Beste
Situatie:
12/2010: koop handelspand via openbare verkoop. Ik ben hoogste bieder.
01/2011: geen hoger bod. Ik ontvang sleutel.
Huurder huurt via geregistreerd contract (08/2009).
Vragen:
1) vanaf wanneer is er huur verschuldigd aan mij? December of Januari?
2) huurder had destijds huurwaarborg cash betaald aan vorige eigenaar (deze is spoorloos). Hoe zit het dan met mij? Want ik MOET zijn huurcontract respecteren, maar aan mij heeft hij uiteraard geen waarborg betaald. Moet ik dan blijven verhuren ZONDER waarborg??
3) huurder wil wel huur betalen, maar heeft daar geen enkele activiteit (= horeca). Café is al meer dan een half jaar gesloten.
Ik heb me laten vertellen dat de handelshuurder verplicht is een handelsactiviteit uit te oefenen. Doet ie dat niet, dan kunnen we spreken van contractbreuk en kan ik ook op die basis opzeggen (ook al zou hij gewoon huur betalen). Is het voldoende dat ik hem hierover ingebreke stel of moet dit vastgesteld worden (bvb door een deurwaarder)?
Please comment.
Bedankt voor jullie feedback !!
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De vrederechter gaat geen handelshuur verbreken omdat jij hem dat lief komt vragen. Dus vaststellingen laten doen door deurwaarder. Daarna via de vrederechter de ontbinding van de handelshuurovereenkomst vragen, alhoewel ik eraan twijfel of je deze zal bekomen, zeker omdat de huur nog wordt betaald.
Staat hierover iets in de huurovereenkomst? Is huurder VERPLICHT hierin een handelsaktiviteit te houden? Indien dit niet expliciet is vermeld sta je zwak.
Heb tijdens mijn beroepsloopbaan waarschijnlijk wel meer dan tienduizend handelshuurovereenkomsten in handen gehad in opdracht van mijn werkgever, maar telkens stond hierin dat de huurder er een horecazaak diende in uit te baten. Indien dit niet meer het geval was, werd de huur telkens zonder veel problemen verbroken door de vrederechter, evenwel steeds na vaststellingen door een deurwaarder.
Staat hierover iets in de huurovereenkomst? Is huurder VERPLICHT hierin een handelsaktiviteit te houden? Indien dit niet expliciet is vermeld sta je zwak.
Heb tijdens mijn beroepsloopbaan waarschijnlijk wel meer dan tienduizend handelshuurovereenkomsten in handen gehad in opdracht van mijn werkgever, maar telkens stond hierin dat de huurder er een horecazaak diende in uit te baten. Indien dit niet meer het geval was, werd de huur telkens zonder veel problemen verbroken door de vrederechter, evenwel steeds na vaststellingen door een deurwaarder.
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
Artemis: is in Antwerpen, Turnhoutsebaan, ...
mava105: in de huurovereenkomst staat gewoon dat het verhuurd wordt om horeca in uit te baten in de meest uitgebreide zin (er staat nergens in dat dit een verplichting is). Maar is het niet logisch dat je de dingen moet gebruiken waarvoor je ze huurt? Kunnen we niet stellen dat we niet kunnen spreken over een handelshuur indien er géén handel in wordt gedreven? Ik vermoed dat de reden dat er geen enkele activiteit meer is de volgende is: huurder in gevangenis, omdat er drugs werd verhandeld door hem in pand. Huur wordt door een familielid betaald.
Vandebos - mava105: kennen jullie een goede advocaat die me eventueel kan bijstaan in deze zaak?
mava105: in de huurovereenkomst staat gewoon dat het verhuurd wordt om horeca in uit te baten in de meest uitgebreide zin (er staat nergens in dat dit een verplichting is). Maar is het niet logisch dat je de dingen moet gebruiken waarvoor je ze huurt? Kunnen we niet stellen dat we niet kunnen spreken over een handelshuur indien er géén handel in wordt gedreven? Ik vermoed dat de reden dat er geen enkele activiteit meer is de volgende is: huurder in gevangenis, omdat er drugs werd verhandeld door hem in pand. Huur wordt door een familielid betaald.
Vandebos - mava105: kennen jullie een goede advocaat die me eventueel kan bijstaan in deze zaak?
Is warm maar niet heet.Artemis: is in Antwerpen, Turnhoutsebaan, ...
Sorry voor het vragen. In mijn huidige straat is er een handelspand waarmee werkelijk alle details mij bekend met je vorige berichten overeenstemmen, alles.
Oei Turnhoutsebaan, daar heb ik nog een handelspand in mede-eigendom gehad. Als het TB in Borgerhout is zal je KI er niet min zijn
Hopelijk betaald de huurder je OV?Succes.
PS Kan Borgerhout of Deurne zijn, allebei Antwerpen..
hoewel de vraag niet aan mij gesteld werd, probeer de voorzitter van het algemeen eigenaarssyndicaat eens. en nu heb ik zelfs niemans naam genoemd.Vandebos - mava105: kennen jullie een goede advocaat die me eventueel kan bijstaan in deze zaak?
voor niets of niemand een gram respect, venijnig brutaal en vuilgebekt.
