JuridischForum.be

Beste mensen,

Op het forum ben ik even gaan kijken of ons probleem te vinden was, maar vind er niks van terug. Mocht dit toch al besproken zijn, mijn excuses dat ik dit nogmaals vraag.

Wij hebben een huurcontract van 3-6-9. Wij krijgen hier meer en meer last van vochtproblemen. De huisbaas, dat ook een buur is dan maar verwittigd en op de hoogte gebracht dat het probleem dramatisch aan het worden is, en aangezien ons goed contact zagen wij geen probleem, en wilden zelf samen om een oplossing zoeken. Tot hij met vrienden van hem hier in huis kwam, en wij merkten dat hij die mensen de les had gelezen, van wat zij over het vochtprobleem mochten zeggen. Dus, je kan het al raden, en wil hij dit van zich afschuiven. Volgens hem ligt dit aan te weinig verluchting. Maar,... naast de vensters opzetten wanneer mogelijk, en anders met 3 electrische ontvochtigers te werken kunnen wij helaas niets meer doen. En het erge eraan is, dat deze geen oplossing bieden aan de voortdurende en constante hoge luchtvochtigheid met alle problemen die erop volgen.

Wij zijn dan uiteindelijk raad gaan vragen en zouden hem nu een brief moeten sturen dat hij 7 dagen de tijd heeft om de werken te beginnen die nodig zijn om het vochtprobleem op te lossen. Maar,...
Wij hebben hier ook een bijgebouw, waar zéér grote en zware machines staan. Dat maakt dat wanneer hij ons een opzegbrief mocht schrijven, wij 3 maanden de tijd hebben om te verhuizen. Je zal wel begrijpen dat een woning vinden geen probleem is, maar dat wij wel er terecht moeten kunnen met al deze machines. Dus, dat is niet zo evident, en dat weet hij dan ook en is het zijn troef.

Nu, is mijn vraag, dat wanneer ik hem toch de werken "verplicht" laat uitvoeren, hij ons de opzeg kan geven? Of zijn wij als huurders toch beschermt hiertegen? Wij zouden bouwen, maar natuurlijk is dit ook niet op 1 jaar gedaan, en nu terug elders gaan huren voor 1 of 2 jaar is ook niet echt een oplossing. Ik zou het zo laten tot de bouw af is, maar het vochtprobleem is zo ernstig geworden dat het echt niet meer menselijk is. Luctvochtigeid van boven de 80 is hier normaal. Kasten schimmelen, meubelen, kledij enz,... In de zomer gaat dit, en staan voortdurend de ramen open, maar nu het winter gaat worden hou ik mijn hart vast. Nu reeds al, zie je geen steek meer door de ramen (dubbelglas nochtans) van de aandamping en loopt dit er zo vanaf, en dat in elke kamer van het huis.
En van te weinig verwarmen is het ook niet, als je weet dat wij 6000 liter mazout verbruiken op 1 winter, waarvan ik de fakturen heb als bewijs.
Wij hebben ook al een brief geschreven dat wij afzien van alle verantwoordelijkheid dat het vochtprobleem aanricht aan de woning. Want wij voelen nu reeds al dat hij dit zal proberen na het huurcontract in onze schoenen te schuiven.

Kan hij ons de opzeg geven, nadat wij stappen zetten om hem het probleem te laten oplossen? Of wat doen wij nu het best, wij weten het niet meer en is het een dilemma voor ons.
Alvast dank.

U schets het probleem in uw vraag zeer duidellijk, en het antwoord is ja (echter is de opzegtermijn 6m. bij een 3-6-9 - voor de verhuurder die opzegt althans voor zover uw kontrakt wel degelijk geregistreerd is). Het probleem is dat een huurder die de woondiest inschakeld en eventueel een procedure start, tijdens die procedure zonder het minste probleem kan opgezegd worden. Veel huurders zullen dan die stap niet zetten en de verhuurder kan zijn woning verder laten verkrotten. Nu moet u er ook rekening mee houden dat uw verhuurder u een forse schadevergoeding zal moeten betalen, afhankelijk van wanneer hij u opzegt tijdens uw 9-jarig kontrakt.

