JuridischForum.be

Beste allen,

Ik beschik over een mondeling contract dat een verderzetting is van1 mondeling en 1 schriftelijk contract van elk 3 jaar, zijnde het laatste 1 Januari 2005 tot 31 December 2007. Na deze datum wou de huisbaas geen geschreven contract meer. Bij het kantoor voor registratie zou het contract nog steeds geregistreerd zijn.

Ik heb een vraag over de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving. De plaatsbeschrijving dateert van einde 2001. Deze is gebeurt door een experte, maar gezien mijn huisbaas meerdere appartementen heeft was het mij onmiddelijk duidelijk dat de opstelling in mijn nadeel gebeurde ('Noteer X maar niet', enz.). Hierdoor heb ik toen een aantal zaken moeten manueel er bij noteren.

Bij het 2e contract in 2005 is er geen plaatsbeschrijving. De eigenares heeft toen de regel 'plaatsbeschrijving zoals bij eerste contract' willen noteren, maar ik heb toen verplicht om er bij te zetten 'rekening houdend dat op het einde van het contract 6 jaar verstreken is en dus de nodige slijtage en ouderdom'. Maar ik stel mij vragen hoever zo een plaatsbeschrijving legaal is...

Bij het laatste contract, waar eigenlijk nooit over gesproken is (ik ben gewoon blijven huren met domiciliëring bij de betaling) is er zoiezo nooit sprake geweest van een plaatsbeschrijving.

De verhuurder wil mij nu houden aan de eerste plaatsbeschrijving voor de huurwaarborg, maar, rekening houdend met het andere topic die ik opstarte: Ik heb een bewijs dat er hier onvoldoende luchttoevoer is en er gas ontsnapt, ik heb net 3 posters verwijderd (aangebracht met stick-it, nooit punaises) en het verschil tussen waar ze hingen en waar niet is immens, het is volledig zwart geblakerd tegenover wit.

De huisbaas gaat de oude experte willen laten langskomen om een finale staat op te stellen. Kan ik dit weigeren gezien ik weet dat ze bevooroordeeld is? (Ze verdient immers wellicht 20-30 jobs aan haar) en mijn eigen voorstellen? Mogen zij weigeren en enkel de oude vragen?

Ik stel mij ook vragen bij het afsluiten van de meters. Ik ben vrijwel zeker dat zolang de huurwaarborg niet in orde is, wat voor hen zal zijn hem helemaal betalen aan hen, zij alle papieren van water, gas en electriciteit niet zullen willen ondertekenen. Wat gebeurt er dan moest dit aanslepen? Er is geen nieuwe huurder gezien ze het pand willen herinrichten en de Brusselse watervoorziening vertelde mij alvast dat ze dan normaal worden geacht te blijven doorrekenen naar mij

Begin eens met de huurwet te lezen
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Begin eens met de huurwet te lezen
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Dat deed ik voor zover ik kan, maar het geeft me nog geen duidelijk antwoord. Voor zover ik kan zien werd het met die mondelinge verderzetting een negenjarig contract waarvan ik dan nu het 9e jaar zou beëindigen, maar ik snap niet helemaal hoe deze mondelinge overeenkomst kon geregistreerd worden - Maar gezien deze ze wel zou zijn, snap ik dat ik 3 maanden opzegtermijn heb, maar het punt van de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving is me helemaal niet duidelijk vrees ik.

(Altijd links geven naar juridische documenten voor leken als ons verhelpt de vraag vaak niet vrees ik, sorry)

Als ik het goed lees bent u op 1 januari 2002 een contract van beperkte duur van 3 jaar aangegaan.

Een contract van beperkte duur kan slechts 1 maal verlengd worden en voor een maximale duur van 3 jaar.
Een nieuw contract van 3 jaar op 1 januari 2005 lijkt me dus onwettig. Indien er toen geen opzeg door een van de partijen gegeven is, is uw contract toen reeds overgegaan in een 3-6-9. In principe gebeurt zoiets stilzwijgend en wordt er geen nieuwe plaatsbeschrijving gemaakt want het contract loopt gewoon door.

Wat u het laatste mondelinge contract noemt, is in feite een stilzwijgende verlenging van wat wettelijk gezien reeds 3 jaar eerder een verlenging van uw eerste contract had moeten zijn.

Wat de registratie betreft. Uw verhuurder zal het oude, bestaande huurcontract hebben laten registreren.

Een vraagje aan de experts:
Zou het niet interessant kunnen zijn om te weten welk huurcontract hier geregistreerd werd, het eerste of het tweede (wat volgens mij onwettig is)?
Wat indien het tweede, onwettige contract geregistreerd werd (en niet het eerste)? Al dan niet met de originele plaatsbeschrijving erbij?

