Zijn redenering: de huurovereenkomst is ontbonden, dus ik mag met de woning doen wat ik wil.
Bij het veranderen van de sloten heeft hij beschadigingen toegebracht aan de deuren... Kunnen deze (en andere beschadigingen ten gevolgen van zijn werken) nog op ons worden verhaald nu hij de sloten heeft veranderd en er nog geen staat van bevinding werd opgemaakt?

Ik denk van niet, trouwens U hebt de waarborg terug. Eens hij de sloten veranderd heeft en U niet meer binnen kan heeft hij niet het minste verhaal meer. U schrijft hem nog maar eens een AS waarin U alle verantwoordelijkheid afwijst voor eventuele schade en verschil met de eerste plaatsbeschrijving. Met zijn daad van het veranderen van de sloten kan hij U voor niets meer verantwoordelijk stellen.

Er staan nog enkele zaken van ons in de woning, maar aangezien hij de sloten heeft veranderd, kunnen wij deze niet meer gaan ophalen. Bij deze spullen o.a. ons kuisgerief maar ook mijn aquarium met (voorlopig nog) levende vissen...
Wij contacteerden hem en hij beloofde telefonisch om de originele sloten er terug in te steken zodat wij de spullen konden ophalen. Rarara, dit gebeurde echter niet en is niet meer te bereiken...
De sleutels van de originele sloten hebben wij nog steeds in ons bezit, aangezien we met de huisbaas hadden afgesproken dat wij hem deze zouden overhandigen nadat wij onze persoonlijke spullen uit de woning hadden gehaald. Kunnen wij de sleutel gewoon aangetekend opsturen indien hij weigert van onze spullen terug te geven? Ik vermoed dat we op dit ogenblik niet zelf nog eens de sloten mogen vervangen om onze spullen te bemachtigen...
Aanvankelijk waren we superblij met het vonnis, gezien het maandenlange gebekvecht en geprocedeer, maar nu blijkt het natuurlijk nog niet helemaal afgelopen te zijn. Krijgen we onze centen terug? Gaat hij in beroep? Afwachten...

Dit is natuurlijk een andere situatie. Misschien kan iemand op het forum wat dit laatste betreft helpen. Ik weet nl. niet of U een slotenmaker kan laten komen om het slot open te breken. Hij heeft in ieder geval door het vervangen van de sloten iets gedaan wat hij niet mocht doen zonder uw toestemming, ookal omdat niet kan verwacht worden dat U de dag na de uitspraak de woning verlaat.

[Volta]

Bedankt voor je antwoord!

Ik denk inderdaad dat een aangetekend schrijven m.b.t. de verandering van de sloten en het niet meer aansprakelijk gesteld kunnen worden van eventuele schade de veiligste oplossing is wat dat betreft.

Wat onze persoonlijke spullen betreft, twijfel ik nog of ik hem in datzelfde aangetekend schrijven zou vragen om een afspraak te maken voor het ophalen van de persoonlijke spullen, alsook voor het noteren van de meterstanden (wat ook nog niet gebeurde) en het overhandigen van onze (inmiddels weliswaar onbruikbare) sleutels.
Anderzijds kan ik juridisch gezien weinig of niets ten laste gelegd worden indien ik een slotenmaker laat komen om de deuren te openen. Van huisvredebreuk is hier dan geen sprake aangezien het om een bewoond pand moet gaan, wat niet het geval is.
Diefstal evenmin want het zijn onze persoonlijke spullen (wat met facturen kan bewezen worden).
Vernieling eveneens niet, want als het door een slotenmaker gedaan wordt en hij een nieuw slot steekt, is er niets vernield.
Zou ik hem meedelen in het AS dat ik overga tot het erbij halen van een slotenmaker indien hij niet ingaat op mijn vraag?

Lijkt dit een logische en wettelijk correcte redenering of zijn er andersdenkende zielen?

[JohnD]

Bedankt voor je antwoord!

Ik denk inderdaad dat een aangetekend schrijven m.b.t. de verandering van de sloten en het niet meer aansprakelijk gesteld kunnen worden van eventuele schade de veiligste oplossing is wat dat betreft.

