JuridischForum.be

Art. 1742. [...] Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder.

De opzeg dient regulier te gebeuren. Bij een contract van bepaalde duur houdt dit in dat de opzegmogelijkheden binnen het contract in kwestie gevolgd dienen te worden. Persoonlijk vindt ik dat je bij het overlijden van de huurder niet dient te overdrijven en de laatste cent uit de naasten probeert te persen; neem contact op met de notaris in kwestie en tracht dan af te spreken dat een opzeg van drie maanden wordt gerespecteerd.

Dat bespaart iedereen een hoop gezever en nutteloos paraderen voor de man met de grijze pruik.

De erfgenamen dienen een reguliere opzeg te geven en de huur te blijven betalen tot het einde van de reguliere opzegperiode overeenkomstig art 1742BW.

Art. 1742. [...] Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder.

Om jezelf voor verassingen te besparen zou ik nakijken bij het lokale registratiekantoor of het contract werd geregistreerd.

Zoeken naar de erfgenamen van de huurder

De situatie is vaak het moeilijkst als de huurder overlijdt. De erfgenamen moeten dan de verplichtingen in verband met eventuele huurschade, huurachterstallen en lasten dragen en de opzegtermijn afwachten vooraleer ze van de huurverplichtingen bevrijd zijn. Het probleem is echter dat de verhuurder de erfgenamen moet opsporen. Wat als deze zoektocht geen resultaat oplevert en er na verloop van een redelijke termijn nog steeds geen erfgenaam opduikt? Het gaat dan om een onbeheerde nalatenschap.

De verhuurder zal op dat ogenblik genoodzaakt zijn initiatief te nemen. Bij een onbeheerde nalatenschap kan iedere belanghebbende zich richten tot de Rechtbank van Eerste Aanleg met een verzoek tot aanstelling van een curator over de onbeheerde nalatenschap. De verhuurder is op dat ogenblik zeker een belanghebbende.

Problematisch is wel dat een nalatenschap slechts als onbeheerd wordt beschouwd na afloop van een termijn van drie maanden en veertig dagen na het overlijden, nl. de termijn waarbinnen door de erfgenamen een inventaris van de nalatenschap moet worden opgesteld.(art. 811 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Eens de verhuurder om de aanstelling van een curator gevraagd heeft bij de Rechtbank van Eerste Aanleg, kan de aanstelling zelf nog op zich laten wachten. Eens met zijn opdracht belast kan de curator onderhandelen over verbreking van de huurovereenkomst, een opzegbrief versturen en alleszins het gehuurde pand leegmaken, hetgeen vaak de eerste bekommernis zal zijn. De procedure is wel erg omslachtig voor de verhuurder.

De verhuurder kan ook proberen het probleem op te lossen via de Vrederechter. Een procedure bij het Vredegerecht zal meestal sneller gaan en goedkoper zijn.

Indien de verhuurder zich tot de Vrederechter wendt, kan hij zich beroepen op de procedure van de verzegeling (Art. 1148 e.v. Gerechtelijk Wetboek). Via deze procedure van verzegeling kan er een inventaris opgemaakt worden en een curator aangesteld worden. Via deze curator kan de verhuurder dan bekomen dat het verhuurde goed zo snel mogelijk wordt leeggemaakt. De curator die via het Vredegerecht wordt aangesteld heeft wel minder bevoegdheden dan de curator die, bij de procedure van onbeheerde nalatenschappen, via de Rechtbank van Eerste Aanleg wordt aangesteld. Zo kan er door het Vredegerecht enkel een curator aangesteld worden wanneer de schatting van de waarde van de meubels van de nalatenschap het bedrag van 1.239,50 euro niet overschrijdt. Wanneer de procedure reeds aangevat is en zou blijken dat deze waarde overschreden wordt, kan de curator zelf intiatief nemen om aangesteld te worden via de Rechtbank van Eerste Aanleg en zo ruimere bevoegdheden te krijgen.

In elk geval, de verhuurder behoudt, ook na overlijden van de huurder, de mogelijkheid zich te beroepen op de huurwaarborg en op het voorrecht dat hij heeft op de meubels van de huurder teneinde volledig betaald te worden