Opzegging huurcontract door verhuurder

[Ducky]

Hey iedereen

Ik heb op 1 oktober 2008 een 3-6-9 contract afgesloten met de verhuurder van een appartement in het gebouw waarin hij zelf ook woont.
Op 6 juni heb ik een kleine brand gehad en ben hierdoor 2 weken in het ziekenhuis beland. Ik heb zo snel als mogelijk alles met de verzekering geregeld. Ik woon wegens mijn letsels nu tijdelijk in bij mijn ouders. De enige schade die er is, is aan mijn elektrische toestellen en kasten.

Op 28 juni wordt aan mijn appartement een aangetekend schrijven aangeboden welke mijn huurcontract opzegt omwille van bewoning van het appartement door hun zoon. Dit zou ingaan op 1 juli 2010 en zes maanden later verlopen.
Ik heb de brief laten doorsturen via de post (naar mijn huidig verblijfsadres) en deze heeft mij bereikt op 2 juli 2010.
Deze brief zelf was foutief gedateerd, en bestond uit geen enkele correcte nederlandstalige zin. (Indien iemand dit wil kan ik deze hier wel eens bijposten)
Ik heb onmiddellijk een brief teruggeschreven (aangetekend) met volgende zaken in.
- Dat ik het beneden alle peil vond dat ze die brief vlak voor het einde van de maand verstuurden, wetende dat ik nioet bij machte ben deze onmiddellijk te ontvangen
- Ik heb een samenvatting van Art3 § 2 van de huurwet erbij gezet, met de vermelding dat ik de voorwaarden zal laten controleren (2 jaar effectieve bewoning) en ze eventueel zal laten opdraaien voor de vermelde sanctie bij niet naleven hiervan.
Het huis staad nu al minstens 2 maanden te koop bij een immobiliënkantoor.

Ik heb deze ochtend telefoon gekregen van de huisbaas dat ze vind dat ik niet moet dreigen en dat ik er voor het einde van het jaar uit moet. En dat ik het niet moet laten controleren, dat haar zoon er komt wonen tot het pand verkocht wordt; desnoods zet ze zelf haar bed daar.
Deze namiddag komen alle experts samen om hun expertises uit te wisselen.

Wat kan ik eventueel nog doen, of hoe kan ik dat in de toekomst effectief laten controleren.
Vervalt de voorwaarde van het 2 jaar effectief te bewonen bij verkoop van de woning?

Groetjes
Ducky

[JohnD]

Je had in elk geval beter gezwegen dat je dat ging laten controleren. Uit het standpunt van de huurder maak je (indien je vermoed dat de woning niet door familie zal bewoond gaan worden en de opzeg dus een drogreden is), een cruciale fout. Het feit dat de woning te koop word gezet zou je moeten kunnen bewijzen. Enerzijds krijg je in feite een opzeg daar de woning door familie gaat bewoond worden en anderzijds zou de woning verkocht worden. De opzegtermijnen zijn dan wel hetzelfde en er moet ook wel in beide gevallen geen schadevergoeding betaald worden maar er is duidelijk bedrog. De reden van opzeg moet ofwel het een ofwel het ander zijn en niet of/of ! In feite zou je nu met de bewijzen dat de woning verkocht kan worden nr. de vrederechter kunnen stappen. Alhoewel het misschien beter is, om van de volle schadevergoeding bij latere uitspraak door een vrederechter te kunnen genieten, hierover te zwijgen. Feit blijft dat als je een opzeg krijgt voor zelfbewoning door familie, en er bij het einde van het contract blijkt dat de woning verkocht word, je met een ongeldige opzeg zit, je zou dan negen maanden schadevergoeding kunnen eisen wegens opzeg bij het einde van de eerste driejarige periode.

[Ducky]

JohnD bedankt voor het antwoord.

Maar dat artikel in de huurwet maakt gewag van 18 maanden huur bij het niet naleven van het betrekken van de woonst door familie en of het niet effectief bewoonbaar zijn gedurende 2 jaar.

