verbrekingsvergoeding huurcontract

[andyvd]

Het betreft een huurcontract van korte duur van 1 jaar dat stilzwijgend verlengd werd voor nog een jaar en daarna overging in een negenjarig contract, te beginnen vanaf begindatum.
Het startte op 1-12-2010 en wordt nu opgezegd door de huurder, 3 maanden vanaf 1 april en loopt dus af op 30 juni 2013.

We zijn dan in het derde jaar van het negenjarig contract en ik vraag me af of mij daarom een vergoeding van 1 maand verschuldigd is of is dat hier niet het geval omdat het startte als contract van korte duur?

Dank bij voorbaat.

[Fore]

Huurcontracten kunnen niet stilzwijgend verlengd worden. Deze ging dus al op 1-12-2011 over in een 9 jarig contract.

Verder is het contract geregistreerd?
Indien ja: Dan dient de huurder een maand schadevergoeding te betalen

Indien nee: Dan dient de huurder geen maand schadevergoeding te betalen

Alle informatie:
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

[andyvd]

Huurcontracten kunnen niet stilzwijgend verlengd worden. Deze ging dus al op 1-12-2011 over in een 9 jarig contract.

Verder is het contract geregistreerd?
Indien ja: Dan dient de huurder een maand schadevergoeding te betalen

Indien nee: Dan dient de huurder geen maand schadevergoeding te betalen

Alle informatie:
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Het is geregistreerd.

Volgens het contract, opgesteld door immo, werd het behoudens opzeg verlengd voor een tweede jaar en dan pas de overschakeling naar een negenjarig contract, dit alles dus stilzwijgend. Misschien nog maar eens een bewijs dat je kan schrijven wat je wil in contracten maar dat het daarom nog niet wettelijk is...

Bedankt voor de info,

Mvg,
Andy

[freelance]

Men kan idd. vanalles schrijven , wat niet noodzakelijk wettelijk is .
Indien huurcontract voor hoofdbewoning :

Burgerlijk Wetboek - Huurwet -- Inwerkingtreding : 28-02-1991
§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Wat Fore schreef moet ik volledig beamen . Met deze uitzondering :
Huurcontracten van KORTE DUUR kunnen niet stilzwijgend verlengd worden . Van lange duur wel .

[Vandebos]

Er is een case waar een advocaat succesvol pleitte dat het melden in het contract dat een verlenging van één jaar wordt toegepast bij niet tijdige schriftelijke melding van niet verlengen in feite kan beschouwd worden als een schriftelijke verlenging waarvan sprake in art 3§6. Ik heb er geen idee van of deze uitspraak heeft stand gehouden in hogere rechtbanken en of er al überhaupt een beroep werd aangetekend.

Maar dat is niet van belang voor deze zaak. Geregistreerd en huur eindigt in derde jaar --> één maand schadevergoeding.

[freelance]

Er is een case waar een advocaat succesvol pleitte dat het melden in het contract dat een verlenging van één jaar wordt toegepast bij niet tijdige schriftelijke melding van niet verlengen in feite kan beschouwd worden als een schriftelijke verlenging waarvan sprake in art 3§6.

Dus een NIET schriftelijke melding van NIET verlenging , wordt aanzien als een schriftelijke verlenging ?
Dat zal op een maandagmorgen , of vrijdagavond geweest zijn . Ofwel met een glazen bol voor zich .

[scorpioen]

De wet zegt:

Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

De meningen zijn verdeeld of een bepaling in de huurovereenkomst dat de huur na één jaar verlengd wordt voor nog één jaar als geen opzeg gegeven wordt, hieraan beantwoordt.

Zie blz. 21 van : dgo4.spw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/Pages/DGATLP/Dwnld/Echos/EchosLog06_4.pdf

Rb. Antwerpen (5e k.) 20 november 2007 TBO 2008, afl. 3, 122 (vonnis uitgesproken in hoger beroep tegen vonnis van de vrederechter)

Een beding in een woninghuurovereenkomst van één jaar dat stelt dat de huurovereenkomst die niet wordt beëindigd, automatisch wordt omgezet in een overeenkomst met dezelfde duur en daarna in een negenjarige overeenkomst, voldoet aan de vereisten van art. 3, par. 6, lid 3 woninghuurwet. Noch de letter noch de geest van de wet eisen dat de verlenging in een afzonderlijk schrijven zou dienen te worden opgenomen.Ze kan dan ook gebeuren via de opname van een clausule in de oorspronkelijke huurovereenkomst waardoor deze eenmalig wordt verlengd zonder opzegging.