-
Franciscus
- Berichten: 39738
- Juridisch actief: Nee
Alletwee probleemstraten heel veel leegstand telefoonwinkels, nachtwinkels en Marokkaanse kappers .... wel een zeer goede Marokkaanse bakker tgo de Drink
“Art.1743. Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt,kan de...huurder,die...een huur met vaste dagtekening heeft,niet uit het gehuurde gezet worden door de koper,tenzij...”(Burgerlijk Wetboek)
‘Wanneer de huurovereenkomst aan de koper van een verhuurd onroerend goed kan worden tegengeworpen(art.1328), wordt die koper, die geen partij was in die overeenkomst, ingevolge art. 1743 B.W., in de plaats gesteld van de oorspronkelijke verhuurder die het goed verkoopt‘(Cass. 29 februari 1980,Pas. 1980,I,808,Arr.Cass. 1979-80,816,R.W. 1980-81,1777-1780,T.Not. 1980,171).
De koopakte is de huurder tegenwerpbaar vanaf het verlijden van de authentieke akte.
‘De koper is niet aansprakelijk voor de verbintenissen die de oorspronkelijke verhuurder vóór de verkoop niet was nagekomen. De nieuwe eigenaar kan niet aangesproken worden tot terugbetaling van de waarborg die door de huurder aan de vroegere eigenaar was betaald en die deze niet heeft overgemaakt aan de koper. De verbintenissen van de verhuurder,die,ingevolge de koop,overgaan op de koper,zijn deze waarvan de uitvoering na de verkoop moet gebeuren en waarvoor thans de tussenkomst van de koper vereist is‘(Cass. 27 juni 1946,Pas. 1946,I,267,Arr.Cass. 1946,247).
Indien de oorspronkelijke verhuurder de huurwaarborg niet overdraagt aan de nieuwe verhuurder dan kan deze laatste van zijn huurder een nieuwe huurwaarborg eisen.
“Art.2.De bepalingen van deze afdelingen zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.”(Handelshuurwet 30 april 1951).
Is hieraan niet meer voldaan dan verliest de huurovereenkomst haar hoedanigheid van handelshuur en ontstaat er een huur van GEMEEN recht(=art.1708-1762bis Burgerlijk Wetboek).
“Art.1736.Onverminderd...wordt de voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per maand. De overeenkomst kan slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand.”(Burgerlijk Wetboek).
‘Wanneer de huurovereenkomst aan de koper van een verhuurd onroerend goed kan worden tegengeworpen(art.1328), wordt die koper, die geen partij was in die overeenkomst, ingevolge art. 1743 B.W., in de plaats gesteld van de oorspronkelijke verhuurder die het goed verkoopt‘(Cass. 29 februari 1980,Pas. 1980,I,808,Arr.Cass. 1979-80,816,R.W. 1980-81,1777-1780,T.Not. 1980,171).
De koopakte is de huurder tegenwerpbaar vanaf het verlijden van de authentieke akte.
‘De koper is niet aansprakelijk voor de verbintenissen die de oorspronkelijke verhuurder vóór de verkoop niet was nagekomen. De nieuwe eigenaar kan niet aangesproken worden tot terugbetaling van de waarborg die door de huurder aan de vroegere eigenaar was betaald en die deze niet heeft overgemaakt aan de koper. De verbintenissen van de verhuurder,die,ingevolge de koop,overgaan op de koper,zijn deze waarvan de uitvoering na de verkoop moet gebeuren en waarvoor thans de tussenkomst van de koper vereist is‘(Cass. 27 juni 1946,Pas. 1946,I,267,Arr.Cass. 1946,247).
Indien de oorspronkelijke verhuurder de huurwaarborg niet overdraagt aan de nieuwe verhuurder dan kan deze laatste van zijn huurder een nieuwe huurwaarborg eisen.
“Art.2.De bepalingen van deze afdelingen zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.”(Handelshuurwet 30 april 1951).
Is hieraan niet meer voldaan dan verliest de huurovereenkomst haar hoedanigheid van handelshuur en ontstaat er een huur van GEMEEN recht(=art.1708-1762bis Burgerlijk Wetboek).
“Art.1736.Onverminderd...wordt de voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per maand. De overeenkomst kan slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand.”(Burgerlijk Wetboek).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
mava105: bedankt. Ik ga hier zeker contact mee opnemen.
j. demoor: kan je dit in "mensentaal" uitleggen. Ik begrijp hieruit het volgende:
- ik kan nieuwe huurwaarborg eisen, maar gaat huurder dan niet stellen dat ik deze moet gaan halen bij de vorige eigenaar zodat hij niet 2 keer een huurwaarborg moet betalen?
- Interessanter is uw punt dat men niet kan spreken van een handelshuurcontract indien er geen handel in wordt gedreven. Maar welke opzeg moet er dan gegeven worden?
Alvast bedankt !!
j. demoor: kan je dit in "mensentaal" uitleggen. Ik begrijp hieruit het volgende:
- ik kan nieuwe huurwaarborg eisen, maar gaat huurder dan niet stellen dat ik deze moet gaan halen bij de vorige eigenaar zodat hij niet 2 keer een huurwaarborg moet betalen?
- Interessanter is uw punt dat men niet kan spreken van een handelshuurcontract indien er geen handel in wordt gedreven. Maar welke opzeg moet er dan gegeven worden?
Alvast bedankt !!