JuridischForum.be

Situatie:
Begin september 2012 werd mijn dochter eigenares van een gebouw.
Dit gebouw wordt misschien onbewoonbaar verklaard.
Met de aankoop heeft zij een huurder meegekregen die over een niet-geregistreerd huurcontract beschikt ingegaan op 01/10/2011.
In het contract staat vermeld dat het telkens met 12 maanden verlengd wordt, indien er geen opzeg gegeven wordt. (Is deze clausule wel wettelijk?).
Nu wil zij deze huurder alvast opzeggen, teneinde de woning conform te maken (i.e. alle pijnpunten oplossen) en onbewoonbaarheid te voorkomen.
Kan zij opzeggen? Welke opzegtermijn moet zij hierbij respecteren? Is zij - onder gegeven omstandigheden - een schadevergoeding aan de huurder verschuldigd?
Een grote merci voor jullie reacties.

Wetgeving gaat boven clausule. Men kan eventueel stellen dat hierdoor het contract maximaal 2 jaar een contract van bepaalde duur is (rechtspraak is hier nog verdeeld over), maar daarna gaat het contract over in een 9-jarig contract.

Niet-registratie heeft in dit geval voor de verhuurder geen enkel voordeel.
Opzegmogelijkheden zijn:
-tegen het einde van het 3e jaar (tussen tegen 31/9/2014), met opzegtermijn van 6 maanden (dus bij huurder voor het einde van maart 2014) en schadevergoeding van 9 maanden;
-voor het uitvoeren van werken, met opzegtermijn van 6 maanden, en zonder kosten, ook tegen het einde van het 3e jaar, maar met zeer strikte voorwaarden (werken moeten meer kosten dan 3 jaar huurgeld, moeten de woning onbewoonbaar maken, en nog enkele);
-voor eigen bewoning, onder de gekende voorwaarden.

Waar de rechtsspraak over verdeeld is kunt u volgen op deze topic :
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=45705" onclick="window.open(this.href);return false;

Als in het contract WOORDELIJK staat : " wordt TELKENS verlengd met 12 maand , indien geen opzeg " dan is dit duidelijk NIET wettelijk , in die zin dat een contract korte termijn EVENTUEEL op die manier kan verlengd worden ( volgens rechtsspraak dus onduidelijk ) .
De wet stelt verder duidelijk dat een contract korte termijn SLECHTS EENMAAL kan verlengd worden ( en dus niet TELKENS ) . Verlenging moet ook SCHRIFTELIJK gebeuren .
Art. 3 § 6 van de huurwet :
6. (In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Eén van de discussie punten in de rechtsspraak is : Wanneer het contract een verlenging stipuleert ( zoals in uw geval ) of dit kan aanzien worden als een SCHRIFTELIJKE VERLENGING volgens Art. 3 § 6 . Ja dan neen ....
In geval van wel : is een verlenging TOT drie jaar het maximum
In geval van niet : gaat dit contract over op een langdurig contract , na het eerste jaar ( en te beginnen op 01/10/2011 ) In dit geval zit de huurder in het 2e jaar .

Als u bovenstaande link naar de topic volgt , zult u zien dat mijn standpunt is , dat deze clausule NIET wettelijk is .( maar zoals gezegd : de rechtsspraak kan dit anders interpreteren ) .

Wat opzeg betreft : in geval contract korte duur : contract kan niet opgezegd , tenzij bij einde termijn ( dus 01/10/ 2013 ) , met een opzeg van 3 maand ( dus ten laatste eind juni ) .
Opzeg bij lange duur : zie Turaki . ( dus eind maart 2014 ) .

Bij het niet geregistreerd zijn , had hier een mogelijkheid geweest dit op te zeggen met een opzeg van 3 maand ( in alle omstandigheden ) ; doch de opzeg diende te gebeuren in de éérste drie maanden na het verlijden van de akte . ( wat nu dus te laat is ) .

In geval van wel : is een verlenging TOT drie jaar het maximum

Nuancering: er kan maximaal 1 maal verlengd worden, met een maximale totale duur van 3 jaar. In dit geval is de maximale duur van het contract 2 jaar, waarna het overgaat naar 9 jaar.

Als we ervan uitgaan dat het contract rechtsgeldig verlengd is, kan uw zus nog wel opzeggen voor het einde van het 2e jaar, dus voor 30/9/2013, met een opzegtermijn van 3 maanden (opzeg bij huurder voor eind juni), zonder kosten.

Als we ervan uitgaan dat het contract rechtsgeldig verlengd is, kan uw zus nog wel opzeggen voor het einde van het 2e jaar, dus voor 30/9/2013, met een opzegtermijn van 3 maanden (opzeg bij huurder voor eind juni), zonder kosten.

Ik vrees dat dat niet gebeurd zal zijn. Dan had de vorige eigenaar midden in de verkoopprocedure en waarschijnlijk al nadat de compromis getekend was, het contract voor 1 juli 2012 met een jaar moeten verlengen en dat lijkt me eerder onwaarschijnlijk.

Als ik dat hier zo allemaal lees gaat mijn dochter zich nog meer problemen op de hals halen wanneer zij deze huurder opzegt.
Vermits de authentieke akte pas op 5/09/2012 getekend werd, kon het huurcontract inderdaad niet rechtsgeldig met één jaar verlengd worden.
Zij kunnen onmogelijk wachten tot 01/10/2013 om aan de renovatie van dit appartement te beginnen.
Zij zal dus een andere oplossing moeten zoeken, vrees ik.
Zowat elke dag dient zich een nieuw probleem aan, het houdt een mens wel bezig, dat kan ik jullie alvast verzekeren. Zucht!

Ik vrees dat dat niet gebeurd zal zijn. Dan had de vorige eigenaar midden in de verkoopprocedure en waarschijnlijk al nadat de compromis getekend was, het contract voor 1 juli 2012 met een jaar moeten verlengen en dat lijkt me eerder onwaarschijnlijk.

Dat is het hele punt van discussie ( zoals reeds eerder gevoerd in andere topic ) .
In contract staat dat het verlengd wordt met 12 maand , indien er geen opzeg gegeven .
Een verlenging kan maar éénmaal , maar huurder woonde er ook nog maar één jaar . Dus een verlenging van één jaar is in theorie mogelijk .
In dat geval is het nog steeds korte duur .

Staat er niet iets in de huurwetgeving dat de verhuurder kan opzeggen voor grote en dringende renovatie werken, dit met een opzeg van 6 maand.

Staat er niet iets in de huurwetgeving dat de verhuurder kan opzeggen voor grote en dringende renovatie werken, dit met een opzeg van 6 maand.

Ja, tegen het einde van elke 3-jarige periode, zoals ik reeds had gepost.

Er is altijd de mogelijkheid tot minnelijke beeindiging.