Door de huur niet meer te betalen hebben de huurders toepassing gemaakt van de exceptio non adimpleti contractus, ook wel de exceptie van niet– uitvoering of niet-nakoming genoemd.
De beide partijen in een huurovereenkomst zijn verplicht hun verbintenissen na te leven. De huurder moet de huur betalen. De eigenaar moet de nodige herstellingen uitvoeren en ervoor zorgen dat de huurder een rustig genot heeft van het gehuurde goed.
Als algemene regel geldt artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek krachtens hetwelk alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan de partijen tot wet strekt. De partijen moeten de overeenkomst die ze hebben afgesloten naleveren. Zij moeten de verbintenissen die zij zijn aangegaan uitvoeren.
Het niet uitvoeren van de verbintenissen door een contractspartij, zoals in casu het niet betalen van de huur door de huurders of het niet uitvoeren van de nodige herstellingswerken door de eigenaar is in principe een inbreuk op deze verplichting om de afgesloten overeenkomst na te leven.
Eigenrichting, dit is het zichzelf recht verschaffen, het eigenmachtig optreden om de contractpartij te verplichten haar verbintenissen na te leven is in principe verboden. Wanneer een partij haar verbintenissen niet uitvoert zal de contractpartij zich tot de rechter moeten wenden om de uitvoering van de verbintenissen te vorderen.
De exceptio non adimpleti contractus is aldus een uitzondering èn op de regel dat eigenrichting verboden is, èn op de regel dat men zijn verbintenissen moet uitvoeren. Omwille van de wederzijdse afhankelijkheid van de verbintenissen in een wederkerige overeenkomst (de ene verbintenis bestaat slechts omwille van het bestaan van de andere verbintenis) wordt echter aanvaard dat een partij haar verbintenissen voorlopig niet uitvoert (opschort), indien haar contractpartij nalaat haar verbintenissen uit te voeren.
Hierbij moet echter steeds voor ogen gehouden worden dat de exceptio non adimpleti contractus in principe een uitzondering is. Zij dient te goeder trouw te geschieden. Zij mag slechts geschieden indien er sprake is van een ernstige tekortkoming aan de hoofdverplichtingen van de overeenkomst. Een gedeeltelijke tekortkoming verantwoordt een daarmee evenredige opschorting. De wanprestatie van de partij die de exceptio non adimpleti contractus toepast moet in verhouding zijn tot de wanprestatie van de contractpartij.
De rechter dient te beoordelen of de ernst van de tekortkomingen van de eigenaar het niet uitvoeren door de huurder van zijn verbintenissen kan rechtvaardigen (Cass., 14 maart 1991, Arr. Cass. 1990-91, 735; Bull. 1991, 652; J.T. 1992, 77; Pas. 1991, I, 652; R.W. 1993-94, 1276; Res Jur. Imm. 1992, 175).
Dit geeft de principes weer.
De eerste vraag in uw zaak is: komt de eigenaar op foutieve wijze zijn verplichtingen niet na? Blijkbaar is hij een procedure begonnen tegen de aannemer. De eigenaar kan dus al zeggen dat hem geen fout kan verweten worden, dat hij al het mogelijke gedaan heeft.
Tweede vraag: de eigenaar is van goede wil, doet wat hij kan. Is het in die omstandigheden toegelaten de exceptie van niet-uitvoering toe te passen?
Derde vraag: het probleem bestaat al van in het begin. Was het probleem u bekend op het ogenblik dat u de huur aanging?
Samengevat: ik durf niet voorspellen wat een rechter zal beslissen, maar de kans dat u ongelijk krijgt is er zeker.
