JuridischForum.be

hallo allemaal,

ik huur reeds 9 maanden een app.
een maand geleden ontdekten we een enorm vocht- en schimmelprobleem achter onze kleerkast. dit vocht is afkomstig van de badkamer. ik heb meteen de huisbaas verwittigd en die zei me dat ik maar een loodgieter moest bellen. ik ben de dag erna meteen naar mijn verzekering gestapt om eerst eens te onderhoren wat ik hieraan moest doen...dit is een kwestie voor de huisbaas toch?!
ik ben dan bij de huisbaas langsgeweest om hem te zeggen dat hij zijn verzekering moest aanspreken en dat ik hier niet voor moet opdraaien.
hij weigert zijn verzekering aan te spreken en via het immokantoor is er dan toch een gepensioneerde loodgieter (de broer van de huisbaas) langsgeweest. die heeft opnieuw silicone gespoten en daarmee was het opgelost volgens hem.
nu moet je weten dat we spreken over anderhalve muur (hoekmuur) vol vocht en schimmel tot zo'n 1m20 hoog. geen klein vochtprobleemje dus.
ikzelf heb ondertussen een bevriende aanneemer van ons gevraagd om eens een kijkje te komen nemen. hij wist ons meteen te vertellen dat het probleem nog steeds niet opgelost was omdat de tegels (aan de badkamermuur) er bijna afvallen en het voegsel daartussen op vele plaatsen gaten en bartsen vertoond waar weer opnieuw vocht door kan sijpelen.
ik ben dit aan de huisbaas gaan zeggen en weer zei hij dat hij wel eens zou nadenken of hij niemand kent die er misschien iets aan kan doen.
ik heb al verschillende keren gebeld en langsgeweest bij de huisbaas maar hij stuurt me telkens wandelen met "ik zal er wel iets aan doen" , alleen doet hij het nooit!!!
als ik dan zeg dat dit ongezond is en een niet zo frisse geur nalaat dan lacht hij daar gewoon mee!!!

wat kan ik doen? hoe kan ik de huisbaas zover krijgen dat hij dit probleem echt aanpakt?

de huisbaas zegt ook dat de kosten die hiermee ontstaan zoals opnieuw behangen (behangpapier) en andere kosten; dat hij dat liever onderling met mij wilt regelen dus dat ik nadien de rekeningen maar moet geven. is dit te betrouwen? hoe kan ik ervoor zorgen dat hij dit echt terugbetaald???

...

ja dat weet ik, maar de huisbaas weigert om zijn verzekering aan te spreken!
mijn verzekering dekt de schade van mijn kleerkast en enkele kledingstukken
ik kan via mijn verzekering alles aan haar verzekering laten overmaken maar dat zou de moeilijkste procedure zijn die heel lang kan aanslepen

Huisbaas aangetekend aanschrijven met de vraag u binnen de 14 dagen na kennisname schrijven mee te delen wanneer het probleem zal worden opgelost en wanneer de reparaties aan de vochtige muur zullen aanvangen. Dat bij gebrek aan een antwoord binnen de gestelde periode dit schrijven geldt als enige en definitieve in gebreke stelling en u zich het recht voorbehoudt alle nodige verdere stappen te ondernemen.

Dat u hem enkel voor de goede orde dit schrijven zowel aangetekend als per gewone post verzend.

Een veel voorkomend probleem, waarin verzekeringsmaatschappijen wellicht al jaren ervaring in hebben.
Waarom weigeren zij contact op te nemen met de verzekeringsmaatschappijvan de verhuurder? Dat is toch hun taak gezien u een verzekeringspremie betaalde.

Technisch bestaat er een 'redelijk' goedkope oplossing door het tegelwerk af te dekken met een kunststof-plaat dewelke kan vastgekleefd worden bovenop de douche-tegels.
Evenwel, opnieuw op te spuiten met siliconen ter hoogte van de badkuip.

Praat je huisbaas dergelijke oplossing aan, kost zowiezo een pak minder werkuren (en stof) ten opzichte van een totale vernieuwing van geheel de badkamer-betegeling. En jij bent zeker dat het probleem effectief is opgelost. Het zou kunnen dat hij dan iets happiger is?

