Huurder weigert laatste maand huur te betalen

[Anon64]

Beste forum leden,

Als groentje in het verhuren heb ik na mijn eerste huurder al een fout gemaakt.
Ik heb het nieuwe adres niet opgevraagd, omdat ik erop vertrouwde dat mijn goede huurder mijn pand nog
zou leegmaken en de laatste maand huur overmaken.

De info:

geregistreerd huurcontract, 3-jarig, aanvang 1feb 2008
In overeenstemming einde contract bepaald op 31 maart 2011 zonder vergoeding.

Op 29/3 ben ik bij mijn huis geweest voor opmaak plaatsbeschrijf, de huurder had haast dus ik heb gewoon vastgesteld dat er geen zware beschadigingen waren en gezegd dat het in orde was, zolang ze alle rommel maar zou meenemen.
En de laatste maand huur zou betalen, daarvoor had ze een excuus van geen internet beschikbaar en dat zou zo snel mogelijk in orde komen.

Nu krijg ik net na een email voor status betaling een hele uitgebreide brief terug, waarin ze me enkele dingen verwijt.

-Ze had hoge stookkosten in mijn huis, en daarom wilt ze eerst de afrekening afwachten alvorens de huur te betalen.
(huis is van 1950, gerenoveerd in 2006 met nieuwe dubbele beglazing en met hoog rendements gas ketel. In 2009 heb ik de zolder laten isoleren.)

-ze verwijt me dat ik haar heb "laten zitten" toen haar verwarming defect was enkele weken geleden.
wat effectief gebeurd is is dat ze niet thuis was toen ik de dag erna een technieker heb gestuurd.
dat was op een vrijdag, maandag was het gerepareerd.
Ze verwijt me niet de "hulpdiensten" gebeld te hebben, euhm, ooit iemand al van gehoord?

-ze zegt dat mijn huis niet voldoet aan de "wettelijke normen van isolatie" en dat ze daarvoor een vergoeding wilt.

Ik wil het graag voor de vrederechter brengen, ik ben zeker van mijn zaak en ik ga ze die maand huur niet gunnen.
Ze heeft trouwens nooit een huurwaarborg gestort, ook weer een grote beginners fout van mij.

Wat kan ik best doen om dit aan te pakken?

Alvast bedankt

[JohnD]

U bent blijkbaar een goede huurder. Langs de andere kant gaat het hier om een maand huur en blijkt de woning in redelijk goede staat achtergelaten te zijn. Ze heeft op het eerste zicht wel geen poot om op te staan. Uit principe kan u aan een procedure beginnen, maar u kan nu zelfs geen waarborg inhouden. Als een huurder vertrekt is hij wel niet verplicht u zijn nieuw adres mede te delen. Nu weet u niet waar ze zit. En als ze zich niet onmiddellijk laat inschrijven in de nieuwe gemeente word dat ook weer zoeken.

[Anon64]

Voor mij gaat het om het principe, ze heeft misbruik gemaakt van mijn vertrouwen.
Wat kan ik doen om haar voor de vrederechter te krijgen?

[JohnD]

Als het om het principe gaat is dat wat anders natuurlijk, even wachten tot vanavond dan zal VDB uw post wel opgemerkt hebben en u de juiste adviezen geven.

[Anon64]

Alvast bedankt voor uw goede informatie.
Ik heb hier veel bijgeleerd en als ik nog beslis om mijn huis te verhuren zal ik dezelfde fouten niet meer maken...

[Vandebos]

U schrijft de dame in kwestie vriendelijk een mail terug waarin U haar vriendelijk wijst op volgende feiten:

-dat ze in de drie jaar die ze er heeft gewoond geen klachten heeft geformuleerd naar hoge stookkosten toe, dat een uitgebreide renovatie en isolatie heeft plaatsgevonden en het pand bijgevolg reeds voldoet an de eisen gesteld voor 2020.
- dat de panne waarvan sprake werd gerepareerd door een erkend technicus binnen de 4 dagen, dat indien mevrouw aanwezig was geweest op het ogen dat de technicus de eerste keer langskwam het de dag zelf zou zijn gerepareerd. Dat u van beide bezoeken de nodige documenten en bewijzen hebt.
- dat u absoluut geen idee heeft over welke hulpdiensten mevrouw het heeft en voor welke situatie deze zich ter plaatse hadden dienen te begeven.
- dat u mevrouw vriendelijk verzoekt de "wettelijke normen van isolatie" eens verder toe te lichten en u hiervan een afschrift te bezorgen.

Dat gelet op niet ter zake doende eisen in haar schrijven u haar bij deze vriendelijk verzoekt om binnen de tien kalenderdagen na kennisname van dit bericht, wiens rechtsgeldigheid deel uitmaakt van de wet op de communicatiemedia, die wel makkelijk op te zoeken valt, de nog verschuldigde bedragen te storten op rekeningnummer 123-4567891-23. Dat bij gebrek aan het naleven van dit verzoek dit bericht geldt als enige en definitieve ingebrekestelling en u zich verplicht zal zien om zonder verdere verwittiging middels advocaat en gerechtsdeurwaarder op haar kosten bij het lokale vredegerecht een geding aan te spannen via een verzoekschrift art 1344bis/ev Ger.W. om aldus bij vonnis de inning van de achterstallen, RPV, gerechtskosten en wettelijke interesten te kunnen afdwingen.

Als mevrouw nog 5 goede hersencellen overheeft...

