JuridischForum.be

Binnenkort loopt mijn oma haar huurcontract door opzeg af. (woninghuur 9 jaar).

Er is nooit een omstandige plaatbeschrijving opgemaakt.
Deze gaat echter binnenkort naar de woning komen om het te inspecteren om alsnog een deel van de waarborg af te snoepen, hoewel hij echter geen poot heeft om op te staan.

Hoe neem je dit het best aan? Zo tactisch/diplomatisch mogelijk, maar toch duidelijk standpunt dat de gehele waarborg aan de huurder toebehoort (dura lex, sed lex).

Van zodra de eigenaar met een schadeclaim langskomt deze vriendelijk via as wijzen op art 1730-1731 BW en hem verzoeken u binnen de drie weken na kennisname van uw schrijven u ofwel een afschrift te bezorgen van de gemaakte plaatsbeschrijving bij het intreden van het pand ofwel de bewijzen aan de hand van dewelke hij meent te kunnen aantonen dat de schade veroorzaakt werd door de huurder met uitsluiting van sleet of overmacht ofwel de huurwaarborg vrij te geven.
Indien de huurwaarborg cash aan de verhuurder werd overhandigd deze even vriendelijk herinneren aan de gemiddelde cumulatieve bankrente voor de periode van de huurtijd zoals wordt opgelegd met dwingend recht door art 10 $2 van de huurwetgeving.(laat de verhuurder maar zelf de vankrachtwording van art 10 uitzoeken)

Je kan het schrijven afsluiten met de vriendelijke waarschuwing dat indien u binnen de gestelde periode na kennisname geen antwoord hebt ontvangen dit schrijven geldt als enige en definitieve ingebrekestelling en u zich verplicht zal zien om middels een juridisch expert ( een student jurist is al expert op sommige vlakken neen?) een geding aan te spannen om de vrijgave van de waarborg en rente te bekomen.

Voor de goede orde verstuur je het schrijven natuurlijk via gewone post en as...

Een hééél stoute tip hier , maar die in laatste instantie in zo'n gevallen wel werkt....
Wel enkle voorwaarden nodig:
- Resten er nog een paar maanden voor het contract afloopt?
- Is de huurwaarborg NIET op een geblokkeerde rekening gezet?
-En er is dus géén plaatsbeschrijving?

Dan laat je bij de bank eens berekenen wat die waarborg inmiddels zou moeten bedragen (en dat kan best veel zijn)
zonder rekening te houden met de boeterente die er wettelijk normaal ook nog bij gerekend zou worden (Ik geloof dat die wettelijke boete-intrest als de verhuurder dit NIET op een geblokkeerde rekening heeft gezet: zo'n 9¨% jaarlijks bedraagt...) )

Hou de laatste maanden de huur in ten belope van het "minnelijke" berekende bedrag met de "mondelinge" melding dat vermits er geen plaatsbeschrijving bestaat en de huurwaarborg NIET op een geblokkeerde rekening staat: wat wettelijk moet.
- u dus Géén enkele garantie hebt dat dit eerlijk kan berekend worden (wat schade is en wat niet: HOe dat berekenen? )
-de huisbaas in principe met die waarborg gewoon kan doen wat ie wenst (want niet geblokkeerd voor beide partijen).
-u uitgaat van een "minnelijke" berekening van het totale bedrag van de huurwaarborg met intresten: zodat hij niet de "wettelijk" huurwaarborg zal moeten terugbetalen als het voor de rechtbank komt.

En die dus inhoudt van de laatste huurbedrgen. Dat u weet dit niet de gang van zaken is, maar dat de verhuurder op minstens 2 zaken de huurwet niet naleeft.
Ik weet uit enkele gevallen dat het werkt.
Maar t'is natuurlijk stout. Maar oude dames uitpersen ook, nietwaar?

Een hééél stoute tip hier , maar die in laatste instantie in zo'n gevallen wel werkt....
Wel enkle voorwaarden nodig:
- Resten er nog een paar maanden voor het contract afloopt?
- Is de huurwaarborg NIET op een geblokkeerde rekening gezet?
-En er is dus géén plaatsbeschrijving?

