JuridischForum.be

Een 2 tal jaar geleden hebben we een huis grondig gerenoveerd met de bedoeling deze te verhuren aan een aantal samenhuizers.
Het huis heeft een 5 tal slaapgelegenheden , 2 badkamers en een gemeenschappelijke wooneenheid (keuken en living).
Vorig jaar hebben een groep studenten (nu werkenden) het huis gehuurd.
De meeste kenden elkaar en besloten samen te huren om de kosten te delen .
1 inwonend persoon is gedomicilieerd en verhuurd het huis onder , zodat alles wettelijk in orde is.
Vorig jaar hebben we controle gekregen van Stad Gent en een eerste aanmaning gekregen .
Volgens hen is dit kamerverhuur en valt dit onder de wet kamerverhuur.
Wij zien dit echter anders omdat dit zeker geen kamerverhuur is, maar dat dit een groep mensen zijn die besloten hebben een eengezinswoning te delen.
Alle kamers zijn open ,geen apparte bellen, geen apparte eetcompartimenten in de kamers, 1 brievenbus enz...
Overal probeert men samenhuizen te stimuleren (zelfs in Gent).
Er is zelfs een vzw Samenhuizen.
Ik heb hen dit probleem beschreven en zij konden hierop ook niet antwoorden omdat ze weten dat Gent moeilijk doet hieromtrent.
Stad Gent probeert de prijs van de huurmarkt naar beneden te krijgen en anderzijds probeert men samenhuizen te stimuleren.
Waar is de logica?
Helaas hebben we onlangs een 2 aanmaning gekregen met de bedoeling over te gaan tot een pv.
Wij weten het niet meer zo goed?

Mogelijk door het systeem van onderhuren.
En feit dat er maar één persoon gedomicilieerd is.
Waar zijn de andere dan ingeschreven?

1 inwonend persoon is gedomicilieerd en verhuurd het huis onder , zodat alles wettelijk in orde is.

Dat is wettelijk helemaal niet in orde. Als men kamers verhuurt moet dat volgens de wettelijke voorschriften gebeuren.
Is er bv. een vergunning aangevraagd?
Samenhuizen is een concept dat geen juridische basis heeft in België.

Inderdaad : het "samenhuizen " als concept heeft in België géén juridische basis , alhoewel deze vorm van WONEN zonder twijfel gerechtvaardigd is .
Er moge aan herinnerd worden dat dit concept reeds in de zestiger jaren van vorige eeuw bestond ( en dus helemaal geen nieuwigheid is ) .
Wat er 50 jaar geleden evenwel NIET bestond , was de huidige strenge wetgeving i.v.m. wonen en verhuren/huren .

M.i. wordt er heden ten dage ( bij het "samenhuizen " ) te weinig rekening gehouden met de juridische implicaties .
De V.Z.W. Samenhuizen doet hier wel een poging toe , maar het komt TE weinig uit de verf .
Zie de brochure van de VZW : http://www.samenhuizen.be/old/docs/star ... versie.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
en kijk naar het hoofdstuk : " juridische implicaties " .
Daar staat bitter weinig in over de huurwetgeving .
Sommige initiatiefnemers ( zoals TS ) beginnen wellicht aan zo'n project , zonder de gevolgen voldoende te onderkennen .

In dit geval hier , zou het wel eens kunnen dat de NIET DOMICILIERING van NIET studenten , het grootste struikelblok zou kunnen zijn .
Bewoners die niet gedomicilieerd zijn zouden zich wel eens schuldig kunnen maken aan domiciliefraude ( om het hoge woord nog maar eens te laten vallen ) .

Citaat mega : " Volgens hen is dit kamerverhuur en valt dit onder de wet kamerverhuur.
Wij zien dit echter anders omdat dit zeker geen kamerverhuur is, maar dat dit een groep mensen zijn die besloten hebben een eengezinswoning te delen.
Alle kamers zijn open ,geen apparte bellen, geen apparte eetcompartimenten in de kamers, 1 brievenbus enz..."