Ik begrijp dat Baldwyn nu in een opzegtermijn zit, en vroeger uit het appartement wenst te vertrekken.
Klopt mijn redenering dat enkel het eerste huurcontract het wettelijk geldende is en geregistreerd zou moeten zijn?
Ingeval enkel het tweede contract geregistreerd werd, is dat in mijn ogen een ongeldig en in ieder geval niet het juiste contract om te laten registreren, en zou het contract dus mogelijk als ongeregistreerd kunnen beschouwd worden?

Ik begrijp dat Baldwyn nu in een opzegtermijn zit, en vroeger uit het appartement wenst te vertrekken.
Klopt mijn redenering dat enkel het eerste huurcontract het wettelijk geldende is en geregistreerd zou moeten zijn?
Ingeval enkel het tweede contract geregistreerd werd, is dat in mijn ogen een ongeldig en in ieder geval niet het juiste contract om te laten registreren, en zou het contract dus mogelijk als ongeregistreerd kunnen beschouwd worden?

Neen, ik wens niet vroegtijdig te vertrekken. Ik vertrek hier om veiligheidsredenen aangegeven in een ander onderwerp die ik aanmaakte waar ik ook vragen over had. Maar ik hou mij liever strikt gehouden aan de wet en wil zelf ook correct zijn, dus ik zal mijn opzegtermijn van 3 maanden uitzitten. Het is niet omdat huisbazen proberen alles uit te melken dat ik dat moet, gezien ik zelf beslist heb om te vertrekken vanaf November kan ik dat moeilijk afrekenen op mijn huisbaas, ongeacht in welke staat het appartement zich bevindt.

Om concreet te kunnen weergeven, en ik vergiste mij overigens over het eerste geschreven contract, zo te zien beschik ik enkel over een copie van de staat van het appartement, opgeteld door een experte:

01 Juni 2001-31 December 2004: Huur appartement, staat appartement opgesteld dus bewijs van gebruik, waarborg op mijn rekening geblokeerd (2 maanden). Het gaat hier dus al over meer dan 3 jaar. Verder geen geschreven contract.

Het 2e contract, geschreven, beslaat 1 Januari 2005 tot 31 December 2007. Het zegt enkel dat de eerste staat van het appartement dient in acht genomen te worden, rekening houdend met dat er op het einde van het contract 6 jaar verstreken is.

Het mondeling contract van 2008 tot 2010 loopt dus tot eind dit jaar en is dus een stille goedkeuring tot verderzetting.

Dus concreet: Ik beschik over een geschreven staat van het appartement in Juni 2001, een geschreven contract slechts vanaf 2005 met een notitie dat de eerste staat van het appartement zomaar dient in acht genomen te worden (kan dit eigenlijk juridisch? 2 zinnetjes en een verwijzing naar een oude staat?), en voor de verderzetting van het contract beschik ik over geen enkele staatbechrijving.

Gezien de diverse problemen (gesprongen electriciteit, kapotte boiler) slechts in de laatste jaren begonnen zou ik graag weten waar ik sta m.b.t. huurwaarborg.

“Art.3...§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5...Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

‘Ik beschik over een mondeling contract dat een verderzetting is van 2 schriftelijke contracten van elk 3 jaar, zijnde het laatste dus 1 Januari 2005 tot 31 December 2007’ waaruit ik afleid dat uw eerste huurovereenkomst in werking trad op 1 januari 2002.

Ik ga ervan uit dat die eerste huurovereenkomst niet beëindigd werd door kennisgeving van opzegging vóór 1 oktober 2004.

“Art.3...§6...Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging...zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Uw latere huurovereenkomsten worden m.a.w. geacht niet te bestaan.

“Art.1730.§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst...en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie...§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

De plaatsbeschrijvingen na de eerste kunnen als bijvoegsel bij die plaatsbeschrijving worden aanzien.

“Art.1731...§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.”(B.W.).

Het vaststellen van verschillen ten aanzien van de plaatsbeschrijving is niet onderworpen aan voornoemd art.1730,§1.De verhuurder kan hiermee een derde belasten op zijn kosten.

‘Ik beschik over een mondeling contract dat een verderzetting is van 2 schriftelijke contracten van elk 3 jaar, zijnde het laatste dus 1 Januari 2005 tot 31 December 2007’ waaruit ik afleid dat uw eerste huurovereenkomst in werking trad op 1 januari 2002.

Gezien dit mondeling gebeurde is dit moeilijk om te bewijzen natuurlijk. Te meer omdat het opnemen van de staat van de flat en het vastleggen van de huurwaarborg net voor 2002 gebeurde.

