Weigering teruggave waarborg studentenkamer

[Francis]

Vorig jaar huurde ik een kamer in Gent van een particulier. Huur was €200/maand met een waarborg van 2 maand, €400 dus.
Contract was voor 12 maand met ingang op 15 september 2009. Eind augustus vroeg de verhuurster mij of het mogelijk was om er enkele weken vroeger uit te trekken wegens renovatiewerken. Geen probleem, midden augustus heb ik de kamer verlaten met de mondelinge overeenkomst dat ik één maand teruggestort zou krijgen.

We zijn nu begin december en nog steeds heb ik mijn waarborg of die extra maand niet teruggestort gekregen.
Ik heb de huurbazin al vaak proberen bellen maar de eerste maal dat ik haar aan de lijn kreeg heeft ze mij afgewimpeld omdat ze zogezegd net bij de dokter was en of ik haar kon terugbellen.
De twee daaropvolgende weken heb ik haar meermaals proberen bellen maar telkens kreeg ik haar voice-mail.
Nu vandaag na een week niet gebeld te hebben kreeg ik haar terug aan de lijn met het verzoek om mijn waarborg terug te storten (over de extra maand heb ik zelf nog niet gesproken).

Eerst probeerde ze me terug af te wimpelen met het verzoek dat ik mijn nummer geef en dat ze mij terug zal bellen want 'ze weet niet waarover ik praat'. Ik weiger dit en vertel haar dat zij met mij een contract heeft getekend en dat ze haar contractuele verplichtingen moet nakomen. Vervolgens probeert ze te ontkennen dat zij de verhuurster is (!) ("dat ben ik niet") alhoewel ik duidelijk haar stem herken en het telefoonnummer nog steeds hetzelfde is.

Ik probeer haar opnieuw duidelijk te maken dat zij weldegelijk degene is die het contract getekend heeft en dat ik mijn waarborg terug wil maar ze smijt de telefoon gewoon dicht..

Ik vermoed niet dat ik opnieuw haar aan de lijn zal kunnen krijgen.

Wat zijn de stappen die ik kan ondernemen?
Het betreft dus een studentencontract waarbij de waarborg niet op een geblokkeerde rekening werd gestort.

[Vandebos]

U stelt haar met een aangetekend schrijven officieel in gebreke wegens het niet respecteren van de overeenkomst. In het schrijven geeft u haar 14 dagen om de waarborg en de maand huur zoals afgesproken terug te storten op rekeningnr 123-4567891-23 omdat u anders verplicht zal zijn op haar kosten het vredegerecht in te schakelen en de studentendiensten (kotdienst etc) op de hoogte te brengen van haar werkwijze zodat toekomstige studenten verwittigd kunnen worden.


Met vriendelijke groeten uiteraard.

[Franciscus]

intrest niet vergeten te vragen op waarborgsom en tevens de wettelijke intrest van ogenblik van ingebrekestelling.

[Francis]

Wow, even een oude draad ophalen. We zijn nu een half jaar later en er is ondertussen heel wat gebeurd. De aangetekende brief heb ik pas rond maart verstuurd. Terug geen reactie op gehad dus maar naar het vredegerecht gestapt voor een verzoeningspoging. Dit was vandaag, deze morgen heeft ze weer haar kat gestuurd ma ze had blijkbaar gisteren een dossier neergelegd bij de vrederechter omtrent deze zaak.

Kortweg, ze beschuldigt mij ineens van schade aan het sanitair, de deur en een kast. Deze (minieme) schade was er reeds en kan dus moeilijk in mijn voeten geschoven worden. De reparatiekosten voor het vervangen van een lavabo en een losgekomen waterleiding van de gemeenschappelijke ruimte (waarvan ze mij ook beschuldigt) komt op een 1000 euro. Vreemd genoeg zijn beide rekeningen gedateerd in april en mei 2011! Die van april is gewoon een schriftelijk verklaring waar de loodgieter verklaart reparaties gedaan te hebben op de bovenste verdieping van het pand voor een bedrag van 400 euro ergens begin september 2010. Het is een word-document met een handtekening, gedateerd op april 2011. Eerst en vooral zat ik niet eens op de bovenste verdieping (verdieping boven mij was niet bewoond) en verder vind ik het best vreemd dat deze rekeningen ineens aan het licht komen wanneer ik haar voor het vredegerecht sleep terwijl ze mij in al de maanden daarvoor straal genegeerd heeft. Haar dossier bevat ook een 'brief' die ze zogezegd gestuurd heeft begin september om uit te leggen waarom ik mijn waarborg niet terugkrijg. Deze brief is wederom niets meer dan een word-document met 16 september 2010 als heading. Ze heeft zij die nooit verstuurd.

Ik ben advies gaan winnen omtrent dit dossier bij het justitiehuis in Gent en daar hebben ze mij verteld dat ze geen poot om op te staan heeft omdat ze veel te laat met deze rekeningen komt aandraven en dat het onmogelijk te bewijzen is wie verantwoordelijk is voor deze schade aangezien het pand reeds vanaf 1 september reeds opnieuw verhuurd was. Verder is er ook nooit een plaatsopneming gemaakt.

