JuridischForum.be

Ik heb recent een handelspand gekocht (januari 2011).

Dit handelspand is verhuurd met een handelshuurcontract voor een duur van 9 jaar.

De ingangsdatum van het contract is augustus 2009 en werd ook geregistreerd in augustus 2009.

Ik zou de huurder er zo snel mogelijk weg willen. Ik heb al contact gehad met de huidige huurder, maar deze is niet zinnens om zomaar te verdwijnen.

Wat zijn mijn mogelijkheden?

Kan ik ook kiezen om de huur zodanig te verhogen dat de huurder misschien zelf wil opstappen?

Belangrijk om weten: ik (mijn echtgenote) zou in dat pand zelf een commerciële activiteit willen uitbaten (niet detzelfde als de huidige huurders).

Alvast bedankt voor uw feedback.

Voorziet de huurovereenkomst in de mogelijkheid van opzegging ingeval van verkoop van de woning?

De huurovereenkomst voorziet enkel opzegmogelijkheid door de huurder. Er staat niets in over de opzegmogelijkheden door de verhuurder (er staat dus niet in dat het kan, maar er staat ook niet in dat het niet kan).

Is het trouwens niet zo dat de nieuwe eigenaar mag opzeggen, binnen de 3 maanden na aankoop, indien hij er zelf een activiteit wil in uitoefenen?

Huurder heeft ook een huurachterstand van september 2010 tot op heden. Zou de achterstallige huur ook aan mij betaald moeten worden? Ook al ben ik maar eigenaar geworden vanaf januari 2011?

Handelshuurwet
Art. 3. De duur van de huur mag niet korter zijn dan negen jaren.
Deze bepaling geldt ook voor de onderhuur, die echter niet mag worden aangegaan voor langer dan de looptijd van de hoofdhuur.
De huurder kan evenwel de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van (elke driejarige periode), mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. <W 29-06-1955, art. 1>
Partijen kunnen te allen tijde de lopende huur eveneens beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.
Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.
Art. 12. Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.

De huurovereenkomst bevat geen bepaling die het de verhuurder mogelijk maakt een einde te maken aan de huurovereenkomst. In dat geval kan de verhuurder dus niet opzeggen. Hij kan enkel een einde maken aan de huurovereenkomst na verloop van negen jaar.

U bent eigenaar geworden in januari. De verkoopovereenkomst bepaalt in principe dat u pas vanaf dat ogenblik het genot hebt van de woning. Tenzij er een overdracht van schuldvordering is overeengekomen hebt u maar recht op de huur vanaf januari, niet op de achterstallen.

“Art.12.Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval...

Art.16.I. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van de volgende redenen :1° Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of...2° Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit. 3° Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. 4° Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt...”(30 APRIL 1951. - Handelshuurwet).

Herziening van de huur kan enkel conform art.6 voornoemde Handelshuurwet.

In het contract staat er NIETS over regeling bij verkoop: kunnen we dan de wetgeving daaromtrent dan niet volgen, nl. opzeg mogelijk binnen 3 maanden na aankoop mits opzegperiode van 12 maanden?

Ik heb het contract er nog eens goed bijgenomen en er staat wel degelijk het een ander in:

Dit is het puntje dat er staat bij artikel "onteigening": In geval van onteigening, verzaakt de huurder aan elk verhaalsrecht op de verhuurder.

Bijzondere voorwaarden: Ingeval het verhuurde eigendom verkocht of geschonken of op enige andere wijze vervremd zou worden onder bijzondere titel, zal de nieuwe eigenaar de huurder niet kunnen uitzetten om een van de reden vermeld in art. 16, 1, 1° tot 4° van de handelshuurdwetgeving.

Is deze vermelding van de bijzondere voorwaarden de doodsteek?

Het blijft dus zoals ik in mijn vorige post schreef.

Nog een laatste punt: er is al maanden geen enkele activiteit waar te nemen in dat pand. Kunnen we dan niet ontbinden op die grond (moet er namelijk geen commerciële activiteit zijn) ??

Hoe weet u dat?
welke firma staat er geregistreerd... wat zijn de handelsactiviteiten?
wat is de balans neergelengde rekeningen NBB
Alle terug te vinden via de kruispunt der ondernemingen. daar staan ook (via link staatsblad hun activiteiten vermeld) http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z ... nform.html" onclick="window.open(this.href);return false; te vinden via de kruispunt der ondernemingen.
Wat weet de vorige eigenaar van de firma.
Hebben ze zaakvoerders bestuurders nog andere firma? Opzoeken via naam eigenaar- witte en gele gids en via internet zoekrobots..

Er is geen enkele activiteit waar te nemen. Het pand is namelijk enkele maanden geleden verzegeld geweest door de politie. De verzegeling is er nu af, maar er is nog steeds geen commerciële activiteit. Daarmee bedoel ik dat de zaak (cafe) niet meer open is gegaan sindsdien.

haha en waarom zou de politie een café sluiten. In welke gemeente?
Wat weet de vorige eigenaar ... is er een horeca leverancier van Mava105 kan misschien hier beter op antwoorden.
Hangt het briefje er nog op.
Long shot ga eens langs de politie MET je eigenaars documenten ...vraag PV nr met de vraag of je de onderzoeksrechter moet aanschrijven om de verzegeling te verwijderen en of ze nog steeds van toepassing is.....
Uw notaris/advocaat kan misschien een briefje schrijven.
Niet vergeten de lokale pers een te raadplegen.

Aan cafe wordt meestal pas verzegeld door de politie na een misdrijf (moord, drugs, steekpartij, enz...)
Waarom werd uw nieuwe eigendom gesloten? Soms is er een vonnis van de rechtbank waarin bepaald wordt dat er geen handelszaak van hetzelfde type alsdat er was, meer wag worden uitgebaat gedurende X aantal jaren. Heb zelfs al meegemaakt dat er NOOIT nog een horecazaak mocht worden uitgebaat in een bepaald pand. Oorzaak is dan natuurlijk de uitbater zelf en niet de verhuurder/eigenaar. Enige mogelijkheid voor die persoon is dan zijn pand te verkopen. Informeer eens bij de verkoper van uw eigendom of hij weet heeft van de reden van sluiting.
Als de huurder geen huur meer betaald kan je altijd de ontbinding van het huurkontrakt om die reden via de vrederechter vragen.