Hedt gaat mij niet om het geld, noch om de mogelijkheid daar te blijven wonen. Want zodra we groen licht krijgen om het appartement te laten opluisen ga ik alles in dozen laten zetten en het appartement verlaten.

Maar ik zal in elk geval met deze zaak ook eens mijn licht op gaan steken in de wetswinkel, of bij mijn verzekering BA met juridische bijstand.

Indien nog anderen hier een mening over hebben, hoor ik ze graag.

[Ducky]

Ohja, ook nog even vergeten te melden dat de eerste 3-jarige periode pas eindigt op 30 september 2011

Dus we zijn nog niet aan het einde daarvan.

[Vandebos]

U sluit zich best aan bij de huurdersbond ( kost je €15 per jaar) http://www.vob-vzw.be/HB/Adressen/tabid/68/Default.aspx" onclick="window.open(this.href);return false;

Concreet in jouw geval:

1) de dag van eerste aanbieding telt. 28/06/2010
2) Opzeg voor eigen bewoning mag middels art 3 §2 ten allen tijde gegeven worden.

Aan de opzeg kan je dus weinig doen.

3) als het pand terug in orde wordt gezet na de brand MOET je een nieuwe tussentijdse plaatsbeschrijving laten opmaken.

4) Wordt het pand verkocht via een immokantoor? Wanneer de affiche is verdwenen wacht u een paar dagen. Dan neemt u contact met het immokantoor om te informeren naar de de prijs van het pand aangezien u "geïnteresseerd" bent om het aan te schaffen. U kan eveneens de website van het kantoor in de gaten houden om te kijken wanneer het pand wordt weggenomen of wanneer er zo'n mooie banner "verkocht" over wordt geplaatst.

5) U kan regelmatig eens informeren bij het lokale hypotheek kantoor naar de akte van verkoop van het pand. Alle aktes van verkoop van onroerende goederen zijn openbaar. U kan deze dus opvragen.

6) Zodra u een aantal bewijzen van de verkoop in de hand heeft en er in de akte nergens een beding van bewoning door de verkopers is opgenomen kan u middels het vredegerecht een schadevergoeding eisen.

[Ducky]

Ondertussen zijn we een aantal maanden verder.
Ik ben er die eerste maand van de opzegtermijn uitgegaan, met in het achterhoofd: er is een nieuwe huurder/bewoner (hun zoon).
En ikzelf ook een nieuwe plek heb gevondne om te wonen.

Ik heb deze week ontdekt dat het huis verkocht is.
En denk er stellig aan om toch de schadevergoeding op te vragen.

Maar nu kwam ik hetvolgende tegen op het web

Art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de termijn en de voorwaarden bepaald in het voorgaande lid, het verhuurde goed niet persoonlijk en werkelijk betrekt noch op dezelfde wijze laat betrekken door zijn in deze wet vermelde naaste familieleden, de huurder recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huurprijs. De huurder heeft enkel recht op deze schadevergoeding indien ook voldaan is aan het vereiste dat de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging ervan door de verhuurder. Wanneer de huurder zelf de huurovereenkomst beëindigt vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn gegeven door de verhuurder, eindigt de huurovereenkomst door de opzegging gegeven door de huurder en niet door een verkorting van de termijn van opzegging gegeven door de verhuurder. Door de door hem zelf gegeven opzegging voldoet de huurder niet meer aan de toepassingsvoorwaarden van art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet om schadevergoeding te verkrijgen.

Betekent dit dat ik de schadevergoeding niet kan eisen?

Vriendelijke groeten
Ducky

[Vandebos]

Neen deze stelling is ondertussen verworpen door het grondwettelijk hof.

Indien de verhuurder u een opzeg heeft gegeven voor eigen bewoning en u doet een tegenopzeg, zoals uw recht is, dan blijft de verhuurder verplicht na maximaal 12 maanden gedurende minstens 2 jaar het pand te laten bewonen door diegene die in de opzeg vermeld wordt.

