JuridischForum.be

Jaarlijks berekenen wij voor een aantal huurders hun verbruik aan de hand van hun verbruiksmeters en de afrekeningenstaten van de Gas-, Electriciteits- en Watermaatschappijen. De verrekening van de verwarming gebeurd door een onafhankelijk bedrijf (met de opname van de caloriemeters). Doorgaans stellen deze afrekeningen geen problemen vermits de huurders van alle verbruiksstaten en opnames een copie krijgen, zodat zij kunnen zien wat hun aandeel is in het totale verbruik (en wat de eenheidsprijzen zijn). Dit jaar echter is er een huurder die, via een advokaat en de juridische bemiddelingsdienst, ons via aangetekend schrijven heeft gemeld dat hij niet akkoord kan gaan met de afrekening. Op zich heeft hij geen opmerkingen of probleem met de afrekening, doch wel met het feit dat hij voor zijn appartement moet bijbetalen (in vergelijking met vorig jaar). Daardoor laat hij weten dat hij geen afbetaling zal doen van de afrekening. Moet ik deze huurder voor de vrederechter oproepen, of kan ik via een aangetekend schrijven hem ingebreke stellen en een schadevergoeding vragen van 1% per maand, zolang deze achterstallen niet zijn betaald?

U zal hem eerst in gebreke dienen te stellen indien hij niet betaalt binnen een door u in de gebrekestelling geplaatste termjn (bv voor 1 juni, binnen de 15 dagen na kennisname, etc)
De schadevergoeding bij wanbetaling is meestal geregeld per artikel in de statuten of tijdens een AV. De toen gemaakte afspraken dient u te volgen. Lees de statuten dus eens nauwgezet na.

De verrekening van de verwarming gebeurd door een onafhankelijk bedrijf (met de opname van de caloriemeters). Doorgaans stellen deze afrekeningen geen problemen vermits de huurders van alle verbruiksstaten en opnames een copie krijgen, zodat zij kunnen zien wat hun aandeel is in het totale verbruik (en wat de eenheidsprijzen zijn).

Opgelet indien u hier Caloribel bedoelt, zij sturen of u stuurt een copij van de verrekeningen naar de huurder.
Dit zijn geen facturen conform BW art.1728ter ! Dat die huurder niet akkoord gaat is zijn goed recht. Hij moet en mag dan krachtens BW art.1728ter originele facturen inzien (facturen van leveringen).
De huurder doet dit niet (voorlopig). Doet hij dat wel mag hij zijn betaling(en) natuurlijk opschorten in afwachting dat hij van u inzage krijgt in die facturen.
Nogmaals, de firma Caloribel vraagt van u geen facturen om de formulieren in te vullen die u van hen krijgt. U "kan" (ik bedoel natuurlijk niet dat u dat in dit geval doet) hiermee a volonte knoeien en "andere" bedragen invullen (althans dat word gegarandeerd gedaan) - hier is geen enkele controle op - . Zij sturen naar u en de huurder prorata berekeningen volgens bedragen die u ingevuld heeft in die formulieren en hun opname van de caloriemeters. Veel huurders beschouwen dit als een factuur omdat zij niet beter weten; het is in feite gebaseerd om ongecontroleerde gegevens (de facturen van de leveringen).

Dan zal die huurder inzage dienen te vragen in de facturatie die aanleiding geeft tot de berekening van Caloribel.

Zomaar niet wensen te betalen met als enige reden dat hij er niet mee akkoord gaat dat zijn rekening is gestegen is .... op zijn zachtst gezegd zwak.

Bovendien blijkt uit wat de poster aan informatie verstrekt dat de huurder de berekening niet betwist... enkel dat hij ze niet wenst te betalen..

Dan zal die huurder inzage dienen te vragen in de facturatie die aanleiding geeft tot de berekening van Caloribel.

Idd.