Deze beschrijving van de interne bewoning lijkt toch verdacht veel op het ( juridisch ) begrip " studentenkamers " .

U kunt dit zien als wat u er wil in zien , met alle respect ;
maar juridisch gezien zou de stad wel eens gelijk kunnen hebben .
Hebt u een concreet voorbeeld ( graag met link ) hoe de stad Gent het samenhuizen probeert te stimuleren ?

Het komt inderdaad neer op kamerverhuur; TS stelt het hier heel nobel voor maar ik kan mij niet van de indruk ontdoen dat de bedoeling van de verhuur is om door het samen laten wonen van een aantal mensen , een hogere huurprijs te kunnen vragen dan wat een echte familie voor dit huis zou kunnen geven. En dat is nu net wat de stad Gent ( en ondertussen ook de stad Leuven ) wil tegengaan nl dat huurhuizen ( en indirect koophuizen) voor gezinnen onbetaalbaar worden omdat er meer verdiend kan worden aan samenhuizers en studenten. Terecht vind ik. Samenhuizen op zich is een interessante formule om als alleenstaande toch een aangename woning tegen betaalbare prijs te kunnen huren maar het is jammer dat de huiseigenaren in steden waar daarvoor een publiek is , dit onmiddellijk aangrijpen om hogere huurprijzen te vragen (tot 1000 € en meer voor een banale arbeiderswoning in Leuven). Ik heb zelf ook samengewoond en iedereen was gedomicilieerd in het huis en het contract was ' hoofdelijk en ondeelbaar' wat toch al meer neigt naar echt samenwonen.

Een 2 tal jaar geleden hebben we een huis grondig gerenoveerd met de bedoeling deze te verhuren aan een aantal samenhuizers.
Het huis heeft een 5 tal slaapgelegenheden , 2 badkamers en een gemeenschappelijke wooneenheid (keuken en living).
Vorig jaar hebben een groep studenten (nu werkenden) het huis gehuurd.
De meeste kenden elkaar en besloten samen te huren om de kosten te delen .
1 inwonend persoon is gedomicilieerd en verhuurd het huis onder , zodat alles wettelijk in orde is.
Vorig jaar hebben we controle gekregen van Stad Gent en een eerste aanmaning gekregen .
Volgens hen is dit kamerverhuur en valt dit onder de wet kamerverhuur.
Wij zien dit echter anders omdat dit zeker geen kamerverhuur is, maar dat dit een groep mensen zijn die besloten hebben een eengezinswoning te delen.
Alle kamers zijn open ,geen apparte bellen, geen apparte eetcompartimenten in de kamers, 1 brievenbus enz...
Overal probeert men samenhuizen te stimuleren (zelfs in Gent).
Er is zelfs een vzw Samenhuizen.
Ik heb hen dit probleem beschreven en zij konden hierop ook niet antwoorden omdat ze weten dat Gent moeilijk doet hieromtrent.
Stad Gent probeert de prijs van de huurmarkt naar beneden te krijgen en anderzijds probeert men samenhuizen te stimuleren.
Waar is de logica?
Helaas hebben we onlangs een 2 aanmaning gekregen met de bedoeling over te gaan tot een pv.
Wij weten het niet meer zo goed?

