JuridischForum.be

Even een situatieschets:
In maart 2008 tekende ik een huurcontract voor een woning in het Leuvense. De huurtermijn bedroeg 1 jaar en ging in per 15/04/2008. Tot op heden huur ik nog steeds dezelfde woning, zonder verzet van de verhuurder. Dit echter zonder schriftelijke verlenging van het huurcontract. Betekent dit dat mijn lopende huurovereenkomst automatisch wordt omgezet in een huurovereenkomst van 9j?
Bij het aangaan van de huurovereenkomst werd ook geen plaatsbeschrijving opgemaakt. In het contract, welke slechts 2 pagina’s telt, staat enkel de vermelding dat “het pand zeer goed gekend is aan de huurder, die verklaart er geen uitvoerige beschrijving van te eisen”
De huurovereenkomst werd vermoedelijk ook niet geregistreerd. Althans, ik heb hier geen enkel bewijs van. Waar kan ik dit nagaan?
De huurwaarborg werd ook niet op een geblokkeerde rekening gezet, maar diende cash betaald te worden. Het ontvangen van de waarborg staat wel vermeld op de huurovereenkomst.

Aangezien mijn partner en ik recent een woning hebben gekocht, contacteerde ik mijn huisbaas voor verdere afspraken: huuropzeg, verdere verhuring, data bezichtiging ed.
De eigenaar deed al erg moeilijk bij het eerste contact. Volgens hem kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd, aangezien deze telkens verlengd wordt met een jaar. Dit zou dus betekenen dat ik nog tot 15/04/2011 moet huren. Na lange discussie, waarbij ik hem confronteerde met de wettelijke bepalingen, ging hij toch akkoord met “vroegtijdige” opzeg. Welke invloed heeft het niet-registreren van de huurovereenkomst op mijn opzeggingstermijn? Bij een niet-geregistreerde 9-jarige huurovereenkomst zouden de wettelijk bepaalde opzeggingstermijn en bijhorende vergoeding niet van toepassing zijn?
Wat betreft het verder verhuren van de woning, “eiste” hij bij wijze van spreken een extra sleutel, zodat hij ten alle tijden potentiële huurders kan ontvangen, ook als wij niet thuis zijn. Ik heb dit geweigerd, maar ik ben niet zeker of ik dit wettelijk mag weigeren?
Ook verwacht ik nog problemen bij teruggave van de waarborg. Aangezien er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt, kan hij mij in principe niets ten laste leggen. De woning bevindt zich ook effectief nog in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst. Er werden zelfs verbeteringswerken uitgevoerd. Maar op welke manier kan ik die waarborg terugeisen?

Ik hoop dat iemand mij hierin wat raad kan geven. Alvast bedankt!

Uw contract is een negenjarig contract geworden dat is ingegaan op 15/04/2008.

Afwezigheid van een plaatsbeschrijving wil zeggen dat de toestand waarin het pand zich bevindt bij het verlaten van ervan dezelfde is als toen het betreden werd, tenzij de verhuurder anders kan bewijzen.

Niet registratie wil zeggen dat u normaliter het pand kan verlaten zonder opzeg of vergoeding op voorwaarde dat het contract niet werd geregistreerd voor het kennisnemen van de opzeg. Dit kan u controleren bij het lokale registratiekantoor. In de link in onderschrift vindt u een pdf terug die u helpt uw registratiekantoor te identificeren. U mag me ook steeds via pb uw adres zenden dan kijk ik even.

Hebben jullie de opzegafspraken op papier gezet? Ondertekend door beide partijen? Of verzonden via as? Als er reeds afspraken op papier zijn vervallen de mogelijkheden van art 3§5

U moet de sleutel niet afgeven. U spreekt af met de verhuurder ofwel gedurende 2 periodes van 3 uur per week thuis te zijn om bezoekers rond te leiden (klassiek zijn de woensdag avond en zaterdag namiddag) of dat hij u x dagen op voorhand verwittigt wanneer hij langs wenst te komen met bezoekers. Als jullie het niet eens worden kan eender van jullie met een eenvoudig verzoekschrift vragen aan de lokale vrederechter om bezoekuren bij vonnis vast te leggen.