U wacht een tiental dagen. Geen respons? U begeeft zich met uw huurcontract naar de dienst bevolking van uw gemeente en vraagt om een bewijs van woonst als schuldeiser/ aanspanner geding. Als mevrouw reeds va adres is veranderd krijgt u haar nieuwe adres. In ieder geval stuurt u naar het adres dat u krijgt een AS met hierin een afschrift van de mail. Erop plaatst u de boodschap: "Enkel voor de goede orde wordt dit schrijven u met bewijs van ontvangst aangetekend verzonden."
Dan komt u terug naar dit forum en nemen we de volgende stap.

[Vandebos]

Als de dame zich niet onmiddellijk laat inschrijven is dat enkel haar en haar verantwoordelijkheid, dan wordt de uitnodiging afgegeven op het laatst gekende adres en zal ze bij verstek verliezen.

Dan heeft u een vonnis waarmee u over een paar maand eens langs gaat bij de dienst bevolking en laat verifiëren of er ondertussen nog geen nieuw adres is. Is er eentje, bewijs van woonst vragen en naar deurwaarder ermee...

[Anon64]

Hartelijk dank vandebos, ik ga er meteen aan beginnen!

[Anon64]

Huurder heeft haar argumenten nog eens samengevat, het is natuurlijk allemaal zo weerlegd.

"door gebrekkige isolatie heb ik mij scheel moeten betalen aan de energie rek.
en er zal nog een hoge afrekening komen. uiteindelijk was de huur daardoor veel te hoog geïndexeerd. in combinatie met een hele week in maart in de kou zitten wil ik huurcompensatie."

-Isolatie was "gebrekkiger" bij tekenen contract, ik heb de zolder nog geïsoleerd op haar vraag.
-De huur is in 3j tijd nooit geïndexeerd.
-Op 3 Maart heeft ze me om 15u25 een email gestuurd om te zeggen dat de verwarming defect was.
Ik heb meteen die avond mijn vader gestuurd (die de verwarmingsketel geïnstalleerd heeft), maar die stelde vast dat hij het niet kon repareren,
en heeft meteen een technieker gebeld, met afspraak 4 Maart na 17u.
Op 4 Maart om 21u heeft ze me dan weer gemailed dat er niemand was langsgeweest, en dat ze nu al 3 (??) dagen zonder warm water en verwarming zat.
Ik heb dan onmiddellijk de technieker gebeld, die me bevestigde dat hij 4 Maart 17u10 daar was, maar zij deed niet open.
dan heb ik haar verzocht zelf een nieuwe afspraak te maken, dat is zaterdag 5 Maart geworden.
De technieker heeft toen vastgesteld dat de pomp defect was, en hij geen wisselstuk voorradig had.
Dat heb ik maandag 7 Maart gehoord van mijn vader, die heeft maandag zelf een nieuwe pomp geïnstalleerd omdat de technieker niet kon.
Ik geloof dat dat rond 13u al klaar was.

Ik kan me niet inbeelden dat ze daarvoor een schadevergoeding zou toegewezen krijgen.
Ik heb trouwens naderhand gehoord dat ze regelmatig de stekker van de ketel gewoon uittrok, omdat ze de handleiding van de thermostaat niet snapte en het te warm werd naar haar zin (meer dan 6graden!)

Is er een wettelijke termijn voor zo een dringende herstelling?

[Vandebos]

Neen, dit defect werd meer dan tijdig hersteld, uw huurster heeft geen verhaal. Wat de isolatie betreft idem.

Stuur haar een laatste mail met leesbevestiging.

Geachte,

Gelet op het feit dat het blijkbaar onmogelijk is u van uw ongelijk te overtuigen, dat ik schriftelijke bevestigingen heb dat de reparateur zich op dezelfde dag op het afgesproken uur vergeefs bij u heeft aangemeld, dat het defect binnen de 72 uur na melding werd gerepareerd. Dat de bestaande isolatie van het pand zelfs nog tijdens uw huurperiode werd aangepast aan de normen die het Vlaamse gewest pas vanaf 2020 verplicht maakt (deze aanpassing werd zelfs uitgevoerd voor mevr. Vandebossche met haar voorstel kwam!) rest er mij niet anders dan bij mijn standpunt te blijven.

Bij deze wens ik u dus een laatste maal te verzoeken binnen de 10 kalenderdagen na kennisname van dit bericht, overeenkomstig de wetgeving op de communicatiemedia, het thans nog verschuldigde bedrag van € xxx op rekeningnr 123-4567891-23 over te schrijven. Indien dit bedrag tegen de vooropgestelde datum niet op het vermelde rekeningnr staat zal ik me verplicht zien, om zoals reeds eerder meegedeeld, mijn advocaat opdracht te geven middels een verzoekschrift 1344bis/ev Ger.W. bij vonnis te bekomen dat een gerechtsdeurwaarder alle nodige middelen mag inzetten om deze som te innen.

Ik wens hierbij nogmaals te benadrukken dat mocht u het tot een geding laten komen er bij het verschuldigde bedrag eveneens RPV, gerechtskosten, rolrecht, wettelijke interesten en alle kosten die de gerechtsdeurwaarder maakt om tot inning over te gaan aangerekend zullen worden. Dit leidt tot een veelvoud van de som die u me heden nog verschuldigd bent.

Hopend dat u het niet zo ver laat komen teken ik,

[Vandebos]

Hierna is de discussie over. U heeft uw taak verricht. Anders ben je over dit en zes maanden nog aan het heen en weer mailen..

[Anon64]

Nog nieuws, de watermaatschappij is langs geweest, ze heeft geen meterstand doorgegeven.
En geen adres, enkel "Nederland" ingevuld.
Als ze echt naar NL is verhuisd, kan ik haar adres dan nog achterhalen?
Ik heb een kopie van haar nederlandse paspoort.

[Vandebos]

Dat zal al moeilijker zijn aangezien u dan voor een deel onder het Nederlands recht valt.