Kortom, de advocate heeft me verteld dat ik haar in alle zekerheid kan dagvaarden.

Nu zou ik graag jullie mening hierover weten want alhoewel het justitiehuis heel erg behulpzaam was, ze hebben amper naar mijn documenten gekeken. Verder vertelde ze mij ook dat ik recht heb op een rechtsplegingvergoeding van €250. Klopt dit, ook als ik geen advocaat neem of slechts een pro deo advocaat?

Zo niet probeer ik nog eenmaal op haar in te praten vooraleer ik haar effectief dagvaard want dit kost me allemaal veel tijd en moeite.

[mava105]

Was er destijds en ingaande PB? Indien niet, dan staat zijn zeer zeer zwak ivm het eisen van de huurschade, zeker nu ze ook nog laattijdig met zogezegde bewijzen afkomt.
Een rechtsplegingsvergoeding krijg je maar als je ook uitgaven in die zin hebt, bvb voor een advokaat.

[Francis]

Er was ook geen ingaande PB. Dus ik mag er relatief zeker van zijn dat dit niet in mijn gezicht zal ontploffen?
Ik heb ze net nog eens proberen bellen maar ze begon direct te vloeken en smeet dicht.

Spijtig van de RPV aangezien ik desondanks héél wat kosten moet maken als student, ik studeer nu in Maastricht en moet op en af naar Gent voor gans deze affaire.
Is het ook aangeraden om een pro deo advocaat te nemen of kan ik mezelf best verdedigen? En zoja, hoe werkt dat?

[Franciscus]

Elk gesprek met die dame opnemen.
Als er in Gent een kotweb dienst is deze in kennis stellen.

[justwanttomove]

het is inderdaad jammer van de moeite die je er gaat insteken.
Je kan je volgens mij ook altijd laten vertegenwoordigen door een goed ingelichte bloedverwant met een volmacht of door een duurdere advocaat.

Gebaseerd op de info hierboven zou het geen al te moeilijk zaak mogen worden

[Francis]

Nog even een kleine update en enkele vragen.
Onze zaak is dus voor de vrederechter gekomen begin augustus. We ontmoeten elkaar omstreeks 9u in de morgend en de vrederechter vertelt ons dat onze zaak rond 11u wordt beslecht. Gedurende die twee uur proberen we het bij te praten maar dat leidt opnieuw tot accusaties en scheldpartijen. Ik heb haar verteld dat ik hier geen zin in had en dat ik wel wacht tot de rechter zijn oordeel geeft.

Rond 11 uur verschijnt onze zaak voor de rechter. Bljikt madam spoorloos te zijn en er een komt een jonge vrouw die vertelt dat ze net gecontacteerd is als de advocaat van mijn huurbaas. Bljikbaar had ze schrik gekregen en heeft ze dus een advocaat ingeschakeld. Die vertelde natuurlijk dat ze niks van de zaak afkent met gevolg dat deze verzet werd naar midden oktober. Dat is dus binnenkort.

Nu heb ik een dossiernummer gekregen van de rechter waar ik mijn bewijsstukken moet naartoe sturen maar ik heb geen flauw idee wat er van mij verwacht wordt.
Ik wil mijn waarborg terug zoals in mijn contract staat aangegeven. De enigste bewijsstukken die ik heb zijn dat contract en een bewijs van de post dat ik haar een aangetekende brief gestuurd heb.

Moet zij niet net proberen bewijzen waarom ze uit haar contractuele verplichtingen wil uitkomen?

Wat ben ik dus verwacht te doen? Moet ik gewoon een kopie van dat contract opsturen + uitleg van wat er gaande is?

Verder heeft haar advocaat mij ook gemaild met te vragen om mijn bewijsstukken naar haar door te mailen. Moet ik hierop ingaan?

[Vandebos]

De stukken in uw stukkenbundel dienen te zijn:

Een korte objectieve schets van de gebeurtenissen met zo correct mogelijke data (aangaan huur, uittrede, verzoek vervroegd uitstappen wegens verbouwingen, telefoontjes, mails, as, enz enz.)
Een kopie van het contract.
Een bewijs of dit contract al of niet werd geregistreerd.
Een kopie van uw gehele briefwisseling met de verhuurster, voor het as een kopie van de verzendingsborderel en een afdruk van de site van de post waarop duidelijk is of ze dit ontvangen heeft of niet.
Een korte samenvatting van uw verzoeken (geen eisen aan devrederechter aub) samen met eventueel de wetsartikelen waarop u zich baseert voor deze verzoeken en een aantal voorbeelden van gelijkaardige vonnisen en uitspraken. (vriendelijk deze laatste twee vragen aan de personen die ik in pb doorgeef kan u hierin helpen)

U bezorgt de advocaat van de tegenpartij in persoon tegen bewijs van afgifte de stukkenbundel aan haar secretariaat. (eenvoudig documentje in tweevoud dat kantoor x op datum y van persoon Z de stukkenbundel aangaande dossier azerty van Z tegen A, vertegenwoordigd door B, bestaande uit 15 verschillende stukken die in totaal 99999999 pagina's omvatten uit handen van Z heeft ontvangen om 00:00 uur. Door beide partijen ondertekend in twee exemplaren.)