Dan laat je bij de bank eens berekenen wat die waarborg inmiddels zou moeten bedragen (en dat kan best veel zijn)
zonder rekening te houden met de boeterente die er wettelijk normaal ook nog bij gerekend zou worden (Ik geloof dat die wettelijke boete-intrest als de verhuurder dit NIET op een geblokkeerde rekening heeft gezet: zo'n 9¨% jaarlijks bedraagt...) )

Hou de laatste maanden de huur in ten belope van het "minnelijke" berekende bedrag met de "mondelinge" melding dat vermits er geen plaatsbeschrijving bestaat en de huurwaarborg NIET op een geblokkeerde rekening staat: wat wettelijk moet.
- u dus Géén enkele garantie hebt dat dit eerlijk kan berekend worden (wat schade is en wat niet: HOe dat berekenen? )
-de huisbaas in principe met die waarborg gewoon kan doen wat ie wenst (want niet geblokkeerd voor beide partijen).
-u uitgaat van een "minnelijke" berekening van het totale bedrag van de huurwaarborg met intresten: zodat hij niet de "wettelijk" huurwaarborg zal moeten terugbetalen als het voor de rechtbank komt.

En die dus inhoudt van de laatste huurbedrgen. Dat u weet dit niet de gang van zaken is, maar dat de verhuurder op minstens 2 zaken de huurwet niet naleeft.
Ik weet uit enkele gevallen dat het werkt.
Maar t'is natuurlijk stout. Maar oude dames uitpersen ook, nietwaar?

Huur niet betalen ? Zowat de slechtste raad die je in dit geval kan geven. Wat als de huisbaas nu eens "stout" zou reageren ?

Dan laat je bij de bank eens berekenen wat die waarborg inmiddels zou moeten bedragen (en dat kan best veel zijn)
zonder rekening te houden met de boeterente die er wettelijk normaal ook nog bij gerekend zou worden (Ik geloof dat die wettelijke boete-intrest als de verhuurder dit NIET op een geblokkeerde rekening heeft gezet: zo'n 9¨% jaarlijks bedraagt...) )

Hou de laatste maanden de huur in ten belope van het "minnelijke" berekende bedrag met de "mondelinge" melding dat vermits er geen plaatsbeschrijving bestaat en de huurwaarborg NIET op een geblokkeerde rekening staat: wat wettelijk moet.
- u dus Géén enkele garantie hebt dat dit eerlijk kan berekend worden (wat schade is en wat niet: HOe dat berekenen? )
-de huisbaas in principe met die waarborg gewoon kan doen wat ie wenst (want niet geblokkeerd voor beide partijen).
-u uitgaat van een "minnelijke" berekening van het totale bedrag van de huurwaarborg met intresten: zodat hij niet de "wettelijk" huurwaarborg zal moeten terugbetalen als het voor de rechtbank komt.

Ik dacht dat beide gevallen al uitvoerig besproken zijn op dit forum en dat de uitkomst ongeveer als volgt kan samen gevat worden:
* de verplichting om de waarborg op een geblokkeerde rekening te storten is pas in een wet gegoten die ingaat in 2006 of 2007 (zal dadelijk even opzoeken). Ik dacht dat er nog discussie is of dit dan ook geldt voor waarborgen van voor deze datum, maar dat men het erover eens is dat interesten ook pas vanaf deze datum zouden lopen. Gezien de marktomstandigheden in deze jaren mag u al zeer blij zijn met een jaarlijks percentage van 4%.
* eigenhandig achterhouden van huurgeld betekent dat u uw eigen rechter speelt, wat niet geappreciëerd blijkt te worden in de rechtbank. Vandenbos suggereert soms om huurgelden gedeeltelijk op een aparte rekening te storten zodat u kan aantonen dat u het geld ter beschikking houdt. Echter pas na versturen van AS met duidelijk reden waarom. Komt er nog bij dat Vdb dit suggereert in totaal andere omstandigheden: comfortverlies van huurder waar verhuurder weigert iets aan te doen.

klopt allemaal als een bus, daarom zeg ik er ook bij dat het een héél stoute tip is.

Werkt alleen als de verhuurder minstens ook op 2 punten héél stout is geweest (zie mijn post)
De verhuurder maakt er in dat geval ook géén zaak van.
Want hij houdt er méér aan over dan dat het wettelijk geregeld zou worden.

Maar zoals ik al zei:
is een héél stoute tip

Het contract verloopt op 1 oktober.

Het is mijn grootmoeder die het pand bewoont en gaat verhuizen;
Zij zegt mij dat de waarborg "op zo een rekening op de bank staat, en we hebben alle 2 ons handtekening moeten zetten".

