JuridischForum.be

Dag allen,

In het vorige huurappartement van mijn vriend trad er een lek op in het badkamerplafond. Dit probleem heeft meer dan een half jaar aangesleept, tijdens lange periodes was er:
- geen licht in de badkamer
- ernstig vochtprobleem
- afbrokkelend plafond
- groot gat in plafond (o.w.v. reparatie)

Naar ons gevoel was de verhuurder hierin nalatig:
- verkeerde mensen ingeschakeld voor diagnose/oplossing
- niet snel genoeg gereageerd

Er is een e-mailketting waarin steeds hetzelfde probleem wordt aangekaart, gestaafd met foto en video.

In eerste instantie dachten we dit blauwblauw te laten, maar bij de uittredende plaatsbeschrijving werd een grote som van de waarborg afgehouden, die ons niet volledig gerechtvaardigd lijkt. De eigenaar staat niet open voor onderhandeling.

Heeft het zin beroep te doen op een vrederechter om een percentage van de huur terug te vorderen voor de periode tijdens welke de badkamer niet volledig bruikbaar was + ondervonden ongemak? Of is dit tijdsverlies?

Erg bedankt!

Ik heb enkele vragen:

• U spreekt van een lek in het plafond van de badkamer, dus m.a.w. over een lek bij de bovenburen, correct?

• Hebben jullie de eigenaar formeel/schriftelijk d.m.v. aangetekend schrijven in gebreke gesteld voor de langdurige herstelling, of is er alleen communicatie geweest via e-mail?

• Welke argumentatie gebruikt de eigenaar om het bedrag van de huurwaarborg in te houden?

• Heeft uw vriend de uittredende plaatsbeschrijving voor akkoord ondertekend?

Het spreek niet in jullie voordeel dat jullie eerst hebben beslist om "het blauw-blauw" te laten en nu pas trachten een deel van de huur terug te vorderen (en vooral nadat de eigenaar een deel van de huurwaarborg wilt inhouden). Aan de andere kant lijkt het me ook verre van terecht dat de eigenaar uw vriend wilt laten opdraaien voor schade waar uw vriend niet voor verantwoordelijk is. Ervan uit gaande dat de schade door een lek bij de bovenburen komt, dient de eigenaar naar mijn mening toch eerder de bovenburen en hun verzekering aan te spreken. De schade is immers niet ten gevolge van slechte zorg en onderhoud door uw vriend.

Indien de argumentatie voor het inhouden van de waarborg toch te maken heeft met het badkamerplafond, ben ik echt benieuwd hoe de eigenaar dit gaat rechtvaardigen bij de vrederechter—indien het zo ver komt.

Blijkbaar wonen jullie er niet meer.


Als de schade die verhuurder aanrekent niks te maken heeft met ’het lek in de badkamer’ is het zinloos om over iets te gaan procederen om iets dat je eerst blauw blauw gelaten hebt.

Eerste vraag gaat zijn van vrederechter, waarom je dat niet gedaan hebt toen je er nog woonde.

Het ene heeft niks met het andere te maken.

Ps ... een half jaar om een lek en schade gefikst te krijgen, is nog een vrij normale gang van zaken.
De zelfstandigen staan niet achter de hoek te wachten. Laat staan, als er nog verzekering etc bijkomt.

Om verder te verduidelijken:
- Het gaat over een lek bij de bovenburen
- Er was enkel communicatie via e-mail
- Een deel van de aangerekende schade is mogelijk te wijten aan het lek. We kunnen dit niet bewijzen.

We hebben nagelaten dit op te nemen toen we er nog woonden, toen waren de omstandigheden er niet naar. Maar mogelijk kan je 'genotsderving' achteraf nog claimen?

Enfin, niet te veel energie insteken begrijp ik dan...

Om verder te verduidelijken:
- Het gaat over een lek bij de bovenburen
- Er was enkel communicatie via e-mail
- Een deel van de aangerekende schade is mogelijk te wijten aan het lek. We kunnen dit niet bewijzen.

De eigenaar heeft u niet medegedeeld waarom de waarborg precies wordt ingehouden en wat er hersteld moet worden? Inclusief een opsomming van de gebreken en de raming van de herstellingskosten? Dan wordt het nog mooier...

U kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het herstellen van schade veroorzaakt door derden (in dit geval uw bovenburen). Dat is ene probleem tussen de eigenaar, de bovenburen, en beider verzekeringsmaatschappijen.

Indien het ingehouden bedrag enkel ter herstelling is voor het badkamerplafond, dan richt u een aangetekend schrijven naar de eigenaar met de eis om de volledige huurwaarborg vrij te geven. Het argument waarom staat in de paragraaf hierboven. Indien hier niet aan voldaan wordt, kan u ofwel een verzoeningspoging proberen bij de vrederechter of de eigenaar formeel dagvaarden. We hebben niet de volledige informatie, maar u staat dan naar mijn mening best sterk.

We hebben nagelaten dit op te nemen toen we er nog woonden, toen waren de omstandigheden er niet naar. Maar mogelijk kan je 'genotsderving' achteraf nog claimen?

Genotsderving van wat? Jullie wonen er niet meer... Dus nee, dat lijkt me niet meer mogelijk. U steekt uw energie beter in de—naar alle waarschijnlijkheid—onterechte intentie tot inhouding van de huurwaarborg.

Ik moet mezelf in mijn laatste paragraaf wat corrigeren.

Ja, u kan nog altijd de huisbaas dagvaarden voor genotsderving indien u het echt wil. Dat kan blijkbaar ook nog nadat u de woning al verlaten hebt, al wordt het dan al moeilijker. Alles staat en valt immers met het bewijs... en de bewijslast ligt bij u.

Ik vermoed dat de meeste schade ondertussen al hersteld is, dus dat helpt al niet. U vergeet ook dat de mogelijke genotsderving overigens niet de directe fout (e.g. door achterstallig onderhoud of overlast) van de huisbaas was... De huisbaas was (waarschijnlijk) niet de oorzaak van het lek. Of is hij ook de huisbaas van de bovenburen?

En zoals door Freec reeds is aangehaald: aannemers die de boel herstellen staan ook niet altijd direct binnen enkele dagen bij u binnen. De verzekeringsmaatschappijen moeten immers ook eerst hun spel spelen vooraleer er tot herstelling kan worden overgegaan. Dan is een termijn 6 maanden opeens best wel mogelijk.

En daarbovenop: u bekent zelf dat u pas over genotsderving spreekt nadat u al vertrokken bent en vooral nadat u een ander probleem met uw voormalige huisbaas hebt (e.g. de inhouding van een deel van de huurwaarborg). Dat spreekt echt niet in uw voordeel.

Nogmaals: u legt de focus beter op de onterechte intentie tot inhouding van de huurwaarborg door de huisbaas. Trouwens, is de schade van het lek ondertussen al hersteld? Indien ja, wat valt er dan nog op de huurwaarborg in te houden ter herstelling? De herstelling is dan gebeurd en betaald door de verzekering, niet? Ik cirkel terug naar mijn eerdere vraag: hebben jullie een oplijsting van de gebreken gekregen na de uittredende plaatsbeschrijving plus een raming van de kosten? Indien niet, dient uw vriend dit per direct op te vragen. De huisbaas kan immers niet zomaar een deel van de huurwaarborg inhouden zonder grondige staving.

Heb je uw eigen brandverzekering van het probleem op de hoogte gebracht? Zijn moeten de bovenbuur en/of verhuurd dagvaarden.