JuridischForum.be

Beste,

Ik heb reeds zelf wat zitten grasduinen in de wet en bij deze thema's, maar toch ... elke situatie is anders. Ik probeer mijn zus te helpen, maar geraak er even niet meer aan uit omdat ik de finesse van de huurwetgeving niet meer ken.

Concreet de situatie:

Een vijf à zes jaar geleden hebben mijn zus en haar vriend een kleine woning betrokken via een kennis. Hier is nooit iets op papier van gezet, dus geen huurovereenkomst, en bijgevolg dus ook niet geregistreerd. Eveneens een gebrek aan plaatsbeschrijving.

Nu op zich is het zelfs een gehuurde bijbouw van een huis.

De bungalow diende als hoofdverblijfplaats. Beide personen waren er ook gedomicilieerd.

De huurprijs was dan ook zeer vriendschappelijk.

Maar nu :

Eigenaar overlijdt. De erfgename heeft gisteren aangekondigd dat ze binnen zes maanden eruit moeten omdat ze gaat renoveren. Het mondeling huurcontract wordt dus beëindigd. Na de renovatiewerken is het ook niet de bedoeling dat ze terug komen huren.
De aangetekende brief volgt.

Mijn vraag :

Geen schriftelijke overeenkomst => Woninghuurwet is niet van toepassing?

Geen dagtekening / registratie => Geen bescherming?

Hebben ze enige rechten in dit geval?

Met vriendelijke groeten,

Nathalie

Woninghuurwet is eveneens van kracht op mondelinge huurovereenkomsten overeenkomstig art 1bis dacht ik. ( kan nu niet checken)

Opzeggen wegens renovatie kan slechts op het einde van iedere driejarige periode. Vanaf wanneer exact huren ze het pand en kunnen ze dit door bv bankafschriften met de vermelding huur erop bewijzen. Uitreksel rijksregister met datum inschrijving op dit adres kan ook helpen.

Hun rechten zijn identiek aan deze met een geschreven contract, het belangrijkste verschil is de grotere complexiteit van bewijslast.

Indien u me de exacte datum van ingang van bewoning bezorgt kijk ik deze avond eens in detail naar deze post.

Beste Vandebos,

Alvast hartelijk bedankt voor de eerste input.

Sociaal recht is m'n 'dada' ... Huurovereenkomsten daarentegen ... Daar erken ik graag mijn meerdere in.

Ik zal deze avond voor de details zorgen. Ik dien deze nog op te vragen.

Met vriendelijke groeten,
Nathalie

Beste,

Ze zijn in de woning ingetrokken op 01/01/2004.

Inderdaad. De bijzondere huurwetgeving is ook op hen van toepassing :

Art. 1bis. <Ingevoegd bij W 2007-04-26/64, art. 2; Inwerkingtreding : 15-06-2007> Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.
De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.
Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in.
Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling.

Er werd in december 2003 huurwaarborg betaald.

Het geld werd in het begin altijd via bankoverschrijving gestort, erna gebeurde het weleens dat ze cash betaalde. Weliswaar nooit ontvangstbewijzen van op gesteld, maar ik denk niet dat het probleem zich hier zal voordoen.

Eind deze maand is de erfgenaam mondeling komen melden dat ze er dus uit moeten, opzeggingstermijn zou ingaan op 01/01/2011. De aangetekende brief zal een dezer volgen, denk ik.

De reden voor vertrek : renovatie. Hoe dien ik het volgende te interpreteren?

§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake stedebouw;
- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte en
- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed ofwel, indien het gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en die van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
(Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hem verleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst.
(De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
Op verzoek van de huurder is de verhuurder verplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Aangezien we eind 2010 zijn, zijn we toch uit onze eerste twee driejarige periodes?

M'n zus zei eveneens dat ze dan haar huurwaarborg terug wilde. Erfgenaam zei: 'dat moet je niet met mij regelen, maar met de rest van de familie'. Nu, 'k heb hier al mooie verwoordingen zien passeren om de huurwaarborg op te eisen.
Daar de persoon in kwestie de erfgenaam is van de woning, dient ze mijn inziens, ook af te tekenen voor de huurwaarborg?



Met vriendelijke groeten,
Nathalie

Als er maar één erfgename is dan heeft de rest van de familie daar niets mee te maken, en moet de énige erfgename voor de teruggave van de waarborg zorgen binnen een 6 tal maanden.

Je kan de geldigheid van de opzeg ook eventueel controleren of zij uitgaat van ALLE erfgenamen . De notaris van de erfgename kan dat uiteraard weten, of eventueel een erfrechtverklaring vragen.
Indien er bv plots nog andere erfgenamen komen opduiken, dan kan je moeilijkheden krijgen indien je zonder hun toestemming het huurgeld aan die éne ( beweerde ) erfgename stort.

Contract is ingegaan op 01/01/2004. Op 01/01/2010 is aldus de derde driejarige periode begonnen.

Belangrijk om te weten is wanneer de eigenaar eigenaar van het pand is geworden. Is dit meer dan drie maanden geleden of niet?

Een opzeg wegens verbouwingen kan slechts op het einde van de eerste of tweede driejarige periode gegeven worden, tenzij het gaat om een gebouw waarin zich meerdere wooneenheden bevinden die tegelijkertijd worden gerenoveerd.

Zolang ze geen AS ontvangt met de opzeg... niet reageren.

Als ze een AS ontvangt, dan is het tijd om verder te kijken. Ze heeft dan ook enige tijd om te reageren zodat u hier kan posten...

En zoals jefke zegt, bij het ontvangen van het AS onmiddellijk eens controleren wie nu eigenlijk als eigenaar staat geregistreerd. Indien het een pand in onverdeeldheid betreft dient iedere eigenaar de brief ondertekend te hebben.