Laat ons eerst eens weten in welk jaar dat u zit in uw 9-jarig kontrakt, want naast de 6m. vooropzeg en de schadevergoeding is het ook zo dat een 9-jarig kontrakt enkel kan opgezegd worden door de verhuurder, en dus mits schadevergoeding, bij het einde van een 3-jarige periode.

Klopt niet helemaal, verhuurder kan ten alle tijde opzeggen voor eigen bewoning of bewoning door een familielid zonder schadevergoeding. Opzegtermijn blijft wel 6 maanden.

Hallo,

Van harte dank voor jullie antwoorden.

Net zoals ik wel dacht, kan hij er onderuit. Na ons kan hij dan terug gewoon verhuren, en na die mensen drie jaar te verzieken, kan hij terug anderen in de val lokken enz,... Spijtig dat dit allemaal zomaar kan. Dat men in deze tijd, terwijl men zo bezig is met de gezondheid van de mens, dit nog toelaat is onbegrijpelijk.

Ik had ook reeds gelezen dat de opzeg 6 maanden zou zijn, maar in het contract staat dat de opzeg 3 maanden is gelijk van wie of welke kant het wil opzeggen. Telt in dit geval het contract niet?

Het gaat mij helemaal ook niet om schade vergoeding of dergelijke. Wij huren dit huis, hebben er veel uit eigen zak ingestoken, en ik heb er geen spijt van want je moet er tenslotte toch in wonen en als je netjes bent, wil je ook dat huis netjes is. Wij hebben het huis verzorgd als was het ons eigen huis. Wil hij het laten verkrotten, mij goed, maar ik zal er alles aan doen dat hij anderen niet in dezelfde val zal laten lopen zoals hij met ons gedaan heeft.
Deze maand komt de laatste firma die wij gevraagd hebben om dit probleem te onderzoeken en op papier te laten zetten, zodanig dat wij veilig staan en hij het niet in onze schoenen kan schuiven. Want meestal weten die uitzuigers wel hun weg te vinden om dit nogmaals op de huurders hun nek te laten komen.
Ik had ook al voorgesteld dat hij het zou verkopen, was hij er ineens vanaf en lieten wij het wel opknappen, maar ook dat wil hij niet.

Als het werkelijk naast het contract toch een opzeg mocht betreffen van 6 maanden, zal ik de huurdersbond opdracht geven te starten met het ondernemen van stappen, en zal ik ook onze advocate inlichten.

Nogmaals van harte dank voor de toelichtingen.

Huurwetgeving is van dwingend recht. Andere bedingen die ingaan tegen de gestelde minimum opzegtermijnen zijn nietig.

Klopt niet helemaal, verhuurder kan ten alle tijde opzeggen voor eigen bewoning of bewoning door een familielid zonder schadevergoeding. Opzegtermijn blijft wel 6 maanden.

Uiteraard, maar de poster liet niet verstaan dat de verhuurder van plan zou zijn om eventueel de woning zelf te betrekken. Bovendien is het verre van evident en nogal complex om zelf de woning of de woning door andere familieleden eventjes te laten bewonen om van je huurder vanaf te zijn. Ik bedoel indien de verhuurder dit niet initieel van plan was. Ik zie die verhuurder of zijn familie hier dus nog niet zo onmiddellijk zelf naar die krotwoning verhuizen als uitvlucht om van die huurder vanaf te zijn. Rest in feite in de praktijk dus nog de vooropzeg van 6m. bij het verstrijken van elke 3-jarige periode mits schadevergoeding.

Error

...door andere familieleden eventjes te laten bewonen om van je huurder vanaf te zijn.

Dat eventjes zou ik maar vergeten. Eigenaar of zijn familieleden tot de 2de graag, moeten er binnen de 12 maanden zelf ook effectief komen inwonen, en dit ononderbroken gedurende minsten 24 maanden.
(Wet van 13 april 1997, Art 6,3° en Art 15)

...door andere familieleden eventjes te laten bewonen om van je huurder vanaf te zijn.

Dat eventjes zou ik maar vergeten. Eigenaar of zijn familieleden tot de 2de graag, moeten er binnen de 12 maanden zelf ook effectief komen inwonen, en dit ononderbroken gedurende minsten 24 maanden.
(Wet van 13 april 1997, Art 6,3° en Art 15)

Wel ja, dat is wat ik juist bedoel. Het is niet zo eenvoudig om de truuk van het zelfbewonen of door zijn familieleden in de praktijk toe te passen, voor een verhuurder die van zijn lastige huurder wil vanaf zijn.

