verandering van het huurgoed en tuin

[arie percelle]

Een tweetal jaar terug huren we een leuk huis, met hele grote tuin. Juist dit laatste trok ons aan omdat onze dochter daar fijn kon ravotten. In de tuin stond een grote schuur en heel wat bomen inclusief een aantal notelaars.
Dit jaar doken er ineens onaangekondigd landmeters op in de tuin. Ietsje later waren dat bouwvakkers die de schuur platlegden. Daarna kerels met kettingzagen om de bomen te rooien en tractoren om de wortels te verwijderen. De vader van de huiseigenaar, die ook de achterbuur is, komt regelmatig de werken bekijken en nostalgische gevoelens uiten. De arme man heeft nog niet lang geleden zijn vrouw verloren en dus zijn we altijd vriendelijk met hem omgesprongen.
Het feit dat hij door de tuin wandelt, intussen zgz "gedeeld niemandsland", is niet correct maar kan er nog door.

Blijkbaar waren de omwonenden ingelicht over de plannen en had de huisbaas ons "gespaard" om ons niet ongerust te maken. Enfin, wat staat er op til? Onze mooie tuin is nu een woestenij en moet ruimen voor een aangebouwde tweewoonst (appartementsgebouw) met achterliggende garageboxen. Een aantal buren zijn ondertussen al verhuisd door het gedoe en nog anderen zijn zelfs plan hun huis te verkopen.

Na het uiten van ons ongenoegen zei de huisbaas dat we maar een klein beetje minder tuin zouden hebben.
Ondertussen is onze "nieuwe tui"n omheind en er blijft nog een achtste van de oorspronkelijke oppervlakte over. Die omheining is er gekomen nadat wij klaagden over de bouwvakkers die zich doodleuk in de tuin kwamen installeren en aan de achterdeur en keukenvenster kwamen piepen.

Vraag: waar is de huisbaas in de fout gegaan, en wat is ons recht op compensatie. Uiteraard willen we geen minuut langer in deze chaos blijven wonen. We kijken nu op het gat van de uitgegraven funderingen. Het gedraaf wordt alleen maar erger. Los van het feit dat we ons bedrogen voelen en er mentaal onder lijden, is er ook geen EPC of registratie van het contract gebeurd.

[Franciscus]

Wat staat in uw huurcontract.
Men kan zo maar niet een bestaand huurcontract wijzigen dus ALS dat toen uw tuin was hebt u daar nog steeds recht op.
ONGEACHT wat de eigenaar wil doen. Hij zal de werken moeten stopzetten tot einde huurcontract.

[mava105]

Of een merkelijke huurvermindering toepassen.Indien niet vrijwillig, dan via de vrederechter.

[j.demoor]

“Art.1723.De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen.”(Burgerlijk Wetboek).
‘996.Dit verbod omvat namelijk:-veranderingen die het gebruik onmogelijk zouden maken(afschaffing van een toegang;dichtmetselen of aanbrengen van een deur of een venster;wijziging in de bestemming);-werken van louter persoonlijke smaak(een muur verhogen of verminderen;planten door andere vervangen;beginnen te bouwen);niet dringende herstellingen(vgl.art.1724),waar de huurder niet om vraagt(vgl. art.1720,lid 2);-enz..’(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,II,Gent Standaard 1971,p.594).

‘Onze mooie tuin is nu een woestenij en moet ruimen voor een aangebouwde tweewoonst (appartementsgebouw) met achterliggende garageboxen’
Onderzoek vooraf wat uw huurovereenkomst vermeldt over die tuin.

U kan dus herstel in de oorspronkelijke staat vorderen of huurverbreking met schadevergoeding of huurvermindering .
“Art.1344bis.Onder voorbehoud van de bepalingen omtrent de pacht kan elke vordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift, neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid :...”(Gerechtelijk Wetboek).
Ga naar de griffie van het Vredegerecht en vraag daartoe een papieren formulier. Desnoods kopieert u de tekst van art.1344bis Ger.W. en gebruikt u deze als invulformulier mits omzetting in briefvorm. Dit verzoekschrift ondertekenen,neerleggen en de verdere procedure afwerken kan in principe zonder advocaat.

“Art.9.2.4...Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen.”[19 NOVEMBER 2010. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende algemene bepalingen over het energiebeleid (aangehaald als : Energiebesluit)].

“Art.3...§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.”(20 februari 1991 Woninghuurwet).
Dit geldt niet voor contracten van hoogstens 3 jaar.

[arie percelle]

Dank u voor het advies en toelichting met behulp van wetteksten. Wij gaan hier zeker werk van maken. Ik had graag een foto bijgehangen ter illustratie van hoe de situatie uit de hand aan het lopen is. Ondertussen is een onderkeldering en buizen gelegd en wordt "onze" tuin platgelopen en volgezet met containers. De weg naar ons kippehok (dat achteraan de tuin staat) is inmiddels een hindernissenparcour. Pure waanzin.
We overwegen inderdaad om de stillegging van de werken te vorderen in afwachting van een schadevergoeding.

[arie percelle]

ons huurcontract bevat een artikel:
"Het is de verhuurder toegestaan om veranderingen, verbouwingen of herinrichtingen door te voeren op voorwaarde dat hij de huurder schriftelijk en op voorhand verwittigt en hij de aard van het verhuurde niet verandert.
De uitvoering van deze werken mag niet tot gevolg hebben dat de huurder een deel van het verhuurde goed niet kan gebruiken gedurende meer dan 40 dagen. Wordt de periode van 40 dagen overschreden dan heeft de huurder recht op vermindering van de huurprijs."