Wat onze persoonlijke spullen betreft, twijfel ik nog of ik hem in datzelfde aangetekend schrijven zou vragen om een afspraak te maken voor het ophalen van de persoonlijke spullen, alsook voor het noteren van de meterstanden (wat ook nog niet gebeurde) en het overhandigen van onze (inmiddels weliswaar onbruikbare) sleutels.
Anderzijds kan ik juridisch gezien weinig of niets ten laste gelegd worden indien ik een slotenmaker laat komen om de deuren te openen. Van huisvredebreuk is hier dan geen sprake aangezien het om een bewoond pand moet gaan, wat niet het geval is.
Diefstal evenmin want het zijn onze persoonlijke spullen (wat met facturen kan bewezen worden).
Vernieling eveneens niet, want als het door een slotenmaker gedaan wordt en hij een nieuw slot steekt, is er niets vernield.
Zou ik hem meedelen in het AS dat ik overga tot het erbij halen van een slotenmaker indien hij niet ingaat op mijn vraag?
Lijkt dit een logische en wettelijk correcte redenering of zijn er andersdenkende zielen?

Een andere slotenmaker die zijn slot dus vernield (ik weet niet of die slotenmakers een slot kunnen openen zonder het te vernielen) lijkt mij een goed idee. Ik zou dan in dat AS toch ineens een datum vastleggen. Dat een slotenmaker zomaar op ieders bevel een slot vervangt stelt bij mij grote vragen. Hoe kan die nu weten wie de rechtmatige eigenaar is of wie toegang mag hebben tot een woning ? Zijn die slotenmakers niet strafbaar ?

[Volta]

Ik heb gisteren een AS verstuurd naar de huisbaas met hierin de vraag om op zaterdag 13 december om 14u aanwezig te zijn aan de woning om onze persoonlijke spullen te overhandigen en de meterstanden te noteren (wat ook nog niet gebeurde). Eveneens meegedeeld dat wij niet langer aansprakelijk gesteld kunnen worden voor elke schade die afwijkt van de plaatsbeschrijving bij intrede...
Wat ik niet in het AS heb vermeld is dat indien hij niet op de afspraak aanwezig is en hij ons hiervan op voorhand niet verwittigt, wij diezelfde dag een slotenmaker erbij halen om de sloten te vervangen.
Beroepshalve heb ik reeds menige slotenmakers aan het werk gezien en die doen dat "properkes"
Op het internet ben ik op zoek gegaan naar de voorwaarden voor een slotenmaker om een slot te openen/vervangen, maar kon niets specifieks vinden. Het enige wat ik vond was in clausules van verzekeringsmaatschappijen dat men aan de slotenmaker moet kunnen aantonen dat men in de woning verblijft of er zaken heeft (om de kosten van de slotenmaker terugbetaald te krijgen van de verzekering). Nergens heb ik gevonden dat je aan de slotenmaker moet kunnen bewijzen dat je er gedomicilieerd bent of dergelijke. Ik ga er straks een paar afbellen en eens navraag doen... In elk geval ligt er in de woning nog persoonlijke post van de afgelopen weken en indien nodig tonen we hem het huurcontract.
Ik vermoed niet dat een slotenmaker strafbaar is wanneer hij op vraag van iemand een deur opent, aangezien hij dit beroepsmatig doet en in opdracht van iemand. Waarschijnlijk zal dit wel ergens bepaald staan, maar heb er niets over gevonden.

[j.demoor]

“1031.De huurder houdt voorlopig andermans zaak. Na het einde van het contract moet hij de zaak aan de verhuurder teruggeven..."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,p.581).

Het gerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst ontheft de huurder niet van die teruggaveplicht.

“Art.1731...§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.”(Burgerlijk Wetboek).

Indien de verhuurder het verhuurde pand eenzijdig in bezit heeft genomen na verbreking van de huur kan hij geacht worden het pand teruggekregen te hebben en dit zonder vaststelling van schade. De huurder kan zich dan ook daarna geen toegang meer verschaffen tot dit pand of er werken aan uitvoeren.