Heb ook ooit hetzelfde meegemaakt op het eerste appartement dat mijn zoon huurde.
Eigenaar wou niets doen. Heb dan maar een sstuk overschot van een PVC vloerbedekking (natuurmijk groot genoeg), tegen de muur bevestigd door er bovenaan een paar schroeven in te zetten, en onderaan vast te kleven met syliconen. Bij zijn vertrek na 3 jaar, alles mooi terug weggenomen, gaatjes gedicht en syliconen weggesneden. Je moet hier natuurlijk ook de kraan voor wegnemen en nadien terugplaatsen, maar dat zou voor kan iedere amateurklusser geen probleem mogen zijn.

Een veel voorkomend probleem, waarin verzekeringsmaatschappijen wellicht al jaren ervaring in hebben.
Waarom weigeren zij contact op te nemen met de verzekeringsmaatschappijvan de verhuurder? Dat is toch hun taak gezien u een verzekeringspremie betaalde.

Technisch bestaat er een 'redelijk' goedkope oplossing door het tegelwerk af te dekken met een kunststof-plaat dewelke kan vastgekleefd worden bovenop de douche-tegels.
Evenwel, opnieuw op te spuiten met siliconen ter hoogte van de badkuip.

Praat je huisbaas dergelijke oplossing aan, kost zowiezo een pak minder werkuren (en stof) ten opzichte van een totale vernieuwing van geheel de badkamer-betegeling. En jij bent zeker dat het probleem effectief is opgelost. Het zou kunnen dat hij dan iets happiger is?

mijn verzekering heeft haar reeds een brief gestuurd en normaal ook naar haar verzekering. zij zegt dat ze een brief van mijn verzekering en van haar verzekering ontvangen heeft maar dat ze daar voorlopig niet op wil reageren. ik weet nu niet in hoeverre dit alles kan.

ik heb haar al verschillende oplossingen aangeboden. mijn partner is vrij handig en kan eventueel zelf de tegels uitbreken en nieuwe plaatsen; hij heeft dit al eerder gedaan; de huisbaas zou dan enkel de tegels en materialen moeten vergoeden dus ook geen werkuren. maar hier gaan ze niet op in.

nu heb ik zelf iemand laten komen kijken en ook die persoon heeft een aantal oplossingen voorgesteld zowel duurdere als goedkopere en eenvoudigere maar ook hier willen ze niks van weten.

als ik de verhuurders bezighoor lijkt het alsof ze helemaal niet van zin zijn om er ook maar iets aan te doen.
zoals ik eerder al zei: ze lachen mij gewoon uit als ik klaag over de last die wij daar van hebben.

Dan blijft er enkel nog vredegerecht over lijkt me.

Wanneer uw verzekering een schadegeval krijgt gerapporteerd, dan kijkt zij uw polis-voorwaarden na op mogelijke dekking of verhaalbaarheid. Indien een van deze punten aanwezig dan wordt een schade-dossier geopend. Uw verzekering maakte reeds uit uw schade-aangifte en polis-voorwaarden op, dat; er een verhaalkracht bestaat tegenover de verhuurder (bijvoorbeeld via de polis-voorwaarde rechtsbijstand). Waarop u een dossier-nummer werd toegezonden.

Vervolgens contacteerde zij de verzekeringsmaatschappij van uw verhuurder en confronteerde deze met een schadeclaim (uw aangifte).
Deze mapy controleerde op haar beurt de polis-voorwaarden van de verhuurder en rapporteerde het openen van een schadedossier aan haar kant aan alle partijen.
Tot dusver verliep alles dus volgens het boekje.

Wat volgt is dat beide verzekeringsmaatschappijen gaan proberen om; de uit te betalen schade, langs eigen kant, te beperken.
Normaal gesproken door onderling overleg, maar indien dit geen resultaat oplevert door touwtrekkerijen, het inschakelen van advocaten en experts, en mogelijk zelfs van gerechtsexperten en gerecht.
Indien beide partijen voor een goede polis tekenden en de service van de schade-regelaars optimaal is, gaat; noch u, noch uw verhuurder hier verder veel inspanningen voor moeten leveren.
In ideale omstandigheden is het meest ergernis-wekkende eerder het wachten.