Zomaar niet wensen te betalen met als enige reden dat hij er niet mee akkoord gaat dat zijn rekening is gestegen is .... op zijn zachtst gezegd zwak.

.. en dom natuurlijk, en er een advocaat voor in de hand nemen is natuurlijk nog dommer.

Bovendien blijkt uit wat de poster aan informatie verstrekt dat de huurder de berekening niet betwist... enkel dat hij ze niet wenst te betalen..

... betwisten is idd. de eerste stap.

Nu nog even snel mijn verhuurder/eigenaar jasje aantrekken: mij steunend op een recente uitspraak van een vrederechter, hoeft de eigenaar in feite niets te bewijzen. De facto word door die vrederechter aangenomen dat de aan de huurder aangeboden rekeningen juist zijn, zelfs als het tegendeel wit op zwart door de huurder bewezen word, word daar geen rekening mee gehouden. Laat hij na (de huurder) die rekeningen eerst te betalen, kan hem dat duur te staan komen, inclusief ontbinding van het contract. Met een beetje geluk woont de verhuurder/poster in zulk een vrederechtersbaronnie. Het doet me denken aan de belastingsdienst, waar je eerst moet betalen en dan klagen.

Het doet me denken aan de belastingsdienst, waar je eerst moet betalen en dan klagen.

Art. 410 Wetbpoek Inkomstenbelastingen
Evenwel wordt in geval van bezwaar [ ...] of van een vordering in rechte, de betwiste aanslag in hoofdsom, opcentiemen en verhogingen, vermeerderd met de daarop betrekking hebbende interesten, beschouwd als zekere en vaststaande schuld en kan, evenals de kosten van alle aard, door middelen van tenuitvoerlegging worden ingevorderd, in de mate dat zij overeenstemt met het bedrag van de aangegeven inkomsten of, wanneer zij ambtshalve werd gevestigd bij niet-aangifte, voor zover zij niet meer bedraagt dan de laatste aanslag welke, voor een vorig aanslagjaar, definitief gevestigd werd ten laste van de belastingschuldige.

Bij bezwaar moet je dus enkel het niet betwiste gedeelte betalen.

Allemaal goed en wel doch de laatste paar posts hebben geen relatie tot het probleem van de poster...

Laten we bij de zaak blijven.

Dan zal die huurder inzage dienen te vragen in de facturatie die aanleiding geeft tot de berekening van Caloribel.

Zomaar niet wensen te betalen met als enige reden dat hij er niet mee akkoord gaat dat zijn rekening is gestegen is .... op zijn zachtst gezegd zwak.

Bovendien blijkt uit wat de poster aan informatie verstrekt dat de huurder de berekening niet betwist... enkel dat hij ze niet wenst te betalen..

Bij de afrekening die de huurders krijgen van de caloriemeteropnamefirma (ISTA in casu), voeg ik steeds alle leveringsstaten (= de officiele opname en afrekeningen van Luminus van dat gebouw) bij van het afgelopen jaar wat betreft het Gasverbruik. Hierdoor liet de huurder mij weten, via zijn advokaat, dat hij geen probleem had met de berekeningswijze en de opnames. Enkel dat hij een probleem had met het bedrag dat hij moest betalen... en dus dat bedrag ook niet ging betalen...

Als de huurder echt zo slim is geweest om dat op papier te plaatsen (in feite komt dat neer op verklaren dat hij geen zin heeft om te betalen) zonder verdere bewijsstukken te vragen is het best dat u hem gewoon schriftelijk in gebreke stelt wegens niet betaling indien hij de som niet overmaakt binnen de 10 dagen (werkdagen) na kennisname van dit schrijven. Dat u bijgevolg vanaf de ingebrekestelling de contractueel vastgestelde boetebedingen opeist. Dat u door hem verplicht zal zijn om op zijn kosten middels een advocaat een verzoekschrift 1344Bis/e.v. Ger. W. aan het vredegerecht een geding in te spannen met minimaal als punten:
- inning van de achterstallen vermeerdert met de contractueel vastgelegde boetes en interesten,
- verbreking van het huurcontract wegens het verzaken van zijn contractuele verplichtingen,
- RPV.