“Art.2279.Met betrekking tot roerende goederen geldt het bezit als titel.”(Burgerlijk Wetboek).

Hiertegen kan u enkel een bezits- of eigendomsvordering instellen.

[Volta]

Bedankt j.demoor

Het gerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst ontheft de huurder niet van die teruggaveplicht.

Dat waren wij ook niet van plan, maar aangezien hij de sloten zonder verwittiging heeft veranderd en er werken in aan het uitvoeren is, krijgt dit een heel andere wending... Wij wilden het correct afhandelen, hij blijkbaar niet...

Indien de verhuurder het verhuurde pand eenzijdig in bezit heeft genomen na verbreking van de huur kan hij geacht worden het pand teruggekregen te hebben en dit zonder vaststelling van schade. De huurder kan zich dan ook daarna geen toegang meer verschaffen tot dit pand of er werken aan uitvoeren.

En wat zijn de gevolgen indien wij nadat wij hem verschillende keren gevraagd hebben om onze goederen terug te krijgen en de meterstanden te noteren e.d., een slotenmaker vragen en de woning alsnog betreden?

“Art.2279.Met betrekking tot roerende goederen geldt het bezit als titel.”(Burgerlijk Wetboek).

Hiertegen kan u enkel een bezits- of eigendomsvordering instellen.

Heb snel effe opgezocht wat dit inhoudt en blijkbaar kan een bezitsvordering enkel worden ingesteld onder volgende voorwaarden:
1° mits het gaat om onroerende goederen of onroerende rechten die verkregen kunnen worden door verjaring;
2° mits de eiser bewijst gedurende ten minste een jaar in het bezit ervan te zijn geweest;
3° mits het bezit alle eigenschappen heeft, vereist bij de artikelen 2228 tot 2235 van het Burgerlijk Wetboek;
4° mits minder dan een jaar verlopen is sinds de stoornis of de ontzetting van bezit.

Volgens art. 2279 van het BW (mbt roerende goederen) kan men echter binnen de drie jaar nadat de goederen werden ontvreemd, de goederen terugvorderen. Heb ik dit goed?

Probleem stelt zich natuurlijk dat er onder die persoonlijke goederen ook huisdieren bevinden (hoe klein die ook zijn, het blijven huisdieren). De huisbaas kennende, zal hij niet de moeite doen om die te gaan voederen en verzorgen... Indien ik voor die persoonlijke goederen (via een advocaat want deze materie gaat mijn petje te boven) een terugvordering instel, dan zal er van die vissen natuurlijk weinig overblijven voor er ook maar iets wordt uitgesproken...

Ik weet wel dat ik diegene ben die erover moet beslissen, maar toch graag nog enige raad... Is het verstandiger de "bezitsvordering" in te stellen (met alle neveneffecten (kosten, tijd...) vandien) of zal ik het mij riskeren om de woning te betreden via een slotenmaker?

[JohnD]

Ik zou gewoon dat laatste doen, na een AS natuurlijk waarop hij dan wel of niet reageert. Hij kan toch normaal gesproken de sloten niet laten vervangen terwijl U er nog zaken van U hebt staan en bovendien niet reageren op uw AS ? Ik denk dat dat van uit uw gezichtspunt ook als diefstal kan beschouwd worden. Stel dat U daar een hond, kat, papegaai of zo nog binnen hebt. Ik denk dat hij U eerst een ultimatum per AS had moeten geven om uw zaken daar weg te halen vooraleer hij de sloten verving. Trouwens zijn die visjes al niet lang dood ?

[artemis]

Trouwens zijn die visjes al niet lang dood ?