Het probleem is dat een huurder die de woondiest inschakeld en eventueel een procedure start, tijdens die procedure zonder het minste probleem kan opgezegd worden. Veel huurders zullen dan die stap niet zetten en de verhuurder kan zijn woning verder laten verkrotten. Nu moet u er ook rekening mee houden dat uw verhuurder u een forse schadevergoeding zal moeten betalen, afhankelijk van wanneer hij u opzegt tijdens uw 9-jarig kontrakt.

De woondienst schrijft eenzelfde aangetekend schrijven zoals jij zou doen als huurder, met een oplijsting van problemen, ingebrekestelling, en een periode om de werken uit te voeren. 30 dagen als ik mij niet vergis. Op straffe van onbewoonbaarheid of ongeschiktheid die verklaard wordt en waarna je zelf kan vertrekken en makkelijker een schadevergoeding kan bekomen.

Als hij de huurder uit de woning werkt in die periode, blijven de klachten nog altijd gelden en komt de woningdienst polshoogte nemen na je vertrek. Dat hebben ze mij ook zo meegedeeld. Dus in wezen stel je de verhuurder dan voor een onoverkomelijk probleem.

Dus de woningdienst op de hoogte stellen is zeker geen luxe en geeft je een duidelijk formulier in de hand voor als je het zou doortrekken bij de vrederechter (of de verhuurder).

Als je hem zelf blijft aangetekend aanschrijven, en hij zet je er uit, of je vertrekt zelf, dan zal hij gewoon alle schimmel overschilderen, alle problemen verdoezelen, en verder huren aan een nieuwe persoon. Zo blijft het een vicieuze cirkel. Het enige nadeel is dat je huisbaas ziedend kwaad zal worden wanneer hij een brief in de bus krijgt van de woningdienst - maar gezien je problemen, is dat een kleine prijs te betalen, neen?

Hallo mensen,

Hartelijk dank voor jullie informatie, het beantwoord al een hele boel vragen die ik had. Dank je voor jullie duidelijkheid en raad, ik stel het ontzettend op prijs.

@John D,
Ik begreep je doelstelling wel hoor ivm die zelfbewoning of door familie van de huurbaas. Ik ben blij met je reactie's en het helpt mij verder om een klare kijk te krijgen op de situatie en wat ik eraan kan doen.

@Baldwyn, en iedereen uiteraard,
Inderdaad kreeg de huisbaas dertig dagen de tijd. Die zijn intussen al voorbij, en nu zou ik een brief moeten schrijven dat hij de werken moet aanvatten binnen de 7 dagen.
Ik heb hem nog even de tijd gegeven om na te denken, maar zoals je merkt doet hij niks.
Toen we hier kwamen wonen lag er enkel in de woonkamer "geen" vloer maar tapijt. Toen we die verwijderden zagen wij dat er geen vloerbedekking was onder het vasttapijt. Wij hebben dan er een vinyl (een kwalitatieve) ingelegd, maar die ging na een tijd volledig blazen, nochtans met verlijming, maw werd hij volledig hobbelig. Het blijkt dat er dus vocht onderzit die door de beton heen dringt en dat de vinyl aantast. We hadden dan besproken om er een tegelvloer (keramische tegel) op eigen kosten in te leggen, maar dat werd ons afgeraden door de vloerder die we hadden aangesproken. Omdat er geen folie zit, moet er eerst wat beton worden uitgebroken en een folie gelegd worden en dan pas kan er een vloer in. Zoals ze mij vertelden zou er zonder folie uiteindelijk vocht willen verdampen uit de voegen, wat logisch is natuurlijk, en uiteindelijk zouden de voegen er gaan uitbrokkelen, zelfs tegels loskomen. Huisbaas erover aangesproken, maar nee hoor, hij beweert dat dit zijn taak niet is. Dus, staan we terug nergens, en zelfs niet eens nog een deftige vloerbedekking in de woonkamer. Erg toch?!

