JuridischForum.be

Ik verhuur reeds een aantal jaren en het is steeds moeilijker om solvabele kandidaten te vinden.

Tot nu toe selecteer ik de kandidaten op basis van het gesprek op moment dat de de woning komen bekijken.
Ik informeer waarom ze verhuizen, waar ze werken enz.

Nu zijn er vele kandidaat huurders erg geslepen om zich langs hun beste kant te tonen op moment dat ze komen huren.

Zo heb ik eens een huurder gehad die zich 'verkleed' had als bouwvakker.
Stoffige werkschoenen en een Tshirt van een bouwfirma.
Hij verontschuldigde zich ook dat hij iets te laat was maar 'hij moest altijd veel overuren maken'
Prima kandidaat dacht ik, vast werk en goed inkomen (overuren)
In werkelijkheid ,had die kerel nog nooit een dag gewerkt en leefde van het OCMW

Om een lang verhaal kort te maken :
- Ik zou de volgende keer betalingsbewijzen willen vragen van hun laatste huur.
-Ik zou ook een attest van goed gedrag en zeden willen vragen (vooroordelen of niet, in praktijk blijken slechte betalers ook nogal eens een stevig strafblad te hebben)
- Ik zou ook een bewijs van inkomen willen vragen (tewerkstellingscontract of belastingsaangifte of loonfiche.

Nu is mijn vraag 'mag ik dat allemaal zomaar vragen (eisen ) ?'

Je mag die gegevens vragen, de huurder is echter absoluut niet verplicht ze je te bezorgen. Je kan de huurder ook op geen enkele wijze verplichten je deze gegevens te overhandigen. Het weigeren deze gegevens te geven mag ook geen rol spelen in je beslissing of je aan de persoon in kwestie verhuurt...

Ikzelf vroeg steeds om de contactgegevens van de vorige verhuurder, een kopie van de laatste loonfiche en als ze uit de regio zijn kijk ik of vraag ik aan een kennis die graag wekelijks de zittingen in het lokale vredegerecht bijwoont (iedereen zijn hobby) om eens te kijken of de naam niet rondfladdert op de lijsten van opgeroepenen.

Tegenwoordig ben ik echter overgestapt op een rentmeester, hetgeen me een hoop kopbrekens bespaart en me ook nog gunstige tarieven verschaft voor verzekeringen zoals rechtsbijstand bij huurdersgeschillen. Het is wel een zoektocht geweest om er eentje te vinden die zijn taak ernstig nam...

Om een lang verhaal kort te maken :
- Ik zou de volgende keer betalingsbewijzen willen vragen van hun laatste huur.
-Ik zou ook een attest van goed gedrag en zeden willen vragen (vooroordelen of niet, in praktijk blijken slechte betalers ook nogal eens een stevig strafblad te hebben)
- Ik zou ook een bewijs van inkomen willen vragen (tewerkstellingscontract of belastingsaangifte of loonfiche.

Nu is mijn vraag 'mag ik dat allemaal zomaar vragen (eisen ) ?'

Jongeren,werklozen,mindervaliden en gepensioneerden maken dus geen kans om bij u te huren?
Precies of een goed inkomen een garantie is op betaling van de huur.

Hoi,

ik dacht dat het OCMW de beste huurder was die je kon dromen: huur wordt steeds betaald, bewoond of niet, en alle schade wordt onmiddellijk hersteld!

groeten

Hoi,

ik dacht dat het OCMW de beste huurder was die je kon dromen: huur wordt steeds betaald, bewoond of niet, en alle schade wordt onmiddellijk hersteld!

groeten

Dat is helaas NIET mijn ervaring!!!:

Gedurende een aantal jaren huurde het OCMW een appartement. Bij de aanvang werd volgens de regels een plaatsbeschrijving opgesteld. De huur werd inderdaad correct betaald. Maar toen de huurovereenkomst een einde nam werd vastgesteld dat er zeer grote beschadigingen waren. Het OCMW weigerde te vergoeden. Zaak voor rechtbank gebracht en ik kreeg 10 000 EUR toegewezen die het OCMW mij moest betalen.

Word het niet de hoogste tijd dat dit spelletje van vraag en aanbod eens omgedraaid word ? Nl. dat wij als huurder eens eisen kunnen stellen ?