Ik ga ervan uit dat die eerste huurovereenkomst niet beëindigd werd door kennisgeving van opzegging vóór 1 oktober 2004.

De eerste huurovereenkomst werd inderdaad niet beëindigd door kennisgeving. Ik heb deze getekend voor staat van het appartement en de waarborg. Ik beschik wel nog over een brief waarbij de huisbaas zegt dat de waarborg in orde is, en ik een copie dien te bezorgen van mijn brandverzekering zoals overeengekomen op contract, maar ik heb geen copie van een contract gekregen.

Uw latere huurovereenkomsten worden m.a.w. geacht niet te bestaan.

En wat als de latere huurovereenkomst, dus vanaf 2005, diegene is die is geregistreerd en niets daarvoor? Ik heb de huurwet gelezen maar voor zover ik zie is het de bedoeling om een contract op te stellen vanaf de eerste 3 jaren, en deze kan dan in een 3-6-9 doorgetrokken worden. Dit contract anno 2005 beslaat een volledig nieuw verhaal, er wordt ook geen sprake gemaakt dat ik er al woonde maar doet dienst als 'intrekkend' op het adres. Enkel de vermelding van de staat van de flat 'zoals reeds eerder opgesteld' wordt vermeld.

Het vaststellen van verschillen ten aanzien van de plaatsbeschrijving is niet onderworpen aan voornoemd art.1730,§1.De verhuurder kan hiermee een derde belasten op zijn kosten.

De enige verschillen die kunnen worden vastgesteld, zijn deze van defecte apparatuur (boiler) door ouderdom. Ook wel kleinere zaken als stopcontacten die niet meer even vast hangen aan de muur als bij intrek 9 jaar geleden maar goed, dat is snel opgelost. Ik wil mij vooral vrijwaren dat er geen extra kosten mij worden aangerekend, bv. het schoonmaken en laten verven door een firma van alle muren door de roet die vrijkwam door een boiler waarvan ik kan aantonen dat deze defect is, alsook proberen aan te tonen dat de boiler defect is geraakt door mijn fout als huurder (dit type handelingen zie ik verhuurders capabel in, ook de mijne).

En dus een verhuurder kan een derde belasten voor een nieuwe plaatsbeschrijving, maar ik kan dit niet? Indien de verhuurder mij voor voldongen feiten zet op het moment dat ik de sleutels wil overhandigen en ik het papier van mijn bank wil laten tekenen en zij mij slechts bv. 20 procent van de waarborg bieden, moet ik toch kunnen een expert inschakelen moesten wij het oneens raken, al dan niet via de vrederechtbank door een verzoeningsproces? En dan hou ik nog geen rekening met het feit dat in dat geval zij ook de papieren voor het afsluiten van water, gas en electriciteit niet zullen willen tekenen.

Ik zal mijn flat 3 weken voor de huur effectief stopt verlaten en heb dit ook laten weten, dat zij 3 weken eerder kunnen de werken er aan aanvangen. Mijn inzien toon ik daarmee al mijn goede wil (de huur van mijn flat nu is 2/3e van de huurwaarborg van 9 jaar geleden), maar als dan nog problemen wordt gemaakt wil ik weten dat ik 3 weken heb om hiermee nog actie te ondernemen.

Je kan bewijzen dat je het pand middels een mondeling contract huurde door je betalingsbewijzen vanaf 2002. Deze kan je op de bank bekomen.

Dat is geen probleem, ik heb 9 jaar lang een domiciliëring gehad. Ik heb een VZW, dus ik hou mijn papierwaren relatief goed bij.

Ik heb dit laten opzoeken bij het registratiekantoor:

2001-2002: Geen neerlegging van staat van het pand of contract

2005: Neerlegging van geschreven contract, geen neerlegging van staat van het pand 2001/2002 (contract heeft enkel vage clausule naar verwijzing staat van het pand eerste huur)

2007-2010: Mondelinge verderzetting, geen neerleggingen.

Concreet is er dus enkel een neerlegging van een contract in de periode van 2005 en 2007 maar is er nooit de staat neergelegd.

Dus mijn vraag, waar sta ik nu hiermee indien er zich problemen zouden voordoen? Ik las de huurwet maar dit lijkt mij een 'geval in het midden'.

Werd de plaatsbeschrijving in 2001 door beide partijen ondertekend? dan is deze van toepassing, gelet op de huurwetgeving dienen de andere contracten als niet bestaand beschouwd te worden. (de plaatsbeschrijvingen kunnen als tussentijdse momentopnames worden beschouwd)

De verhuurder kan ook niet aanhalen dat het eerste geschreven huurcontract het gevolg is van de eis tot een geschreven huurcontract aangezien dit contract niet start in 2001.