In een voldoende groot aquarium kunnen vissen blijkbaar nog een hele tijd leven op de algen die erin gevormd worden.
Ik ken er eigenlijk niets van maar toen onze vorige huurder (én buurman) plots opgenomen werd in de psychiatrie, belde zijn dochter ons na ruim een week of wij aub zijn vissen wilden blijven voeren, en wel voor onbepaalde tijd...
Ik ben dan naar een speciaalzaak gegaan om uitleg te vragen over wat en hoeveel voer, licht aan of uit enz..
Ik heb 3 maanden voor die vissen gezorgd (aquarium van 1,5m lang) en er is er geen één doodgegaan


Dit John (en Vicky natuurlijk), om hoop te geven dat de vissen nog leven en ook omdat het fenomeen 'verhuurder' niet altijd zo negatief hoeft te zijn

@ Vicky

Ik hoop dat je het snel voor elkaar krijgt...
Als je de meterstanden nog moet noteren dan hoop ik voor de vissen dat de elektriciteit nog aanstaat zodat het aquarium verwarmd kan blijven.

[Volta]

@ JohnD:
Ik ga dagelijks naar de woning kijken om te zien of de vissen nog leven (kan ik zien van buiten) en vandaag was dat gelukkig nog het geval
Wat dat ultimatum betreft van de huisbaas, daar geef ik je 200% gelijk in. Nu ja, ik sta voor een voldongen feit en dat is de realiteit waar we het nu mee moeten stellen. Wat het feit van diefstal betreft: het is op het randje, omdat hij "andermans zaken" niet heeft "ontnomen", hij houdt ze gewoon bij zich. "Misbruik van vertrouwen" is het evenmin omdat we hem de goederen niet vrijwillig overhandigd hebben... In elk geval is het niet koosjer, zoveel is zeker

@ artemis:
Het is gelukkig een niet-verwarmd aquarium, dus wat dat betreft zitten de vissen nog safe alleen zit ik er mee in dat ze geen eten krijgen... Ben er vorige week donderdag de laatste keer geweest en ook al kunnen ze wel een tijdje zonder voedsel, toch zit ik er mee in. Wie weet hoe lang het nog gaat duren vooraleer we die vissen er kunnen buitenhalen...

Ik ben voor alle zekerheid deze namiddag nog eens bij het Vredegerecht langsgeweest (waar ze me intussen al goed kennen :p) en daar raadden ze me ten sterkste aan om een oproep tot minnelijke schikking aan te vragen. Samen met de eerder verstuurde aangetekende zending, zijn eenzijdige beslissing zonder verwittiging en zonder uitdrukkelijke vermelding van datum om de sloten te veranderen, het feit dat hij ons de mogelijkheid niet bood om de meters over te dragen, en het feit dat hij dieren achterhoudt zonder ze te verzorgen, spreekt sterk in ons voordeel.
Dus: heb snel aanvraag ineengeflanst en ze zouden het deze middag nog op de post doen zodat hij het morgen heeft. De vermelding in de aanvraag van de inbreuk op de wet op het dierenwelzijn zou volgens de hoofdgriffier bij de huisbaas een belletje moeten doen rinkelen dat het wel degelijk menens is... Samen met de aangetekende zending (die hij intussen wel degelijk heeft gekregen, weet ik via de "trackservice" van De Post) is hij dus in elk geval dubbel verwittigd dat we er niet mee kunnen lachen.

Over het zelf inschakelen van een slotenmaker heb ik niet gesproken bij het Vredegerecht. Ik wacht in elk geval nog af tot na zaterdag (mocht hij niet komen opdagen) en wanneer ik medio volgende week nog steeds niets van hem gehoord heb, overweeg ik sterk om dan de slotenmaker in te schakelen.
De verzoeningspoging bij de Vrederechter staat gepland voor 8 januari, dus tegen dan zijn die vissen allang de pijp uit natuurlijk...

[JohnD]

Nou ja ik zou zeker niet langer wachten dan tot half volgende week.

[Volta]

Update: de oproepingsbrieven tot minnelijke schikking zijn gearriveerd en raar maar waar: opeens belde de huisbaas zelf en gaat in op ons voorstel om dit weekend alles te regelen eerst zien en dan geloven natuurlijk, maar blijkbaar hebben het aangetekend schrijven en de oproepingsbrief van het Vredegerecht hun effect gehad
I'll keep you posted