Eerlijk gezegd kom ik hier op het forum meer gevallen van huurders tegen die klagen dan omgekeerd. Maar dat zal wel dan wel toeval zijn vermoed ik.

Kijk, ik heb in de ong. 15 j dat ik huur nog nooit een maand huur te laat betaalt of voorafbepaalde maanddelijkse voorschotten niet betaald.

Ik word echter konstant door het duo makelaar/verhuurder bedrogen. Nu krijg ik na 6 jaar van de huurdersbond te horen dat het makelaarskantoor waar ik mijn kontrakt dus bij getekend had, nooit iets doet en heel wat wetten naast zich neerlegt. Als huurder rest je dan niets anders over dan naar de vrederechter te stappen.

Ik had dus ook graag geweten vooraleer ik dat kontrakt tekende of dat makelaarskantoor/verhuurder duo wel te betrouwen was; en niet iedere huurder pluimt, zoals ik ondervind. Weinig huurders klagen, laat me dat wel duidelijk stellen.

Maar hoe kan je dus zoiets te weten komen ? Niet dus.

Zelfde met een advokaat die ik in de handen had genomen. Die deed dus ook 0,0 in 3 maanden. Hoe kun je dat nu te weten komen of je een goede of slechte advokaat hebt ? Kan je dus ook niet te weten komen. Alhoewel ik het bij mijn laatste advokaat via via dan toch te weten ben gekomen. Hij had voor een firma gedurende een jaar of 10 gewerkt en had al zijn zaken verloren. Die informatie had ik dus ook graag geweten vooraleer met zo iemand in zee te gaan.

Jongeren,werklozen,mindervaliden en gepensioneerden maken dus geen kans om bij u te huren?
Precies of een goed inkomen een garantie is op betaling van de huur.

Neen, maar je beperkt wel je risico als verhuurder en in het geval van een wanbetaler, verhoog je je kans dat je via vonnis en deurwaardersexploot de achterstallige sommen terugkrijgt.

Als een bank geld leent aan een klant eist deze eveneens een aantal waarborgen die een gedeelte van zijn cliënten effectief zal uitsluiten van de mogelijkheid van een lening.
Als verhuurder leen je aan derden, zonder dat je de controlemogelijkheden hebt van een bankinstelling, een pand van, laten we het conservatief houden, € 125.000 uit voor een bepaalde periode en ontvang je voor het genot dat die lener ervan heeft een maandelijks bedrag.
De kostprijs om dat pand aan te schaffen komt ook van ergens, dat valt niet zomaar gratis uit de lucht zodat een eigenaar aan eender wie zonder het minste kritische onderscheid kan verhuren...
Verhuurders zijn nog altijd geen ngo's die uit de goedheid van hun hart hun bezittingen zomaar aan de eerste de beste die zich aanbiedt ter beschikking dienen te stellen!
Als ik honderdduizenden euro's wens te investeren in vastgoed is het verdorie wel de bedoeling dat dat wat opbrengt; anders kan ik het even goed op een paar spaarrekeningen en andere "veilige" beleggingsvehikels laten staan. Het lijkt me dan ook logisch dat verhuurders een aantal criteria hanteren om kandidaten te screenen.

Wil je toch een boosdoener om aan de muur te nagelen? Kijk dan eens kwaad naar vadertje staat. Voor energiebedrijven, bankinstellingen, telecomfirma's, water en gas bedrijven, aannemers en dergelijke meer bestaan er talloze lijsten en controlemechanismen die hen in staat stellen clienten en bedrijven te screenen vooraleer er een overeenkomst wordt gesloten. Voor de verhuurdersmarkt bestaan dergelijke systemen niet.

Laten we eens een rekensommetje maken en het weer conservatief houden zodat ik nergens het verwijt krijg te overdrijven:

- Stel in België zijn er 2 miljoen "eenheden" (in realiteit meer) die een woning betrekken. Cijfers van NIS stellen dat ruim 70% van een eigen woning bezit of ervoor afbetaald. Laten we daar hier 75% van maken.
- Dat houdt in dat 25% een woning huurt. Laten we, weer conservatief, schatten dat 60% van hen huurt op de privémarkt. Dat is dus 15% van de gehele markt of 300.000 woningen.
- Neem een gemiddelde waarde van € 150.000 per woning die een gemiddelde huur oplevert van € 5400 op jaarbasis. De waarde van het vastgoed vertegenwoordigt dan € 45.000.000.000 met een jaarlijkse minimale cashflow van € 1.620.000.000 zonder minste mogelijkheid van de dienstverstrekkers om hun cliënten te controleren!