De waarborg: tenzij de huurder schade kan bewijzen zal hij verplicht zijn jullie deze samen met een gemiddelde intrestvoet (2%) terug te betalen. Doet deze hierover moeilijk dan dien je hem middels een AS een laatste kans te geven vooraleer hem in gebreke te stellen. Dan kan je via een verzoekschrift 1344bis/ev Ger. W. bij het lokale vredegerecht de overhandiging van de waarborg bij vonnis eisen.

nog vragen? shoot en/of lees de pdf documenten in onderschrift.

Beste Vandebos,

hartelijk dank voor de snelle reactie!
Opzegafspraken staan niet op papier / we hebben nog geen officiële opzeg gedaan van ons huurcontract. Wel hebben we de eigenaar telefonisch gecontacteerd met de melding dat we een woning hebben gekocht. Dit puur informatief, ook om te weten hoe het dan verder moet met opzeg, verdere verhuring, bezichtiging ed in de toekomst. Aangezien het voor ons nog wachten was op bericht van de notaris, voor het verlijden van de akte van onze koopwoning, kon ik ook nog niet zeggen wanneer onze huidige huurwoning beschikbaar zou zijn. Dit heb ik hem ook uitgelegd en verzekerd dat ik hem onmiddellijk laat weten wanneer we hierop meer zicht hebben. Sinds gisteren weten we dat we op 28/10 bij de notaris worden verwacht en kan ik dus de huurovereenkomst opzeggen. Jouw info is hierbij erg nuttig!
Ik ga het even allemaal laten bezinken en bekijk het morgen verder. Indien ik nog vragen heb, zal ik zeker niet aarzelen u opnieuw te contacteren.
Nogmaals dank!

Vriendelijke groeten,
Wynne

Beste,
toch nog snel enkele vraagjes omtrent de opzeg van mijn huurovereenkomst:
1. Indien mijn huurcontract niet werd geregistreerd door de huisbaas, kan hij dit nu nog snel in orde brengen? Op sommige websites lees ik dat een eigenaar hier slecht 2 maanden de tijd voor heeft, vanaf ondertekening van het huurcontract. Op andere sites lees ik dan weer dat ze het huurcontract nadien alsnog kunnen laten registreren. Ze betalen in dat geval wel een boete, maar dan gelden ook de wettelijk bepaalde opzeggingstermijnen en vergoedingen.
2. De wettelijke opzeggingstermijn gaat in vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg werd gedaan. Is die regel ook van toepassing op mijn huurovereenkomst, die van start ging de 15de van de maand? En hoe zit het, in dat geval, met mijn laatste maandelijkse betaling? Ben ik in mijn recht als ik dan maar een halve maand betaal?
3. Aangenomen dat de omstandigheden ons ertoe dwingen gerechtelijke stappen te ondernemen en we een verzoekschrift indienen bij het vredegerecht, wat gaat mij dat kosten?

Alvast bedankt!

1) Hij kan dit effectief nog snel in orde brengen. De wetgeving zegt duidelijk

art3 §5

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Zodra het contract, zelfs laattijdig, wordt geregistreerd voordat u de opzeg aangetekend heeft verzonden kan de verhuurder de gebruikelijke opzegperiode en wederverhuringsvergoeding vragen.

2) Ja en ja.

3)Bewijs van woonst maximaal verhuurder €6, Op de rol plaatsen geding rond de € 40. Advocaat indien er eentje in de arm genomen € ???. U kan de vrederechter verzoeken deze kosten te mogen terug eisen van de gedaagde. Voor de advocaatskosten is er een RPV voorzien. Vraag aan uw griffie de toegepaste tarieven hiervan.

