JuridischForum.be

In mijn huurappartement zijn 2 ruiten gesneuveld door de hevige storm van afgelopen woensdag. Ik heb hiervan dadelijk de eigenaar verwittigd, maar hij wil voor deze herstellingskosten niet tussenkomen omwille van een bepaling in de huurovereenkomst : "de huurder is ertoe gehouden gebroken of gebarsten ruiten of spiegels te vervangen, welke ook de oorzaak van de schade is, zelfs door overmacht".

Ik heb de schade ondertussen aangegeven aan de brandverzekering, maar er is natuurlijk een aanzienlijk bedrag aan vrijstelling.

Na wat opzoekingswerk vond ik een Bijlage bij het Koninklijk Besluit van 04/05/2007 betreffende de huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest en daarin staat in punt 8 dat de herstellingskosten wel ten laste van de verhuurder vallen "wanneer ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven".
De ramen zijn inderdaad ook heel oud en in slechte staat.

Wie moet de rekening nu betalen ?

In mijn huurappartement zijn 2 ruiten gesneuveld door de hevige storm van afgelopen woensdag. Ik heb hiervan dadelijk de eigenaar verwittigd, maar hij wil voor deze herstellingskosten niet tussenkomen omwille van een bepaling in de huurovereenkomst : "de huurder is ertoe gehouden gebroken of gebarsten ruiten of spiegels te vervangen, welke ook de oorzaak van de schade is, zelfs door overmacht".

Ik heb de schade ondertussen aangegeven aan de brandverzekering, maar er is natuurlijk een aanzienlijk bedrag aan vrijstelling.

Na wat opzoekingswerk vond ik een Bijlage bij het Koninklijk Besluit van 04/05/2007 betreffende de huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest en daarin staat in punt 8 dat de herstellingskosten wel ten laste van de verhuurder vallen "wanneer ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven".
De ramen zijn inderdaad ook heel oud en in slechte staat.

Wie moet de rekening nu betalen ?

- van wanneer dateert je huurovereenkomst
- betreft het een huurovereenkomst voor hoofdbewoning? (normaal gezien wel)

De huurovereenkomst dateert van 01/07/2007 en is gehuurd als hoofdverblijfplaats

De huurder is inderdaad gehouden deze onmiddellijk te vervangen, dit slaat echter op de bewarende maatregel. Ze dienen onmiddellijk vervangen te worden om verdere schade te voorkomen. De storm vertegenwoordigt echter overduidelijk overmacht. De kosten zijn in dit geval dan ook voor de verhuurder.

Bij hoofdveblijfplaats valt dit zelfs onder de dwingend recht regeling. De bijlage bij het Koninklijk Besluit van 04/05/2007 betreffende de huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest is bij wet verplicht deel uit te maken van de overeenkomst, de bepalingen erin zijn dan bijgevolg zelf ook van dwingend recht tenzij in de bijlage of het KB anders vermeld.

Kan ik de bovengenoemde bijlage aan Koninklijk Besluit aanhalen in mijn verhaal naar de verhuurder ? Of zijn er nog andere wetsartikels die deze argumentatie kunnen bewijzen. Als ik mijn verhuurder hiervoor ga aanspreken, wil ik graag over de correcte documentatie beschikken.
Vriendelijk bedankt.

Dan heeft dat beding geen uitwerking.

Art. 2, § 2 Woninghuurwet: "Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingen andere dan de huurherstellingen kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebben een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten die ondertekend worden na de inwerkingtreding van dit artikel."

Dit is dwingend recht, dus de verhuurder is verplicht tot die herstelling omdat het geen huurherstelling is.

Aan mijn huurovereenkomst is een bijlage "Koninklijk besluit van 8 juli 1977 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid".

Verder zijn er geen bijlagen of bijzondere bepalingen in de overeenkomst

Het KB van 4 mei 2007 is het uitvoeringsbesluit voor art. 11bis Woninghuurwet.

Kan ik de bovengenoemde bijlage aan Koninklijk Besluit aanhalen in mijn verhaal naar de verhuurder ? Of zijn er nog andere wetsartikels die deze argumentatie kunnen bewijzen. Als ik mijn verhuurder hiervoor ga aanspreken, wil ik graag over de correcte documentatie beschikken.
Vriendelijk bedankt.

Het aanhalen van dat KB heeft niet veel zin.

Waarom?

ik kan dus best gewoon verwijzen naar de Woninghuurwet, art.11 bis § 1 en 2 ?

Waarom?

Omdat het KB ter uitvoering is van art. 11bis Woninghuurwet, dat handelt over de bijlagen zelf en wat er in moet staan. Het geeft enkel uitleg hoe de wetgeving in elkaar zit. Het is meer om vast te leggen welke informatie de verhuurder nu verplicht moet geven aan de huurder bij het sluiten van de overeenkomst. Ernaar verwijzen heeft dus geen zin. Je kan dan beter verwijzen naar de correcte wettelijke bepalingen.

Het KB waarnaar art. 2, §2 verwijst is er nog niet.

ik kan dus best gewoon verwijzen naar de Woninghuurwet, art.11 bis § 1 en 2 ?

Neen, je moet enkel verwijzen naar artikel 2, §2 Woninghuurwet. Het is van dwingend recht waardoor er niet kan afgeweken worden van artikel 1720, 1754 en 1755 BW. Wat jouw verhuurder nu dus wel heeft gedaan, maar niet kan.

Ik zou er nog niet zo zeker van zijn dat er sprake is van overmacht.

De huurder moet de overmacht bewijzen. Hij kan dus bij het KMI eens beginnen op te vragen welke windsnelheden in zijn buurt gemeten werden en hoe frequent die voorkomen.

Een voorbeeld uit de rechtspraak:

Windsnelheden tussen 125 en 130 km per uur en mogelijk plaatselijk zelfs meer door onweer, kunnen in ons land niet worden beschouwd als abnormaal en onvoorzienbaar en vormen bijgevolg geen overmacht die de bewaarder van een gebrekkige zaak bevrijdt van zijn aansprakelijkheid op grond van art. 1384, eerste lid, B.W. (Hof van Brussel 19 mei 2003, RW 2006-07, afl. 11, 478).

Het kan ook misschien helpen als het rampenfonds tussenkomt. Niet?