Met vriendelijke groeten enzovoort.

Bedankt voor de nuttige en praktische Info. Ik hou deze posting verder op de hoogte met het verloop van de zaak. Grts

Ik heb ook een probleem met de jaarlijkse afrekening van gas.
De eigenares rekent daarbij nog eens de elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, die wel al via de syndickosten betaald hebben.
Komt erbij dat ze haar voorschotten er nog eens bij telt. Dus, Techem krijgt dan ongeveer 2000€ meer aan te rekenen...De eigenares wil ook geen bewijsstukken (originele fakturen), van de vorige afrekeningen (vanaf 2005) voorleggen. Ze is het niet gewoon dat huurders vragen stellen....De huurdersbond heeft haar ook al om uitleg gevraagd, en de juiste berekening doorgegeven, en de originele fakturen gevraagd..Maar ze reageert niet...

Verwondert mij niet. U dient zonder verwijl nr. de vrederechter te stappen nadat u nogmaals via een AS verzocht hebt om inzage in de originele fakturen. In feite (en dat is mijn persoonlijke opinie: mag u ook ook de betalingsbewijzen eisen > alhoewel dat niet wettelijk vermeld word in het bettreffende BW artikel) Dat eigenaars of immokantoren geen inzage wensen te geven in originele facturen laat u terecht vermoeden dat er a volonte (sorry ik werk met QWERTY toetsenbord > geen kapjes op de letters) geknoeid word. Alhoewel ... ik heb ooit een eigenaar gehad die de facturen en de betalingsbewijzen niet wou laten zien omdat ze dat prive beschouwde (betaalde in stukjes en was hier beschaamd voor ... > en wat als ik mijn huishuur in stukjes betaalde was mijn gedacht)

Aangetekend in gebreke stellen. Vriendelijk verzoeken u binnen de drie weken na kennisname schrijven een gedetailleerd overzicht van de kosten te bezorgen zoals van haar vereist wordt middels artikel 1728 ter BW

Art. 1728ter. <Ingevoegd bij W 29-12-1983, art. 2> § 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.
Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Dat bij gebrek aan het binnen het gegeven tijdsbestek overhandigen van deze gegevens u haar via dit schrijven definitief in gebreke stelt en op haar kosten verhaal zal halen bij de rechtbank voor de afrekeningen vanaf 2005.

Brief afsluiten met "enkel voor de goede orde wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post verzonden".

met vriendelijke groeten enzovoort.

Het geschil is voor de vrederechter gekomen, waarbij de huurder een advokaat in de arm had genomen (Pro Deo). Na enkele voorstellen en tegenvoorstellen, zijn we voor de rechter tot een akkoord gekomen waarbij de huurder er toch mee instemt om de afrekening te betalen via een afbetalingsplan. De berekeningen voor de verwarming (via de caloriemeters) moet echter in de toekomst op een begrijpelijker manier worden voorgesteld (sic) door ons aan de huurder.
De dag na de overeenkomst bij de vrederechter werd plots reeds het volledige bedrag op onze rekening gestort... Eind goed, al goed.

Bedankt aan eenieder hier op het forum voor de interessante en constructieve inputs.

De berekeningen voor de verwarming (via de caloriemeters) moet echter in de toekomst op een begrijpelijker manier worden voorgesteld (sic) door ons aan de huurder.

Heb jij de originele dokumenten die je van de opnamefirma kreeg aan de huurder meegestuurd met de afrekening?
Wat kan je meer doen dan dat?
Nu moet ik wel zeggen dat die dokumenten soms ook wel niet begrijpelijk overkomen voor een leek die ze voor de eerset maal in handen krijgt. Heb er, na al tientallen van deze dokumenten in de loop der jaren in handen te hebben gekregen, nog last mee.