Beste,

ondertussen zijn we weer een aantal weken verder en onze verhuisdatum komt kortbij.
De huisbaas heeft het ons wederom niet gemakkelijk gemaakt voor het vinden van nieuwe huurders: vb. mensen weigeren op basis van huidskleur en hen zeggen dat de woning niet verder verhuurd wordt en zal verkocht worden; de huurprijs met 100 euro verhogen zonder ons daarvan op de hoogte te brengen, waardoor potentiële huurders tijdens gesprek met hem afhaakten; dagen en uren van bezichtiging niet respecteren, waardoor hier mensen voor de deur stonden terwijl wij niet thuis waren,...
Enfin, uiteindelijk hebben we dan toch een koppel gevonden die vanaf volgende maand ons huurcontract wil overnemen. Zij zijn ook reeds gaan tekenen bij de huisbaas.
De voorbije week hebben we niets meer van hem vernomen, maar we vrezen dat dat de stilte voor de storm is... Ik weet dat ik hier vooruit loop op de feiten, maar een verwittigd vrouw is er 2 waard en ik wil in dit geval echt goed voorbereid zijn. Ik ben ondertussen eens gaan informeren bij mensen uit de buurt (waar de huisbaas tevens zeer goed gekend is) en bij ex-huurders, en één voor één vertellen ze mij hetzelfde verhaal en geven ze me dezelfde waarschuwingen. Niet bepaald goede vooruitzichten: huisbaas zou bij elke huurder hetzelfde tactische spel spelen, alles in het werk stellen om de waarborg toch maar niet te moeten teruggeven: reeds bestaande defecten en slijtage van de woning in de schoenen van de huurder schuiven, woning zou smerig achter gelaten zijn, contractbreuk ten laste leggen, terwijl er reeds andere huurders zijn gevonden,... Ik kan zo nog wel even doorgaan.
Ik had graag reeds een brief opgesteld, die ik hem onmiddellijk kan overhandigen in geval ons hetzelfde overkomt. Maar ik zit, ondanks de overvloed aan nuttige informatie op deze site, wat in de knoop met het opstellen van mijn aangetekend schrijven. Ik weet niet goed hoe ik alles bondig kan formuleren, naar welke wetteksten ik best verwijs om onze 'case' te verdedigen.
Nog even kort samengevat:
- het betreft een 1-jarige huurovereenkomst, stilzwijgend verlengd tot op heden
- momenteel zitten we in het 3de jaar van onze huur
- contract werd vermoedelijk niet geregistreerd (heb geïnformeerd bij het registratiekantoor: bij de geregistreerde contracten t.e.m. 2008 was het onze niet terug te vinden, doch men kon mij geen absolute zekerheid geven aangezien men achter loop met administratie vanaf 2009 en hij het in later stadium alsnog kan aangeboden hebben)
- er werd geen intredende plaatsbeschrijving opgemaakt
- huisbaas heeft nagelaten de waarborg te storten op een geblokkeerde rekening
Kan iemand mij eventueel op weg helpen bij het opstellen van een aangetekend schrijven, in geval de huisbaas weigert de waarborg terug te geven? Ook alle andere tips zijn welkom!

Alvast bedankt!
Mvg,
Wynne

Zal er deze avond nog eens een lap op geven..

Stad, datum

Naam en adres eigenaar

Naam en adres uzelve

Geachte,

Bij deze wensen wij u, na de talloze telefonische en persoonlijke gesprekken van de laatste paar maanden, aangetekend aan te spreken betreffende de vrijgave van de waarborg.

Wij hebben de woning gelegen te 123 adamstraat, 9999 Hemel, van u gehuurd vanaf 15/04/2008 en hebben deze verlaten bij de intrede van de nieuwe huurder op 01/12/2010.

Aangezien er bij het aangaan van de huur geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt en het aldus onmogelijk is om een uittredende plaatsbeschrijving op te maken (art 1731 Burgerlijk Wetboek) en aangezien we steeds correct onze huur betaald hebben (art 1728 BW) willen wij u bij deze vriendelijk verzoeken binnen de 14 kalenderdagen na kennisname van dit schrijven de waarborg inclusief de gekapitaliseerde gemiddelde jaarlijkse bankrente (art 10 §2 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2) over te maken op rekeningnr 123-4567891-23. Bij gebrek aan het inwilligen van dit verzoek binnen de gestelde periode geldt dit schrijven als enige en definitieve ingebrekestelling en zullen wij ons verplicht zien zonder verdere voorafgaandelijke waarschuwing bij het lokale vredegerecht middels een verzoekschrift art 1344 bis/e.v. Ger.W. op uw kosten de overdracht van de waarborg bij vonnis te bekomen.

Enkel voor de goede orde wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd.


Hoogachtend;


Adam en Eva.

, hopelijk voelt hij dat weigeren hem nog een rib zal kosten...