Het zwakke punt in deze zaak is m.i. waar u zegt dat één persoon gedomicilieerd is, en onderverhuurt aan de anderen, zodat “alles wettelijke in orde is” . Dat onderverhuren is een probleem.
Bent u zeker dat slechts één persoon optreedt als huurder? Het is niet omdat bijvoorbeeld de huur van de bankrekening van één bewoner komt, dat hij noodzakelijk onderverhuurt aan de anderen. Stel dat ze allemaal samen in het huurcontract als huurder vermeld staan, dan is het hoofdprobleem het feit dat ze niet correct gedomicilieerd zijn, en dat is iets dat alleen de huurder-bewoner in orde kan en moet brengen. Dat er twee nu nog student zijn, lijkt me eerder op spijkers op laag water zoeken : een groep vrienden, bijna afgestudeerd, beslist om samen een huis te huren, om een soort gezin te vormen.
U gebruikt in uw argumentatie een aantal elementen uit een omzendbrief http://www.wonenvlaanderen.be/uploads/d ... 23ddec.pdf" onclick="window.open(this.href);return false; van ene Freya VDB. In diezelfde brief staat een definitie van een gezin, die verbazend wel overeenkomt met uw situatie : Als gezin wordt beschouwd : meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofverblijfplaats hebben (art 2, §1, 8° van de Vlaamse Wooncode) en ook nog : “duurzaam samenwonen vereist dat de bewoners er uit vrije wil voor kiezen om in één woning samen te wonen en een gezamenlijk een huishouden te voeren.” Ook deze voorwaarde lijkt me hier evident aanwezig.
Mevr VDB, Vlaams minister van Wonen en zo, was als schepen van Wonen en zo ook co-auteur van de woonpolitiek in Gent, amper enkele jaren geleden. Of hoe men zichzelf kan tegenspreken.
Waar u het hebt over het stimuleren van samenhuizen in Gent, moet er wel vermeld worden dat de huidige politiekers het samenhuizen meer zien als samen een groep woningen bouwen, met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen, en niet het kostendelend samenwonen.
Concreet zou ik aanraden om dringend de andere bewoners te stimuleren om zich te domiciliëren (ze zijn het trouwens verplicht als ze daar effectief wonen), en desnoods ook het contract eens nader te bekijken, en aan te passen aan de realiteit.
Heb ik foute redeneringen gemaakt, of zie ik iets over het hoofd, dan hoor ik het graag van de echte juristen, hier talrijk aanwezig.

Ik heb me een beetje verkeerd uitgelaten ivm met dat onderverhuren.
Het is inderdaad zo dat iedereen in het contract staat en dat er 1 iemand gedomicilieerd is .
Ze hebben allen getekent op hetzelfde contract.
Een onderling contract is er ook niet.
Het domicilieren van de anderen proberen we in orde te brengen.
Mijn excuses voor het verkeerd weergeven van de feiten.
Hopelijk is hiermee het probleem opgelost?

Als iedereen er is gedomicilieerd is er geen probleem meer van kamerverhuur want het wordt dan één familie
Het heeft echter wel andere gevolgen op sociaal, fiscaal en ook op aansprakelijkheidsvlak indien één van de bewoners schulden maak.

Ik heb me een beetje verkeerd uitgelaten ivm met dat onderverhuren.
Het is inderdaad zo dat iedereen in het contract staat en dat er 1 iemand gedomicilieerd is .
Ze hebben allen getekent op hetzelfde contract.
Een onderling contract is er ook niet.
Het domicilieren van de anderen proberen we in orde te brengen.
Mijn excuses voor het verkeerd weergeven van de feiten.
Hopelijk is hiermee het probleem opgelost?

Voor mij wel, nu nog de stadsdiensten overtuigen

Een goede raad, een advocaat...

U schrijft zelf dat u het huis hebt gerenoveerd met de bedoeling het te verhuren aan een aantal samenhuizers maar wil tegelijk absoluut bewijzen dat het geen kamerverhuur is?? Het resultaat is nochtans hetzelfde , u onttrekt het huis aan de huurmarkt voor gezinnen en dat is nu wat de Stad Gent wenst tegen te gaan. Waarom wil u nadrukkelijk samenhuizers: om een hoger huurgeld te incasseren. Ook dat wil de Stad Gent niet: wel betaalbare woningen voor gezinnen en ze heeft haar beleid daar op afgestemd door heel strikt te zijn ivm huizen opdelen. Het is een illusie te denken dat met iedereen zich daar te laten domiciliëren de kous gaat af zijn. Het kan bovendien ook belangrijke gevolgen hebben voor de personen die daar huren want zij zullen wel als samenwonend beschouwd worden door de sociale zekerheid en de fiscus (weinig of geen problemen als iedereen voltijds werkt en geen schulden heeft ) . Misschien als u kan aantonen dat het huurgeld haalbaar is voor een gezin en dat u ook wenst te verhuren aan gezinnen maar nu 'toevallig' verhuurt aan samenhuizers, zal u uw zaak kunnen hardmaken.