Indien u een andere situatie constateert kan u deze rechtmatig aanklagen bij het lokale vredegerecht.

het wetsartikel in zijn totaliteit is trouwens:

§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. (Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. (Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
(Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
(De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

De rest in het door u vermelde deel is wishful thinking van verhuurders die elk excuus gebruiken om huurders uit te zetten.

Als u hier zoekt in dit forum onderdeel komt u het vonnis waarvan sprake tegen. Zoek eens op "eigen bewoning", tegenopzeg of "18 maanden"

[Ducky]

Bedankt voor alle informatie!

[JohnD]

Veel geluk gewenst. En wel opgepast want er zijn vrederechters die je dit basisrecht kunnen ontzeggen in hun vonnis, waar bvb. een vrederechter je de verplichte schadevergoeding van 6m. huur wegens opzeg door de verhuurder tijdens de 2e 3-jarige periode, niet toekent, omdat je de verhuurder lastig gevallen hebt met 2 brieven waarvan 1 AS, zoals in mijn geval. Ik bedoel maar, altijd oppassen met betwistingen die voor het vredegerecht verschijnen.

[Ducky]

Ok, een nieuw hoofdstuk in deze saga.

Ondertussen is het pand verkocht en heb ik de akte opgevraagd. Op het eerste grondige zicht staat er niets in van bewoning door de vorige eigenaars noch hun familie.
Ik zou dus graag een volgende stap zetten.
Stuur ik best een aangetekend schrijven, waarin ik hen in gebreke stel van de huurwetgeving? En daarin de vraag de schadevergoeding te voldoen?

Ik ga zeker in elk geval nog eens met de huurdersbond babbelen.

Alvast bedankt!

[JohnD]

Stuur ik best een aangetekend schrijven, waarin ik hen in gebreke stel van de huurwetgeving? En daarin de vraag de schadevergoeding te voldoen?

Nee ! zeker niet (nooit !) ! doen. Vergeet even niet dat het hier om 18m. schadevergoeding gaat, en dat sommige verhuurders in laatste instantie nog aardige bokkesprongen kunnen doen. Alle stappen ondernemen zonder dat de verhuurder op de hoogte is. Indien u in uw recht bent volgens HB en de schadevergoeding kan eisen of opeisbaar is, raad ik u aan naar het vredegerecht te stappen (en niet in minnellijke procedure). Zorg wel dat u alle mogelijke bewijzen hebt (bewijzen van bevolkingsregister en zo)

[Vandebos]

- u gaat naar de dienst bevolking en vraagt wegens geding een bewijs van woonst op van de zoon, van de ouders en vraagt om een afschrift van wie momenteel het pand bewoond.
- u heeft reeds een afschrift van de akte?
- u heeft de opzegbrief nog?

Aangezien het hier nog steeds gaat om een huurgeding is het ONMOGELIJK om een verzoeningspoging uit te sluiten. Wat u dient te doen is een verzoekschrift art 1344bis/ev GER W in te dienen met hierin het verzoek tot de betaling van de boete van 18 maanden huur bij vonnis te horen uitspreken aangezien het pand niet in bewoning werd genomen door de zoon doch werd verkocht.

De zaak zal op dag X voorkomen, eerst zal er een verzoeningspoging zijn die wanneer ze niets oplevert onmiddellijk zal worden omgezet tot de eerste zitting in het geding.

In de link in onderschrift vindt u een voorbeeld van een verzoekschrift art 1344 terug dat u kan gebruiken als basis.

[Lanox]

Domme vraag, maar kan de TS niet beter wachten tot er effectief één jaar is verstreken?

[Vandebos]

Het pand is verkocht. De reden van opzeg is dus geschonden?

[Lanox]

Huur is opgezegd voor eigen bewoning. Technisch gezien kan de zoon er nog steeds gaan wonen (hurende van de nieuwe eigenaar).