JuridischForum.be

Hallo allen,

Begin 2009 zijn we in een huurhuis getrokken (3-6-9). Dat huis kwam rond Kerst te koop te staan wat als een totale verrassing kwam.
In de lente van 2010 werd de huur opgezegd door de nieuwe eigenaar, omdat die het zelf wilde bewonen. Einddatum van die opzeg was 1 november 2010.
Wij hebben toen een tegenopzeg gedaan, omdat we een nieuw huurhuis gevonden hadden. In de zomer van 2010 zijn we verhuisd naar het nieuwe huurhuis.
Nu, bijna een heel jaar later, woont hij er nog steeds niet. Dus blijft dat huurhuis waar wij ons in thuis voelden, leeg staan.

Vraag is nu of wij een schadevergoeding zouden kunnen claimen bij hem? Ons is ter ore gekomen, dat als men de huur opzegt voor eigen intrek, men er binnen het jaar effectief moet wonen.

Klopt dat?

Wij vragen ons ook af of een rechtsbijstandverzekeraar hier aan zou meewerken?

Ik dacht dat de verhuurder geen opzeg mocht geven met als motief eigen bewoning gedurende het eerste jaar. Omdat u geen juiste datum geeft van de aanvang van uw huur neem ik aan dat er over de geldigheid van de opzeg geen discussie is.

Het grondwettellijk hof heeft een jaar geleden of zo geoordeeld dat een tegenopzeg ddo de huurder bij aanvankelijke en oorspronkelijke opzeg door de verhuurder, hier niet wil zeggen dat in principe de opzeg van u zou uitgaan en de verhuurder aldus aan u geen schadevergoeding schuldig zou zijn indien hij de woning niet binnen het jaar zou betrekken. Dit blijkt hier het geval.

Omdat het hier om 18 maanden schadevergoeding gaat die de eigenaar eventueel aan u verschuldigd zou zijn raad ik u aan dit in alle discretie te onderzoeken en naar bvb de gemeente al te gaan om eens afschrift te vragen van het bevolkingsregister. Waarschijnlijk zal de zaak voor de vrederechter dienen bepleit te worden.

Waarom ik zeg dat u dit in alle discretie dient te onderzoeken ? Om de eenvoudige reden dat de wet niet beweert dat uw eigenaar daar zijn hoofdverblijfplaars moet hebben. Hij kan dus bvb. nog altijd in extremis en aan de hand van waterverbruikfacturen, energiefakturen enz.. bewijzen dat hij daar wel gewoond heeft. De wet zegt ook niet dat hij daar continu moet wonen. Reden te meer dus om dit in alle discretie te behandelen en dan met een stevig dossier nr. de te stappen. Ik raad u bovendien aan om een goede advocaat te nemen.

Ingangsdatum contract, datum verlijden akte verkoop, datum opzeg gegeven lijken de eerste zaken die nodig zijn om hier een correct antwoord op te kunnen geven.

Opzeg gegeven door verhuurder: 01/11/2010. Is nog geen jaar geleden.

“Art.3...§5...Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

‘Wanneer de huurder een einde maakt aan de huurovereenkomst door een opzegging waarvan de termijn verstrijkt voor het verstrijken van de termijn van de opzegging door de verhuurder,eindigt de huurovereenkomst niet door een verkorting van de termijn van de opzegging van de verhuurder,maar door de opzegging door de huurder,waardoor deze laatste zijn recht op een vergoeding verliest‘[Cass. ARC970355N,22 juni 1998(Van Heurck t. Mariman),onuitg.,TRD&I 1998-10,17].

MERCHIERS,Y.,Toedracht van de tegenopzegging voor de huurder na opzegging door de verhuurder,T.B.B.R. 1999,322-325,noot onder Cass. ARC970355N,22 juni 1998.

‘Wanneer de huurder een einde maakt aan de huurovereenkomst door een opzegging waarvan de termijn verstrijkt voor het verstrijken van de termijn van de opzegging door de verhuurder,eindigt de huurovereenkomst niet door een verkorting van de termijn van de opzegging van de verhuurder, maar door de opzegging door de huurder,waardoor deze laatste zijn recht op een vergoeding verliest‘[Cass. ARC970355N,22 juni 1998(Van Heurck t. Mariman),onuitg.,TRD&I 1998-10,17].

Dit is echter wel door een uitspraak van het grondwettellijk hof tegengesproken en is hier in dit forum al eens ter sprake geweest. De huurder heeft dus wel recht op schadevergoeding.

Grondwettelijk Hof, arrest nr. 189/2009 van 26 november 2009

Quote:

- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet.
- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder niet wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet niet.

Indien het pand op 01/11/2011 nog steeds leegstaat of er iemand anders dan de in de opzeg vermelde persoon in woont laat u dit op 02/11/2011 vaststellen door een deurwaarder. Met deze vaststelling dient u een verzoekschrift art 1344bis/ev ger w bij het lokale vredegerecht om de schadevergoeding bepaald in art 3 van de huurwetgeving te bekomen. Indien u op dat ogenblik verdere hulp nodig heeft mag steeds opnieuw hier posten.

De opmerking van john klopt.

Best ook eens nagaan of er geen bouwaanvraag bij de gemeente werd ingediend voor omvangrijke verbouwingen. Ik denk dat die de periode van 1 jaar tijdelijk opschorten.