[Vandebos]

Er is een case waar een advocaat succesvol pleitte dat het melden in het contract dat een verlenging van één jaar wordt toegepast bij niet tijdige schriftelijke melding van niet verlengen in feite kan beschouwd worden als een schriftelijke verlenging waarvan sprake in art 3§6.

Dus een NIET schriftelijke melding van NIET verlenging , wordt aanzien als een schriftelijke verlenging ?
Dat zal op een maandagmorgen , of vrijdagavond geweest zijn . Ofwel met een glazen bol voor zich .

Neen, bij gebrek aan een schriftelijke kennisgeving van niet-verlenging wordt het contract zelf gezien als het document waarin de schriftelijke verlenging reeds werd afgesproken. (indien een dergelijk beding in het contract is opgenomen)

Persoonlijk vind ik het een misbruik, maar de rechtspraak is verdeeld.

EDIT: de eerste Niet in je antwoord slaat op tijdige, het woord dat je weggelaten hebt.

[freelance]

§ 6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.

Dacht dat de huurwetgeving van dwingende aard was .
Er staat wel degelijk : "enkel schriftelijk "
Als in het contract staat dat , bij niet tijdige opzeg een verlenging van één jaar wordt toepast , dan is het niet die bepaling die overheersend mag zijn , maar wel de SCHRIFTELIJKE verlenging op het ogenblik van einde contractduur .
Men kan niet van in het begin veronderstellen dat de huur automatisch zal verlengd worden .Het kan alleen op het moment zelf gebeuren , en dan is de wet duidelijk : het moet SCHRIFTELIJK .
Zo niet is volgend artikel van toepassing op contracten van korte duur :
Art. 1737. Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist.

Deze uitspraak haalt de wetgeving ( die zegt dat een contract die niet opgezegd wordt automatisch overgaat in een contract lange termijn ) compleet onderuit .
Ik blijf er bij dat deze rechter roze olifanten voor zich zag .
Als we onze adviezen moeten gaan baseren op wat een of andere vrederechter , eenmalig , uit zijn mouw schudt ,in plaats van de wetgeving te volgen, dan wordt hier niemand meer correct geholpen .

[scorpioen]

Ik blijf er bij dat deze rechter roze olifanten voor zich zag .
Als we onze adviezen moeten gaan baseren op wat een of andere vrederechter , eenmalig , uit zijn mouw schudt ,in plaats van de wetgeving te volgen, dan wordt hier niemand meer correct geholpen .

Ik verwees niet zomaar naar een uitspraak van een of andere vrederechter, maar naar een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van Antwerpen. Dit vonnis werd uitgesproken in hoger beroep. Dit wil ook zeggen dat dit vonnis uitgesproken werd door drie rechters. Wees er maar van overtuigd dat die hierover grondig hebben nagedacht. En wees er ook maar van overtuigd dat andere rechters, die in een gelijkaardig geval uitspraak moeten doen, ernstig zullen overwegen of zij de uitspraak van de rechtbank van eerste aanleg van Antwerpen niet zullen volgen.

Die uitspraak is helemaal niet zo dwaas. Ik durf niet voorspellen wat het Hof van Cassatie zou beslissen als het de vraag ooit zou voorgeschoteld krijgen.

Overigens stel ik mij de vraag: vanaf wanneer kan de huurovereenkomst dan schriftelijk verlengd worden? Men moet toch niet wachten tot de huurovereenkomst van bepaalde duur beëindigd is? Als men niet heeft opgezegd drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst? Maar is dan de huurovereenkomst al niet een huurovereenkomst van negen jaar geworden?

[freelance]

Mijn opmerking over roze olifanten was bedoeld voor de advocaat/vrederechter in de case van Vandebos .
Maar ook deze drie rechters in beroep maken er volgens mij een potje van ...

feiten :
éénjarig contract , met clausule " verlenging met één jaar bij niet opzegging "
vonnis :
contract voldoet aan de eisen van Art. 3 § 6 lid 3°
wetgeving :
Art. 3 § 6 stelt OOK :
"Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar ".