ik meende dat de acties van gemeentebesturen tegen het samen huren van gezinswoningen vooral bedoeld was tegen studenten die daarmee de kamerhuur wilden ontvluchten. Dat is ook terecht: want voor studenten is er een goed uitgebouwd studentenkamerverhuurcircuit.
Maar als ik poster goed begrijp gaat het eigenlijk over jonge mensen die gewoon samen een huis willen delen. en ik kan me perfect indenken dat jonge (pas)afgestudeerde mensen mogelijkheden zoeken om bijvoorbeeld in de stad willen wonen om een nieuwe job aan te nemen, maar (nog) niet de kapitaalkracht hebben om een studio te huren (die dingen zijn geweldig duur) en dus de krachten bundelen en samen een woning huren. Ik hoor en zie in mijn omgeving veel van die projecten. Ze wonen/delen samen. En ik kan er geen kwaad inzien. Deze mensen willen niet apart in studiootjes wonen, maar met wat steun aan elkaar een leefgroepje vormen.
Ja, deze leefgroepen zijn vaak heel volatiel (mensen maken na een jaartje ook de stap een studio te huren en er komen nieuwe huurders in de plaats) En in deze economische crisistijd zal deze (tijdelijke) samenwoonvorm (cfr jaren 60-70)toch weer meer voorkomen.
Echt, ik denk dat aan deze controleur toch wel het vershcil uitgelegd kan worden tussen deze "samenwoners" en studenten die gezinswoningen blokkeren...

U schrijft zelf dat u het huis hebt gerenoveerd met de bedoeling het te verhuren aan een aantal samenhuizers maar wil tegelijk absoluut bewijzen dat het geen kamerverhuur is?? Het resultaat is nochtans hetzelfde , u onttrekt het huis aan de huurmarkt voor gezinnen en dat is nu wat de Stad Gent wenst tegen te gaan. TS heeft dus gerenoveerd om te verhuren aan samenhuizers. Dus aan een gezin (zie definitie in een voorgaande post, definitie uit onverdachte bron). Niemand zegt dat een gezin in de betekenis van papa + mama + kindje+ poes uitgesloten is. Hij richt zich wel naar publiek dat zijn investering (remember : vijf slaapkamers, twee badkamers, grondige vernieuwing….) een normaal rendement kan geven. De huurprijs om dit rendement te verkrijgen zal inderdaad hoger moeten liggen dan 500 of 600 €. Waarom wil u nadrukkelijk samenhuizers: om een hoger huurgeld te incasseren. Ook dat wil de Stad Gent niet: wel betaalbare woningen voor gezinnen en ze heeft haar beleid daar op afgestemd door heel strikt te zijn ivm huizen opdelen. Niemand spreekt van het opdelen van een huis, wel een grotere woning optimaal benutten. De regels van de stad worden mijns inziens gevolgd, misschien niet helemaal zoals een aantal ambtenaren het zouden willen, maar toch…

Het is een illusie te denken dat met iedereen zich daar te laten domiciliëren de kous gaat af zijn. Het kan bovendien ook belangrijke gevolgen hebben voor de personen die daar huren want zij zullen wel als samenwonend beschouwd worden door de sociale zekerheid en de fiscus (weinig of geen problemen als iedereen voltijds werkt en geen schulden heeft ). Inderdaad, het is duidelijk niet de bedoeling (van TS) om domiciliefraude gekoppeld aan uitkeringen en dergelijke te gaan stimuleren.

Misschien als u kan aantonen dat het huurgeld haalbaar is voor een gezin en dat u ook wenst te verhuren aan gezinnen maar nu 'toevallig' verhuurt aan samenhuizers, zal u uw zaak kunnen hardmaken. Vijf-verdieners als gezin kunnen inderdaad iets hogere huurprijzen aan, dus iedereen gelukkig : de huurders omdat ze als groep gezellig samenwonen, lachen, ook eens ruzieën, kosten delen, kortom een soort familiale thuisbasis hebben.
Om terug te komen op die “MISSCHIEN” : in de omzendbrief waar ik het hoger over had, staat op het einde in vetjes en in kader : “Bij twijfel moet de regel toegepast worden die het meest gunstig is voor de eigenaar of de verhuurder. Dat houdt in dat het pand als een woning beschouwd wordt en onder toepassing van de Vlaamse Wooncode valt.”