Wat betreft de waarborg is het eenvoudig: de nieuwe eigenaar treedt in alle rechten en plichten van de oude eigenaar. Deze is dus verplicht bij wet haar de waarborg terug te betalen wanneer zij het pand verlaat. (tenzij ze schade kan aantonen die veroorzaakt werd door nalatigheid van de huurder... wat bij een mondeling huurcontract zeer moeilijk, zoniet onmogelijk is..)

Beste,

Tot op heden is er nog geen aangetekend schrijven verstuurd.

Nieuwe verhuurder wilt nu de woning 'renoveren' terwijl de huidige huurders erin wonen, zodat ze niet zit met de 'te geven opzegperiode'. Ze zoekt dus een omweg om de woning toch 'rendabel' te maken voor nieuwe huurders naar de toekomst toe.

Vandaag is ze langsgeweest en aan huurders gevraagd indien deze al een nieuwe woning hebben gevonden.

Situatieschets opnieuw :

Oude 'bungalow', zonder dubbele beglazing. Verwarming gebeurt door kolenkachel en een gaskachel. Het is dus lekker warm binnen.

Nieuwe verhuurder wilt nu, terwijl de huurders erin wonen, dubbele beglazing steken en verwarming installeren.

Ze belt de huurders niet, maar stuurt sms met dag dat ze langskomt met de betrokken personen om te kijken naar de ramen, verwarming, etc. Ze komt steeds op zaterdagvoormiddag langs met de betrokken personen.

Ook komt ze langs wanneer het haar schikt met makelaar om de woning te schatten.

Nu, de verhuurder is verplicht om ervoor te zorgen dat de woning leefbaar blijft. Dus indien er zaken beschadigd zijn, deze te repareren/vervangen.

Maar, kunnen bovenstaande 'renovatiewerken' aangevat worden terwijl de huurders nog steeds in de woning blijven?

Mijn inziens is het voor hen niet gemakkelijk, daar de woning een kleine living, een slaapkamer, badkamer en keuken omvat. Daarbij nog een kleine kamer die dient als opbergkamer.

Nu, huurders zijn niet verplicht om de verhuurder te pas en onpas in de woning toe te laten. Dit dient minstens in onderling overleg te gebeuren. Maar, kan de verhuurder bv. naar de vrederechter stappen om deze werken verplicht te laten uitvoeren of dient ze hiervoor de procedure opzegging mits renovatiewerken te volgen?

Mijn inziens zijn de werken uit te voeren niet echt optimaal, daar schoonbroer weekendwerk doet en aldus de zaterdagochtend en zondagochtend slaapt aangezien hij werkt van 18h tot 06h. Tijdens de week gaat hij naar school om bij te studeren.
Zus werkt met wisselende posten tijdens de week, dus er is ook niet steeds iemand thuis.
Ze willen niet zomaar iemand in hun woning als ze niet thuis zijn, hetgeen ik doodnormaal vind.

Hoe gaan ze praktisch om met de situatie? Tot nu toe zijn ze steeds bereidwillig geweest, maar de verhuurder daagt niet op op de tijdstippen die zij zelf voorstelt.
Van huurders kan ook niet verwacht worden dat ze op een halve bouwwerf zullen vertoeven.

Wil de verhuurder hen effectief 'buiten', dan dient deze mijn inziens een geldige opzegtermijn te versturen, zodat huurders tijd krijgen om een nieuwe woning te zoeken.

Alvast bedankt voor de juridische en creatieve oplossingen bij deze.

De huurders dienen reparatiewerken te gedogen, renovatie valt niet onder reparatie...

Art. 1720. De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren.
Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.

Art. 1723. De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen.

Art. 1724. Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven.
Indien echter die herstellingen langer dan veertig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.
Indien de herstellingen van dien aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden.

Het lijkt me in deze raadzaam dat uw zus bij de eerste pogingen tot afspraken voor "renovatie" een advocaat in de arm neemt? Kwestie van een dispuut met een welbespraakte brief en mooi logo in de kiem te smoren? best kunnen ze dan ineens overeenkomstig art 1bis van de huurwetgeving eisen dat een schriftelijk contract wordt opgesteld.

Beste vandebos,

Hartelijk bedankt voor de snelle opvolging.

Dat was mijn inziens ook mijn eerste indruk.

Eigenlijk gaat het hier om wat verstaat men onder herstellingen en wat onder renovatie?

In de huidige situatie lijkt me het vervangen van de ramen en het installeren van een verwarming, die er voordien niet was en waarbij men verwarmt met een kachel, geen dringende herstelling.

Deze 'renovaties' lijken me meer een zet om de waarde van het appartement te verhogen voor toekomstige potentiële huurders.

Een herstelling is in deze: het herstellen van de rolluiken die door de tand des tijds versleten zijn.

Is het een risico dat indien men eist om een contract op te stellen, dat de verhuurder de huurprijs zal willen verhogen en een clausule ivm indexatie zal willen opnemen?

Het gaat hier om een verschriftelijken van het bestaande mondelinge contract, niet het opstellen een nieuw contract.

rotte ramen is noodzakelijke herstelling
plaatsen dubbel glas in comfortverhoging en zou kunnen leiden tot huurverhoging.
Maar dat is zeer beperkt .. hebben het ooit meegemaakt en daar zijn tabellen van van het wtcb.
In ons geval waren dat drie ramen in appartement en werd toendertijd berekend op 0.5 € (Index 1979)
ipv de verdubbeling die de eigenaar had gevraagd - vrederechter stuurde de man en zijn advocaat wandelen.