En dat is hier dus ook het grote probleem, de rest zijn vloeren, zoals ze noemen betontegels. Dus een deel beton met erbovenop een laag van marmer of graniet. Die zuigen natuurlijk het vocht uit de grond op en verdampen het terug in de kamers. Bij lang vochtig weer, beginnen die vloeren dus werkelijk te zweten. Je begrijp wel wat ik bedoel,... ze worden vochtig. Verder blijkt ook dat de waterkering in de muren die bestaat uit roofing aan zijn eind is gekomen en dus al voor een groot deel verteert is.
Electriciteit is hier ook niet in orde. Wanneer je op blote voeten staat en je raakt bijvoorbeeld de radiator aan, voel je electriciteit, net hetzelfde bij aanraking van de PC krijg je electriciteit, en zo zijn er nog van die gebreken,...
Wanneer je het huis ziet, zou je zeggen dat het een juweeltje is, maar als je erin woont weet je al vlug wat achter die mooie gevel schuilgaat.

Dat de huisbaas ziedend word kan mij geen barst meer schelen. En hij zal nog lastiger worden, want ik heb besloten dat alle vernieuwingen die wij op eigen kosten gedaan hebben, ik terug zal brengen naar zijn oorsprong. Zoals bijvoorbeeld en onder andere, de gehele badkamer hebben wij vernieuwd op eigen kosten. Gelukkig heb ik nog alles wat er eerst stond en zal dit terug plaatsen. En geloof me,... dat wil je niet weten in welke toestand die dingen waren,... Ook was er geen dampkap of fornuis, dus als wij eruit trekken neem ik die ook terug mee. Ik gun hem niks, maar ook niks meer. En dit zal gebeuren met alles wat kan teruggebracht worden naar zijn oorsprong. Wil hij mensen als beesten behandelen, zal ik ernaar handelen ook dan.
En dan nog te denken dat we net de zolder gingen laten isoleren, terug op eigen kosten, stomme kiekes dat we zijn,....

Met dank,
Kyle

Dat de huisbaas ziedend word kan mij geen barst meer schelen. En hij zal nog lastiger worden, want ik heb besloten dat alle vernieuwingen die wij op eigen kosten gedaan hebben, ik terug zal brengen naar zijn oorsprong. Zoals bijvoorbeeld en onder andere, de gehele badkamer hebben wij vernieuwd op eigen kosten. Gelukkig heb ik nog alles wat er eerst stond en zal dit terug plaatsen. En geloof me,... dat wil je niet weten in welke toestand die dingen waren,... Ook was er geen dampkap of fornuis, dus als wij eruit trekken neem ik die ook terug mee. Ik gun hem niks, maar ook niks meer. En dit zal gebeuren met alles wat kan teruggebracht worden naar zijn oorsprong. Wil hij mensen als beesten behandelen, zal ik ernaar handelen ook dan.
En dan nog te denken dat we net de zolder gingen laten isoleren, terug op eigen kosten, stomme kiekes dat we zijn,....

Met dank,
Kyle

Denk er dan aan om alle gaten, die gemaakt werden om die toestellen te bevestigen, ook terug gedicht worden en eventueel iets bij te schilderen.

@Baldwyn, en iedereen uiteraard,
Inderdaad kreeg de huisbaas dertig dagen de tijd. Die zijn intussen al voorbij, en nu zou ik een brief moeten schrijven dat hij de werken moet aanvatten binnen de 7 dagen.

Dat zou normaal niet kloppen. Als de woningdienst het 30 dagen geeft, is het dertig dagen. Als er daarna niets gebeurd is, dan stap jij terug naar de woningdienst, en starten zij een procedure om de woning onbewoonbaar, niet conform, of ongeschikt te verklaren, afhankelijk van de gebreken die ze hebben vastgesteld. Anders blijf je in rondjes draaien. Het kan zijn dat de woningdienst of desnoods de wijkpolitie je zoiets aanmaant om de goede vrede te bewaren, maar reglementair is het niet. 30 dagen is ook tijd genoeg om niet af te komen met argumenten zoals 'mijn aannemer vond geen tijd'.