Feit: schriftelijke verwittiging is nooit gebeurd, laat staan een duidelijke uitleg van wat ging gebeuren. Er is zelfs foute en onduidelijke informatie verschaft. Men kent het principe van vinger, hand, arm, ...
Vraag: wat kan men verstaan onder "aard van het verhuurde" (is een tuin die tot 1/8 ste wordt gereduceerd verandering van aard?). Is hier een basis om de nietigheid van het contract in te roepen en een schadevergoeding te eisen?

Let wel, de afmetingen van het perceel zijn niet in het contract vermeld, maar er zijn wel landmeters gekomen (opdracht van de huisbaas). Er is ook een schuur afgebroken. Het deel waarvan de huisbaas mondeling had meegedeeld dat het nog "voor ons" ging overblijven, daar staat nu een container en ligt puin en een berg zand. Uiteraard zal dit afgedaan worden als "tijdelijk". Wegens het niet verwittigen, hebben we geen zicht op de duur van de werken. We hebben fotos van de oorspronkelijke toestand van het huurgoed.

De huisbaas denkt dat een korting van 100 euro zolang de bouwwerken duren, redelijk is. Hij zet dat niet op papier, en maakt ook geen nieuw contract op (mogelijks een stok achter de deur). Wat met het feit dat het goed veranderd is, ook na de werken en dus een herziening van de huurprijs zich opdringt?

In het kader van het verdwijnen van de zeer grote tuin, het verdwijnen van de privacy (haag weg, we zitten op het straatlawaai), werkers die ongevraagd de tuin betreden, werkers van andere percelen die ook hun troep bij ons komen gooien (omdat het een stort lijkt?! wij wijten dit aan het niet-coordineren van de huisbaas), het niet-ingelicht zijn, ... dagelijks ongemak en voortdurende ongerustheid, mentale gevolgen, etc ... zijn we van mening dat dat bedrag een aanfluiting is.
Hoe kunnen wij een correcte vergoeding afdwingen?

Het liefst gaan wij voor ontbinding van het contract zonder kosten voor ons. Men vindt niet op een dag tijd een gelijkwaardige woning. De tijd van het zoeken (eventueel beperkt tot 3 maanden), willen wij een kwijtschelding van betalen van de huur of op zijn minst het grootste deel ervan. Is dit haalbaar? Is het raadzaam hiervoor het vredegerecht in te schakelen?

Zelf heb ik nog dit gevonden:
Burgelijk Wetboek Art. 1741 a. De foutieve niet-uitvoering
Wanneer de huurder of verhuurder de erplichtingen die hem in de huurovereenkomst of door de wet worden opgelegd niet nakomt, kan de tegenpartij deze laten oproepen of laten dagvaarden voor de vrederechter om :
• ofwel, de volledige en eenvoudige uitvoering van het contract te vragen;
• ofwel de ontbinding van het contract en bovendien, in beide gevallen, schadevergoeding en interesten eisen.
Dit is de toepassing van een algemeen principe
van het verbintenissenrecht.

[Vandebos]

Art. 1741. Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed, en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder.

dit dient te gebeuren via het lokale vredegerecht.

[arie percelle]

het ziet ernaar uit dat het ontbreken van een EPC en bij uitbreiding het ontbreken van een bewijs van gekeurde electriciteitsinstallatie, het huurcontract niet aantast.
het kan wel gemeld worden aan het Vlaams Energieagentschap die dan aan de eigenaar een administratieve geldboete oplegt van minimaal 500 euro en maximaal 5000 euro.

nieuwste fait-diver:
deze week op een avond thuisgekomen om te constateren dat de voordeur niet meer opengaat met onze sleutel. het slot ziet er geforceerd (naar binnen gedeukt) uit. het is moeilijk uit te maken of het slot veranderd is.
we moeten nu dus achterom (door de woestenij)
de huisbaas weet dat we misnoegd zijn door het bouwwerf rondom ons. het is op dit ogenblik dus koude oorlog. geen contact meer.
het is moeilijk uit te maken of hij gedurende onze afwezigheid binnen is geweest of het slot zou geforceerd hebben of misschien veranderd?
moet hij ervoor zorgen dat we ten alle tijden onze voordeur kunnen openen of moet de huurder dit verzorgen?
moeten wij het slot zelf reviseren of is het echt nodig dat de politie een CV opstelt? liever niet eigenlijk. het is zo al goed.

[Vandebos]

Huurbaas melden dat voordeur niet meer opengaat dat het op een mislukte inbraakpoging lijkt en u bijgevolg de politie verwittigt.

[Franciscus]

PV laat opstellen en eigenaar vraagt voordeur terug in orde te brengen.

[arie percelle]

Dit forum heeft echt geholpen om een mooie casus samen te stellen en een fikse vermindering in huurprijs af te dwingen. Waarvoor dank!
Desalnietmin gaan we binnenkort verhuizen naar een koopwoning

[Gebruiker21]

Groot gelijk dat u een woning koopt. Het is het ideale moment daarvoor (spaargeld brengt niets meer op op een spaarboekje, en de hypotheekrentes staan lager dan ooit).