Dus ofwel haalt de verhuurder de plaatsbeschrijving van 2001 boven water of hij zit ernstig in de problemen..

Werd de plaatsbeschrijving in 2001 door beide partijen ondertekend?

Neen. Die van mij is noch door mij, noch door de verhuurder ondertekend, enkel door de experte. Ik ben toen wel verplicht geweest om de hunne te ondertekenen, wat ik toen maar normaal vond - Ik zou ook later alle nodige contracten bekomen

De verhuurder kan ook niet aanhalen dat het eerste geschreven huurcontract het gevolg is van de eis tot een geschreven huurcontract aangezien dit contract niet start in 2001.

Als ik me juist herinner heb ik dat toen opgevraagd. Ik was volledig uit het oog verloren dat ik er geen had (ik ging van student naar werkend in die periode) en wou een geschreven. Ze hebben toen gezegd om dat vanaf 1 Januari 2005 pas te doen en dus loopt het eerste over 3,5 jaar, dus in principe zit ik er al 9,5 jaar. Of dat er toe doet weet ik niet. Na December 2007 wouden ze geen geschreven contract meer omdat de wet veranderd was en ze het typecontract niet meer mochten gebruiken (het was een standaard contract 'office des propriétaires', die eigenlijk zowat alle kosten bij de huurder legt), maar toen had ik me geïnformeerd en gezien een mondelinge verderzetting geldt, maakte ik me geen zorgen. Ze hebben me ook nooit iets met aangetekende zending gezonden (zie andere post defecte installatie - ze geven nooit graag geld uit).

Dus ofwel haalt de verhuurder de plaatsbeschrijving van 2001 boven water of hij zit ernstig in de problemen..

Zolang dat juridisch mag ondanks dat het nooit is geregistreerd, zie ik eerlijk gezien het probleem niet voor hun? Ik maak me eerder zorgen over kleine zaken zoals bv.: Ik heb lampen moeten vervangen omdat er kortsluiting was, dat bleek uiteindelijk omdat ze een zekering zelf hadden 'gemaakt' met een soort koperdraad. Toen ik zelf alle zekeringen nieuw kocht, had ik direct geen problemen meer (heb die oude zekering goed bijgehouden als bewijs). En in 2005 kregen ze een nota dat hun vuur niet conform was en levensgevaarlijk (gasontsnapping). Daar hebben ze een nieuw voor moeten plaatsen, maar sinds vorig jaar doet dat de pleister licht loskomen net boven het vuur. Telefonisch zeggen ze dat dat allemaal geen probleem is en ze het zelf wel zullen toestoppen omdat ze na 9 jaar toch alles moeten herverven maar ja, de dag zelf sta je er met even goed iets totaal anders. Zeker gezien het defect aan de boiler die ze moeten vervangen die ik vermelde in een andere post zie ik ze niet zomaar de huurwaarborg teruggeven.

Ik heb net laatste nazicht van de kachel laten doen, heb uitleg gedaan dat ik soms problemen had met electriciteit, man heeft het gecheckt...blijkt dat de installatie niet geaard is.

Gekoppeld met het feit van defecte boiler zei hij dat het toch misschien best is afspraak met verzekering te nemen

Dus ofwel haalt de verhuurder de plaatsbeschrijving van 2001 boven water of hij zit ernstig in de problemen..

Hierbij een vraag, gezien ik in mijn laatste maand huur al zal vertrokken zijn uit het pand, heb ik de verhuurder hiervan verwittigd. Zij zullen de eerste week van December langskomen voor de staat op te nemen van de flat na de huur.

Vanaf het moment dat zij tekenen voor de controle van de huurwaarborg en ik de sleutels heb teruggegeven, ongeacht of zij wensen een som voor hen te houden, is dit dan in orde? Ik doe hun een plezier om vroegtijdig te vertrekken zodat ze werken kunnen uitvoeren - voor zover ik begrijp is 1 keer het papier van de bank voor de vrijgeving van de huurwaarborg ondertekend, de kous af en kunnen zij hierna niet nog andere zaken proberen verhalen op de huurder, klopt dit? Gezien dit juridisch overeenstemt met akkoord te zijn gegaan het pand te hebben teruggekregen, minus de kosten zoals aangebracht op het formulier.

Klopt.

aanvaarden van de sleutels en vrijgave van de waarborg geven aan dat de verhuurders geen schade ten laste van de huurder hebben vastgesteld.