JuridischForum.be

Kun je rookverbod afdwingen in huurwoning?

* zaterdag 05 mei 2007

Kettingrokers in je huurwoning? Aangenaam is anders. Bovendien maken ze het je niet makkelijk om later nieuwe huurders te vinden. 'Mag je als eigenaar zeggen dat je de woning alleen aan niet-rokers wilt verhuren?'


Je kunt in het huurcontract laten opnemen dat het een appartement is voor niet-rokers, zegt de advocaat Guy Baelde. Je zou ook kunnen laten opnemen dat er alleen buiten op het terras kan worden gerookt en niet binnen. Maar dat zal nooit afdwingbaar zijn voor een rechtbank.

Een vrederechter kan nogal vlug verwijzen naar de bescherming van het privéleven. Je hebt in principe niet het recht het rookgedrag voor een ander te regelen. Net zoals bij de rechtspraak over het houden van honden in een appartement zal de vrederechter die zelf van honden houdt, of in jouw geval misschien zelf rookt, zo'n clausule ontoepasbaar laten.

Baelde begrijpt dat rokers de muren en het plafond van een appartement veel sneller vuilmaken, maar vreest dat je daar geen stokje voor kunt steken. Wel kun je in het contract laten opnemen dat bij het aflopen van de huur het appartement opnieuw moet worden geschilderd door de huurder, of op zijn kosten. Maar zelfs dan zorgt de afdwingbaarheid van zo'n clausule voor problemen.

Juridisch advies - Vrijdag 19 Oktober 2007
Archief

Je huiseigenaar staat weigerachtig tegen huisdieren en wenst een clausule in het huurcontract op te nemen waarin het verboden is huisdieren te houden. Kan hij dit doen? Indien hij dit kan doen en je je huisdieren toch meeneemt, wat kan er dan gebeuren?

Geldigheid van een clausule in de huurovereenkomst

Je huisbaas kan inderdaad een clausule in de huurovereenkomst opnemen waarin hij verbiedt huisdieren te houden.

Een dergelijke clausule is dus geoorloofd, maar ze moet wel beperkt worden geïnterpreteerd. Deze clausule mag echter geen overmatige inmenging meebrengen in het privé leven van de huurder(s).

Dit betekent dat indien je toch je huisdieren meeneemt naar de gehuurde woning, je huisbaas nog niet direct als winnaar uit de bus komt! Je kan nl. het Verdrag van de Rechten van de Mens inroepen. Het feit dat je zou dreigen met een rechtszaak, zou wel eens zijn vruchten kunnen afwerpen!

In een dergelijke situatie staan twee belangrijke principes tegenover elkaar.

Enerzijds is er het artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel zegt dat “alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken diegenen die ze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming”. In dit geval zou dat concreet betekenen dat indien een verbodsclausule in het contract werd opgenomen, de eigenaar er ook de toepassing kan van opeisen.

Daartegenover staat een tweede rechtsprincipe, nl. dat de eigenaar gehouden is zijn huurder het rustig genot te verlenen van het gehuurde goed. Dit principe wordt trouwens duidelijk aangehaald in artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek. Men zou hieruit kunnen afleiden dat het verbieden een hond of een kat te houden, een beperking zou kunnen zijn van het rustig genot van het verhuurde goed.

Hoe oordelen de rechters betreffende dit probleem?

Rechters hebben zich al meermaals moeten uitspreken over dergelijke zaken. Laten we hier echter wel opmerken dat de beoordeling van de rechter afhangt van de feiten. Wanneer en kat of een hond gehouden wordt op een klein appartement, dan zal hij waarschijnlijk geneigd zijn dit niet toe te laten. Worden de huisdieren gehouden in een landelijk gelegen woning, dan zal hij zich waarschijnlijk anders uitspreken.

De rechter besliste onlangs een clausule waarin een totaal verbod voor het houden van huisdieren was opgenomen, niet toe te passen. Er kon in deze zaak geen enkele hinder bewezen worden. De rechter meende dat deze beperking “een inbreuk uitmaakte op de huidige sociale opvattingen en gewoonten, op het familieleven en de woonst”! Verder oordeelde de rechter dat dit een clausule is welke strijdig is met artikel 8.1. van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens. Volgens dit verdrag heeft iedereen recht op eerbiediging van zijn privé-leven en zijn familiaal leven, zijn woonst en zijn briefwisseling.

Een andere rechter oordeelde dat het “bezitten van huisdieren door de huurder slechts mogelijk is voor zover deze dieren geen genotshinder aan de buren veroorzaken.”