[Franciscus]

Tegenpartij moet ook haar elementen binnenbrengen/overmaken.
http://www.just.fgov.be/index_nl.htm" onclick="window.open(this.href);return false;
hier kan je verschillende brochures vinden (onder publicaties) inzake vredegerecht

[Francis]

Alright, nog even een kleine statusupdate want de klucht blijft duren. Nu maandag komt de zaak dus eindelijk voor. Laatste maal was het opnieuw uitgesteld want tegenpartij had geen conclusies opgesteld. Soit, deze heb ik dus gisteren in mijn bus gekregen. Haar conclusies rusten op het feit dat ik de kamer in goede staat heb ontvangen en dat de verhuurder vastegesteld heeft bij het verlaten dat er schade was. Dat de verhuurder vervolgens mij een brief heeft gestuurd waarin ze stelt dat ze voor deze redenen niet mijn waarborg kan teruggeven. Verder voegt ze nog enkele stukken toe als fotos van de beschadigingen en de rekeningen van de reparaties.

Nu zoals gezegd, ik heb nooit een brief gekregen en da mens heeft mij maanden genegeerd toen ik haar probeerde te contacteren. De beschadigingen (barst lavabo etc) waren er reeds al en alles was in dezelfde staat achtergelaten zoals gekregen. De rekeningen zijn ook gedateerd 6 maanden na ik de woning ben uitgetrokken.

Nu zou ik graag nog even mijn conclusies hier willen laten nalezen op correctheid en of ik niets vergeten ben alvorens ze neer te leggen. Bedankt!

(inleiding met titel etc)

Dat eiser een kamer huurde bij verweerster aan 150 € per maand + 50 € (voorschot kosten, nutsvoorzieningen) en dit voor een vaste duur van 12 maanden met ingang op 1/9/2009, mits overeenkomst dd. 28/7/2009; (stuk 1)
Dat eiser deze kamer in goede staat heeft ontvangen.
Dat er geen plaatbeschrijving is opgemaakt bij het intreden in de woning.
Dat de huur eindigde op 1/9/2010
Dat er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt bij het eindigen van de huur.
Dat eiser de woning in dezelfde goede staat heeft verlaten.
Dat verweerster bij het overhandigen van de sleutels geen voorbehoud heeft gesteld.
Dat eiser het schrijven van de verweerster (stuk 3 van verweerster) nooit heeft ontvangen noch heeft verweerster hier iets over vermeld in de maanden dat eiser de verweerster probeerde te contacteren voorafgaande de verzoeningspoging.
Dat eiser de schade betwist en dat deze schade niet meer kan worden vastgesteld wegens verhuur.
OM DEZE REDENEN
BEHAGE HET DE VREDERECHTER
De vordering van eiser ontvankelijk en gegrond te verklaren;
Te bepalen dat de waarborg ad. 400 € neergelegd bij de bank onder rekeningnummer xxxxxxx zal vrijgemaakt worden in hoofdsom en intresten in het voordeel van de eisende partij;
Verwerende partij (solidair) te veroordelen tot betaling van de gerechtelijke intresten en de kosten van het geding.
Tevens het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

[Francis]

Eigenlijk ben ik best kwaad dat de verhuurster het lef heeft om niet alleen mijn huurwaarborg voor haar te houden maar ook nog eens alle kosten aan mijn adres wil verhalen. Nu las ik daarnet even het kamerdecreet en het politieregelement voor kamerwoningen. Wat ik al lang vermoedde blijkt nu ook zo te zijn, de kamer die ik huurde voldoet aan beiden niet. Niet qua (brand)veiligheid en niet qua vereiste voorzieningen (geen bad/douche). Nu las ik dat hiervoor zware straffen kunnen uitgesproken worden en dat de huurgelden verbeurd kunnen verklaard worden.

Kan ik maw mijn huurgeld terugeisen indien de wooninspectie het pand onbewoonbaar verklaard? Ik heb verdomd veel zin om dat mens de duvel aan te doen na gans deze klucht.

Any ideas?

[pukje]

ik weet niet of ex huurder nog woon onderzoek kan starten

als je kan bewijzen dat woning ten tijde van jou huur niet'
voldaan heeft kan je praten over onverschuldigde huur betaling
i.v.m. nietig huurcontract.

maar je staat zwak omdat je er niet meer woont

[Franciscus]

En waarom niet een bezoekje aan de woondienst ( dienst ruimtelijke ordening, stedebouw, bouwpolitie) van de stad Gent kan verhelderend zijn.