Ik vermoed dat de huisbaas aldus niet zonder haar volmacht over het geld kan beschikken?
Het zal dus vooral mondeling te doen zijn aangezien de huisbaas het vermoedelijk wil regelen op de manier van;
- komen kijken;
- zeggen dat en dat is er van schade;
- mijn grootmoeder ervan overtuigen dat het haar schuld is;
- naar de bank gaan met haar;
- een deel van het geld voor zichzelf houden.

Overwegende dat mijn groiotmoeder 69 is en zéér goedgelovig..

Dus ik zoek vooral 'tips' al dan niet stout om deze situatie kordaat op te lossen..

Uw grootmoeder fysiek bijstaan als de huisbaas lang komt.
Niets tekenen waarbij uw grootmoeder enige schuld op zich neemt.
Voor de rest doen wat Vandenbos in zijn eerste post meldt. De huisbaas zal met bewijzen moeten afkomen.

Niets kan je grootmoeder verhinderen dat ze er een derde, eg familielid, vraagt aanwezig te zijn op de plaatsbeschrijving. Gelet op het feit dat de plaatsbeschrijving wordt gemaakt op het ogenblik dat ze nog huurder is van het pand is haar wil wet wat betreft wie aanwezig is in het pand ten tijde van de plaatsbeschrijving.

Als de eigenaar met een lijst van schadeposten afkomt vraagt u hem vriendelijk deze op papier te zetten met de schadederving erbij u hiervan een kopie te bezorgen. Je "regelt" niets op de dag van plaatsbeschrijving zelf.

Als de eigenaar met een lijst van schadeposten afkomt vraagt u hem vriendelijk deze op papier te zetten met de schadederving erbij u hiervan een kopie te bezorgen. Je "regelt" niets op de dag van plaatsbeschrijving zelf.

Als hij daarna met de schadeclaim afkomt moet ik dan doen wat je in je eerste post zei?

Hoe wordt dat dan concreet geregeld met de bank en de waarborg op de gezamelijke rekening?

Indien de verhuurder je grootmoeder niet contacteert binnen de in je AS gestelde termijn een eenvoudig verzoekschrift 1344bis/ev Ger. W. naar het lokale vredegerecht met het verzoek dat de waarborg bij vonnis wordt vrijgegeven. Dan is het voldoende dat je grootmoeder met het vonnis en haar id naar de bank stapt om de waarborg op haar rekening te laten storten.

Indien de verhuurder je grootmoeder niet contacteert binnen de in je AS gestelde termijn een eenvoudig verzoekschrift 1344bis/ev Ger. W. naar het lokale vredegerecht met het verzoek dat de waarborg bij vonnis wordt vrijgegeven. Dan is het voldoende dat je grootmoeder met het vonnis en haar id naar de bank stapt om de waarborg op haar rekening te laten storten.

Moet dit verzoekschrift niet gemotiveerd zijn? Hoe lang gaat het ong. duren vooraleer de vrederechter uitspraak doet en kan de huisbaas niet in verzet komen?
Zijn er eigenlijk kosten aan verbonden?

Alvast nogmaals bedankt voor de grondige hulp!

Motivering: De verhuurder weigert de huurwaarborg vrij te geven ondanks het feit dat er overeenkomstig art 1730-1731 BW geen plaatsbeschrijving bij de intrede in het pand werd opgemaakt en de huurder binnen de gestelde redelijke termijn verwaarloosd heeft ontegensprekelijk aan te tonen dat de geclaimde schade werd veroorzaakt door de huurster en niet te wijten valt aan sleet of overmacht. Dat de huurster bijgevolg verzoekt aan de vrederechter de vrijgave van de waarborg te bevelen.

kosten:

- In sommige gemeenten dient er nog een kleine € 6 betaald te worden voor het bekomen van een bewijs van woonst van de aangeklaagde.(eigenaar) Af te halen op dienst bevolking.
- Het op de rol laten plaatsen van het geding bedraagt normaliter € 35.
- Gerechtskosten zijn normaliter voor de verliezende partij.

Hartelijk dank, ik weet voorlopig genoeg

Ik hou jullie op de hoogte van hoe het afloopt.

Nogmaals dank aan iedereen!

Even nog een kleine vraag; wordt er op het einde van de huurovereenkomst een omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt? (ook als er in het begin geen plaatbeschrijving was?)