Echt, ik denk dat aan deze controleur toch wel het vershcil uitgelegd kan worden tussen deze "samenwoners" en studenten die gezinswoningen blokkeren...

Ik heb ergens gelezen dat er in Gent iets meer dan 8000 (achtduizend dus) studenten op een of andere manier in Gent wonen; de stad wil 2000 (tweeduizend) comfortabele Koten realiseren, al dan niet in samenwerking met de privé.

De studenten en zij die na hun studies in de omgeving blijven "plakken" hebben plaats nodig, de studenten zelf zijn er ook nodig.

Het probleem is niet opgelost door met strenge regels samenhuizers het leven lastig te maken; dezelfde stad heeft duizenden woningen die bewoond (waarom heet dit dan ook niet "geblokkeerd" ) worden door mensen die om diverse redenen uit het buitenland hier hun geluk komen beproeven, of echt asiel zoeken.

@ moderator : als ik te ver afwijk, verplaats dit bericht gerust.

Ik begrijp dat het de stad Gent betaalbare woningen wil voor gezinnen. Maar als mensen massaal gaan samenwonen wil dat zeggen dat er niet genoeg betaalbare studio's zijn voor alleenstaanden. Alleenstaanden zijn veelal de zwakkeren in deze maatschappij ze leven van 1 loon. In Gent kost een kleine woning of studio snel 500 a 600 euro. Voor die mensen is dat ook onbetaalbaar als je geen groot loon hebt.

Bovendien is het huidig woonbeleid zo krom als een banaan.
Woonruimte word niet optimaal benut.

Voorbeeld: De kotmadam.

Een oude man of vrouw woont in een woning met 4 slaapkamers omdat door de tijd kinderen het huis uit zijn of om andere reden. Hij of zij mag ook geen kamers verhuren aan studenten. De 3 studenten die deze persoon onderdak zou kunnen geven gaan dan samen ergens anders een gezinswoning inpalmen.

Men moet in eerste plaats mensen met een te grote woning stimuleren om deze ruimte te verhuren. En daarbij niet moeilijk doen als er daarvoor een extra keuken of sanitair moet ingericht worden.

Vroeger was het betaalbaar om 1 reden: Veel minder wetten en regeltjes. Nu moet het allemaal geïsoleerd zijn, een studentenkamer moet minimum 12M², 1vierkantemeter ramen per kamer. minimum hoogte. ga zomaar door.... In de tijd van toen kon je een student in je kelder steken of op zolder zonder ramen. Nu word al deze woonruimte afgekeurd en moeten er zware kosten gemaakt worden of drijven ze studenten in gezinswoningen omdat deze wel aan deze vereisten voldoen.

Mijn gebuur woont ook alleen in een zeer groot huis met 4 slaapkamers te Gent. Zo een mensen moeten ze stimuleren om van de overige ruimte studentenkamers te maken.

Kim M. schrijft: "Nu word al deze woonruimte afgekeurd en moeten er zware kosten gemaakt worden of drijven ze studenten in gezinswoningen omdat deze wel aan deze vereisten voldoen".
Dat is manifest onjuist; het is namelijk zo dat voor studentenkamers de vereisten vele malen strenger zijn dan voor 'gezinswoningen'; bovendien wordt het begrip 'openbaar' in 'openbare veiligheid' en 'openbare gezondheid' in het geval van kamers zodanig ruim genomen dat quasi geen enkele kamer in een bestaand gebouw aan alle eisen van brandveiligheid kan voldoen. De regels zijn dermate streng en overdreven dat het in de praktijk neerkomt op pure willekeur: ze kunnen afkeuren wat ze willen afkeuren.