In vele polissen staat expliciet vermeld dat de verzekerde zijn aansprakelijkheid nooit mag toegeven, dus vel niet te snel een oordeel over het gedrag van uw verhuurder, maar blijf correct ten opzichte van hem.

Indien u merkt dat uw schade-regelaar gras laat groeien over uw schade-dossier, por hem dan beleefd aan en wijs hem op de contractuele verplichtingen die zijn maatschappij terzake heeft.
Indien alles escaleert tot het aanstellen van advocaten, dan communiceert u via hem.

Let wel op; vele advocaten-kantoren hebben een 'vaste relatie' met een verzekeringsmaatschappij (soms broodnodig voor hen), welks nadelige gevolgen kan hebben in de regeling van uw schade-dossier zeker wanneer het uw verzekeringsmapij betreft die voor iets dient op te draaien.
U hebt echter de vrije keus inzake uw eigen advocaat.

Sinds enige jaren zijn de verzekeringsmapijen gerechtigd om contracten te verbreken, indien zij hierin een uitbetaling verrichtten. In dat geval zijn zij wel wettelijk verplicht van geopende schade-dossiers naar best vermogen af te handelen.

Mijn inziens kan aan de hand van dergelijke verbrekingen een waarde-schaal worden opgesteld inzake de klantvriendelijkheid van verzekeringsmapyen.

1 ) “Art.2...§2.Met toepassing van de artikelen 1720,1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling,is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen ,andere dan de huurherstellingen...“(Woninghuurwet 20 februari 1991).

‘omdat de tegels (aan de badkamermuur) er bijna afvallen en het voegsel daartussen op vele plaatsen gaten en bartsen vertoond waar weer opnieuw vocht door kan sijpelen‘ betreft kennelijk geen huurherstelling.

Maan uw verhuurder aangetekend aan de nodige herstellingen te doen binnen een door u daarin te bepalen redelijke termijn. Geeft hij hieraan geen afdoende en tijdig gevolg daag hem dan voor de vrederechter .

“Art.1344bis.Onder voorbehoud van...kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Ger.W.=Gerechtelijk Wetboek).

Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. U kan dit verzoekschrift in principe indienen zonder advocaat.

2) “...Art.3.Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals scheuren, breuken, uitgesproken slijtageverschijnselen of de aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen. Art.4.De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen...”(8 JULI 1997. Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid)

Zie ook :
-15 JULI 1997. - Decreet houdende de Vlaamse Wooncode.Art.5 en 6.
-http://www.rwo.be/Portals/100/PDF/Binde ... waking.pdf ; Uw aanvraag tot onderzoek dient gericht aan de burgemeester .

3) ‘In de wederkerige contracten geldt de exceptio non adimpleti contractus van rechtswege. Zij laat aan ieder van de partijen toe de uitvoering van haar verbintenis OP te SCHORTEN en de nakoming van haar eigen verplichtingen uit te stellen tot zolang de tegenpartij in gebreke blijft de hare te volbrengen‘(Cass. 24 april 1947,Arr.Cass. 1947,133).

‘Alhoewel geen formele ingebrekestelling nodig is om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen inroepen,vereisen de regels van de goede trouw toch dat de tegenpartij op de hoogte is dat van haar de uitvoering van een verbintenis wordt gevraagd en dat in afwachting de eigen verbintenis wordt opgeschort.’(Kh.Dendermonde 11 maart 1993,Intern.Vervoerr. 1994,362).

Verwittig uw verhuurder in uw aangetekende ingebrekestelling tevens dat u na het verstrijken van de respijttermijn de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk opschort. Hou met het bepalen van de omvang rekening met de ernst van de noodzakelijke herstellingen.

Opschorten houdt in dat het opgeschorte NA uitvoering van de herstellingen dient betaald.

bedankt al voor al jullie advies!!!

ik heb ondertussen een aangetekende brief gestuurd en nu is het even wachten op antwoord of actie van de verhuurders.