Trouwens, jongeren en gepensioneerden behoren statistisch tot de betere huurders en het OCMW kàn in bepaalde regio's de ideale partner zijn om mee samen te werken maar dat verschilt van regio tot regio en hangt grotendeels af van de mensen die er zich bezighouden met huisvesting en budgetcontrole.

Precies of een goed inkomen een garantie is op betaling van de huur.

Ik denk dat daar moeilijk een lijn in te trekken is...
Eerst en vooral moet de huurprijs in verhouding staan met het inkomen, daarom vind ik het logisch om loonfiches te vragen. Verder hangt dan veel af van de prijsklasse waarin je verhuurt.

Dat iemand vandaag werk heeft is geen garantie dat die dat morgen nog heeft. Mensen kunnen ook boven hun stand leven.

Op dit ogenblik leven 2 van onze 3 langste (en prima) huurders van een uitkering en dit al heel lang.

Ik vind dat wat dat betreft er moeilijk een lijn in te trekken is.

Tegenwoordig ben ik echter overgestapt op een rentmeester, hetgeen me een hoop kopbrekens bespaart en me ook nog gunstige tarieven verschaft voor verzekeringen zoals rechtsbijstand bij huurdersgeschillen. Het is wel een zoektocht geweest om er eentje te vinden die zijn taak ernstig nam...

VDB, en wie is degene die de huurder het contract toezegt, hem aanvaardt? Jij of de rentmeester?

Word het niet de hoogste tijd dat dit spelletje van vraag en aanbod eens omgedraaid word ? Nl. dat wij als huurder eens eisen kunnen stellen ?

Eerlijk gezegd kom ik hier op het forum meer gevallen van huurders tegen die klagen dan omgekeerd. Maar dat zal wel dan wel toeval zijn vermoed ik.

Kijk, ik heb in de ong. 15 j dat ik huur nog nooit een maand huur te laat betaalt of voorafbepaalde maanddelijkse voorschotten niet betaald.

Ik word echter konstant door het duo makelaar/verhuurder bedrogen. Nu krijg ik na 6 jaar van de huurdersbond te horen dat het makelaarskantoor waar ik mijn kontrakt dus bij getekend had, nooit iets doet en heel wat wetten naast zich neerlegt. Als huurder rest je dan niets anders over dan naar de vrederechter te stappen.

Ik had dus ook graag geweten vooraleer ik dat kontrakt tekende of dat makelaarskantoor/verhuurder duo wel te betrouwen was; en niet iedere huurder pluimt, zoals ik ondervind. Weinig huurders klagen, laat me dat wel duidelijk stellen.

Maar hoe kan je dus zoiets te weten komen ? Niet dus.

Zelfde met een advokaat die ik in de handen had genomen. Die deed dus ook 0,0 in 3 maanden. Hoe kun je dat nu te weten komen of je een goede of slechte advokaat hebt ? Kan je dus ook niet te weten komen. Alhoewel ik het bij mijn laatste advokaat via via dan toch te weten ben gekomen. Hij had voor een firma gedurende een jaar of 10 gewerkt en had al zijn zaken verloren. Die informatie had ik dus ook graag geweten vooraleer met zo iemand in zee te gaan.

John, je hebt varkens van huurders en varkens van verhuurders. Je zal effectief minder posts van verhuurders hier vinden. Dit wil echter niet zeggen dat deze minder problemen of meer rechten hebben. Deze mensen zullen veel sneller gewoon naar een advocaat gaan of hebben deze situatie al zo dikwijls meegemaakt dat ze geen extra informatie meer behoeven van diverse fora.

Als huurder eisen stellen?
Wie verplicht je pand x te huren als het je niet bevalt?

Trouwens, laten we eerlijk wezen, de huurder is in België reeds beduidend beter beschermd als een verhuurder. Gewoon de huurwetgeving eens nalezen en braafjes de verplichtingen opgelegd aan huurders en deze aan verhuurders naast elkaar opschrijven zou dit meer dan duidelijk dienen te maken.