Met het oorspronkelijke papier dat de woningdienst hem aanschreef sta je al sterk genoeg voor een aantal zaken. Als hij er 30 dagen heeft over laten gaan, bewijst hij dat hij noch jouw basisrechten voor een goede woning, noch de gemeente en dus de plaatselijke wetgever, respecteert wanneer hij op zijn gebreken wordt gewezen m.b.t. de wooncode. Je kan dan ofwel wachten of de woningdienst de burgemeester aanschijft, die dan een beslissing neemt over wat er zal gebeuren met het pand, of je kan op eender welk moment zelf naar de vrederechter stappen. Want uiteindelijk, je schrijft zelf aangetekend, dan de woningdienst, dan jij weer met een termijn van 7 dagen, dan wacht je op de procedure van de gemeente....ondertussen incasseert die man nog altijd je maandelijkse huur. Dat is meestal ook de achterliggende gedachte van de meeste verhuurders, het gewoon blijven rekken. Ik heb eenzelfde probleem, ik wijs op problemen en plots vertrekt de verhuurder voor 3 maanden op vakantie 2 dagen later, 1 keer op de hoogte van problemen kan dat normaal niet, maar zijn denkwijze is: Nog 3 maanden huur, en daarna pak ik de problemen aan met dat geld.

Als je zegt dat er vakpersonen zijn geweest die opmetingen deden en je zaken hebben afgeraden zoals een vloer aanleggen, vroeg je daarvan een bewijsschrift? Indien niet, bel de dienst die op het factuur staat en vraag of ze dit op papier zetten. Elk van die elementen sta je sterker mee, hoe meer vakmensen die dat getuigen, hoe beter.

De woningdienst zou normaal moeten een niet conforme electriciteit moeten genoteerd hebben bij de inbreuken, is dit niet gebeurd? Schokken krijgen is hoogst abnormaal. Daar loop je al kans dat ze 15 strafpunten voor risico op electrocutie voor geven. Zijn je zekeringen nieuw met beschermingen of zijn het oude zekeringen die gewoon doorbranden i.p.v. afspringen bij electrocutie?

@Mava,

Ten eerste zijn er geen gaten gemaakt die er al niet waren. Om een badkamer te vernieuwen, moet er eerst al een badkamer gestaan hebben, anders noemde ik het niet vernieuwen, dus zijn er de bevestigingen en hoefden er geen nieuwe gemaakt te worden.

Maar zoals ik al eerder schreef, bedoel ik met originele staat dan ook werkelijk originele staat, en dat wil zeggen dat die nooit geheel naar oorsprong terug kan, want dan moet ik terug gaten maken in de muren en het plakwerk eraf kappen. Dus zal het na ons nog altijd beter zijn dan het oorspronkelijk was. Spijtig genoeg. Maar kranen en aanrechten enz,... breng ik terug naar originele staat.

Maar dank je voor de verwittiging.

@Baldwyn,
Even iets rechtzetten. Toen wij de huurdersbond op hoogte brachten hadden wij net een aangetekend schrijven naar de huisbaas gericht. De huurdersbond had ons aangeraden dat na 30 dagen van dit schrijven, wij, indien hij niet reageerde, een schrijven moesten richten dat hij de werken moest starten binnen de 7 werkdagen. Dit was ook de eerste keer dat we naar de huurdersbond geweest zijn. Verder moesten wij een lijst maken van alle gebreken van de woning en een lijst van wat wij allemaal hadden laten herstellen op eigen kosten. Wat dus alles inhoud wat aan het huis gedaan werd. Want zelf wat ten koste valt van de verhuurder is door ons gedaan.

Nog steeds hebben we afspraken met vakmensen die langskomen en het probleem onderzoeken en dit op papier voor ons zetten. Het is duidelijk dat hij nog profijt zal willen slaan uit de tekorten van zijn eigendom, en volgens mij krijgt hij nog raad ook. We voelen nattigheid, letterlijk en figuurlijk.

We hebben twee zekeringskasten. In de ene zijn het witte ronde steen of bakeliet zekeringen die kunnen afspringen en in de andere zijn het er die doorbranden en je moet vernieuwen dan. Ik ken er weinig van, maar er werd mij verteld dat die zekeringskasten niet meer zouden mogen bij wet. Of het waar is weet ik niet. Wat ik wel weet is dat er nergens aardingen zijn op de stopcontacten.

Groeten