Clausule in contract : " verlenging met één jaar bij niet opzegging " is een ANDERSLUIDEND BEDING .
Conclusie : Niettegenstaande dit andersluidend beding gaat de overeenkomst over in een duur van negen jaar .

Best mogelijk dat ik een dergelijke zaak zal verliezen voor die bewuste drie rechters , maar ik beweer ook dat ik zowel de letter als de geest van de wet interpreteer . Bijgevolg vindt ik het een dwaze uitspraak , wanneer men de letter en de geest er bij haalt , maar een half wetsartikel negeert .

Overigens stel ik mij de vraag: vanaf wanneer kan de huurovereenkomst dan schriftelijk verlengd worden? Men moet toch niet wachten tot de huurovereenkomst van bepaalde duur beëindigd is? Als men niet heeft opgezegd drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst? Maar is dan de huurovereenkomst al niet een huurovereenkomst van negen jaar geworden?

Hier stelt u een zeer terechte vraag .
Maar het antwoord zal blijkbaar niet van die bewuste rechters komen ....

[scorpioen]

"Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar ".

Dit is enkel van toepassing als de huur niet schriftelijk werd vernieuwd. De vraag blijft dus: hoe, wanneer kan die schriftelijke vernieuwing gebeuren en kan die gebeuren in de huurovereenkomst.

[freelance]

Dit is enkel van toepassing als de huur niet schriftelijk werd vernieuwd. De vraag blijft dus: hoe, wanneer kan die schriftelijke vernieuwing gebeuren en kan die gebeuren in de huurovereenkomst.

In het geval van de Rb Antwerpen : de huur werd , dacht ik , niet schriftelijk vernieuwd .

Als u bedoelt bij een kortlopend contract ( wanneer kan de vernieuwing gebeuren ) .
Ik zou denken op ieder ogenblik dat de partijen tot het besluit komen dat dit gewenst is .
Een contract van één jaar ( gemakshalve op 1 januari ) , en de huurder komt in augustus tot de conclusie dat hij nog wel ( minstens ) één jaar wil blijven.
Indien verhuurder akkoord is , kan dit contract op dat ogenblik schriftelijk opgemaakt , met inwerkingtrede op 1 januari het jaar daarop .

[scorpioen]

Het is mogelijk om zes maanden voor de vervaldag de huurovereenkomst al schriftelijk te verlengen. Waarom zou het dan niet mogelijk zijn om zes maanden voor de vervaldag overeen te komen dat de huurovereenkomst schriftelijk verlengd wordt, tenzij een partij die uiterlijk drie maanden voor de vervaldag opzegt? En waarom zou het niet mogelijk zijn om dit dan in de huurovereenkomst te bepalen?

Tenzij men als standpunt inneemt dat verlenging betekent dat men beslist de overeenkomst effectief te verlengen, zonder dat hier een voorwaarde aan verbonden is.

Ik wil enkel aantonen dat verschillende interpretaties mogelijk zijn en dat men het standpunt ingenomen door de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen niet zomaar als dwaas mag verwerpen.

[freelance]

Ik verwachtte mij wel aan dit antwoord .
( overeenkomst mogelijk in de loop van het jaar = dus ook mogelijk dit reeds bij aanvang in contract op te nemen ) .
Volgens mij is de beslissing van de Rb Antwerpen zeker niet naar de geest van de wet .
Het op VOORHAND opmaken van een contract met dergelijke clausule is van dwingende aard , in die zin dat het de huurder geen keuze laat dan zich daaraan te onderwerpen.
Het oorspronkelijk contract is een overeenkomst voor bepaalde duur , en niet een overeenkomst van verlenging . ( dat is volgens mij de geest van de wet ) .
*In geval van hoofdelijke bewoning is het alleszinds een "andersluidende bepaling " , die niet overeenstemt met Art. 3 § 6
*In geval van niet hoofdelijke bewoning speelt Art. 1737
Art. 1737. Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist.
In dit laatste geval mag men er van uitgaan , dat een stilzwijgende verlenging overgaat in een 9 jarig contract .

Als er verschillende interpretaties mogelijk zijn , zie ik niet waarom het vonnis Antwerpen zaligmakend zou zijn , en als referentie zou moeten gebruikt worden in gelijkaardige gevallen .