De enige maatregel het laatste decennium genomen die iets gunstiger is voor de verhuurder is de aanpassing van art 1344bis/septies in augustus verleden jaar. Door het inkorten van de procedure voor het vredegerecht is het makkelijker geworden om wanbetalers uit te laten zetten.

Moet er hier echt een lijst komen van de beschermingsmaatregelen genomen tbv huurders gedurende het laatste decennium?

Artemis, het laatste woord berust altijd bij mezelf.

Maar ik kan dan kiezen tussen 2-4 kandidaten waar de meest waarschijnlijke risicogevallen reeds zijn uitgefilterd. (laat het protesteren maar beginnen)

Dat iemand vandaag werk heeft is geen garantie dat die dat morgen nog heeft. Mensen kunnen ook boven hun stand leven.

Op dit ogenblik leven 2 van onze 3 langste (en prima) huurders van een uitkering en dit al heel lang.

Ik vind dat wat dat betreft er moeilijk een lijn in te trekken is.

Dat is het hem nu net!

Wat heb je aan een loonfiche als je weet dat je huurder morgen zijn ontslag kan krijgen en of levenslang ziek kan worden? En zoals je zelf aanhaalde...op een loonfiche staat nergens vermeld of een huurder al dan niet volgens zijn stand leeft.

Artemis, het laatste woord berust altijd bij mezelf.

Maar ik kan dan kiezen tussen 2-4 kandidaten waar de meest waarschijnlijke risicogevallen reeds zijn uitgefilterd. (laat het protesteren maar beginnen)

En wat zijn die risicogevallen?
Iemand die niet zeker is van werk(vastw erk bestaat niet) of iemand die maandelijks zeker is van zijn centen, vb mindervaliden/gepensioneerden.

Artemis, het laatste woord berust altijd bij mezelf.

Maar ik kan dan kiezen tussen 2-4 kandidaten waar de mogelijke risicogevallen reeds zijn uitgefilterd. (laat het protesteren maar beginnen)

Mij zal je niet horen. Ik vind nog altijd dat een huurcontract een overeenkomst is die 2 partijen vrijwillig aangaan, binnen een bepaald wettelijk kader dat dient gerespecteerd te worden.

In de praktijk zal zo een rentmeester wel een makkelijkere filter zijn (er dient toch altijd een bal doorgeschopt en daarna teruggeschopt te worden en dat vraagt zij tijd, en ondertussen zijn er weer andere kandidaten... ) dan wanneer je als verhuurder face à face tegenover een kandidaat-huurder staat.

Als de situatie van de verhuurders zo rooskleurig is dan vraag ik mij toch af waarom zoveel eigenaars het niet meer zien zitten en hun eigendommen verkopen.

Zou het kunnen dat de exponentiele stijging van het aantal wanbetalers in de loop van de laatste 10 jaar daar voor iets tussenzit?

Artemis, het laatste woord berust altijd bij mezelf.

Maar ik kan dan kiezen tussen 2-4 kandidaten waar de meest waarschijnlijke risicogevallen reeds zijn uitgefilterd. (laat het protesteren maar beginnen)

En wat zijn die risicogevallen?
Iemand die niet zeker is van werk(vastw erk bestaat niet) of iemand die maandelijks zeker is van zijn centen, vb mindervaliden/gepensioneerden.

Ik denk dat dat van veel factoren kan afhangen zoals o.a. de prijsklasse van de woonst maar ook de subjectieve situatie ervan.
Los van de solvabiliteit zijn er soms heel andere problemen mogelijk. Zo zie ik niet graag een goede huurder vertrekken omdat die last heeft van een mede-huurder die overlast veroorzaakt. Wij beogen net zo goed een rustig woongenot voor iedereen en door de ligging, omvang en prijsklasse van wat wij verhuren spelen dus nog andere factoren mee waar wij in ieder geval rekening mee proberen te houden, al is dat niet altijd makkelijk.
Gelukkig zijn er voldoende kandidaat-huurders die hetzelfde zoeken, en die proberen wij eruit te kiezen. Dat wordt zéér gewaardeerd door de huurders die er al zijn.