JuridischForum.be

Beste,

Ik heb het forum even afgezocht op een gelijkaardige situatie maar niet direct iets gevonden.

Situatie is als volgt: ik woon sinds 1/03/13 in een huurappartement op de 1ste verdieping van een pand met twee verdiepen. Toen ik er kwam wonen, was er weinig of geen activiteit in het appartement op de tweede verdieping. Door een opmerkzame wijkagent die kwam controleren of ik wel degelijk op het eerste verdiep woonde (standaard procedure), werd al snel duidelijk dat de persoon van dat tweede verdiep er niet echt 'actief woonde'. Deze persoon kwam feitelijk nooit meer langs. Hoewel de huur blijkbaar wel werd betaald, werd de post nooit opgehaald en puilde de brievenbus uit van de onbetaalde facturen. Deze persoon is inmiddels door een deurwaarder 'buiten' gezet en het appartement was dus klaar om, na een grondige kuisbeurt opnieuw verhuurd te worden.
Tijdens die kuisbeurt (en wat nodige 'renovaties', de vorige huurder had het app immers echt laten verkommeren) werd al snel duidelijk dat ik akoestisch gezien de werken perfect kon volgen. Alles wat daar in het appartement gebeurde kon ik horen: ik kon de gesprekken van de werkers perfect verstaan, gsm berichten horen toekomen, mee luisteren met de radio, ... Ik heb voordien al in een aantal huurapp's gewoond, maar dit slaagt echt alles. Het feit dat ik stemmen kan verstaan, vind ik te ver gaan.

Ik heb de verhuurder hiervan op de hoogte gesteld, per mail, met de boodschap dat ik toch gealarmeerd was. Voordien was er nooit activiteit geweest op dat 2e verdiep en werd ik dus ook niet door gestoord. Bij navraag bij de vorige huurster van mijn app, zij heeft er 3 jaar gewoond, werd duidelijk dat ook al in haar huurperiode de huurder van het 2e verdiep bijna nooit langskwam. Over een periode van 4 jaar is die persoon dus amper langsgeweest en was het dus 'stil' boven. Ondanks deze feiten op te sommen bij de verhuurder, reageerde zij ontwijkend. In de tijd dat ze het verhuurt heeft zij nog nooit klachten gehad, en het zal wel aan mijn 'gevoelige oren' liggen. Ik heb echter nog nooit zo'n sterke akoestische overspraak gekend in een appartement, wat trouwens wordt ondersteund door mijn partner en kennissen.

Sinds 1 december wonen er nieuwe mensen in het appartement op het 2de verdiep. Sinds die tijd slaap ik heel slecht, of bijna niet (buren anden ritme dan ik) De ordening van hun app is compleet anders dan het mijne wat maakt dat hun living/tv-ruimte boven mijn slaapkamer is. De gevolgen spreken voor zich:
- contactgeluiden (voetstappen) zijn overal in het app te horen en klinken hard door door parketvloer
- gesprekken in hun app kunnen bij mij praktisch overal gevolgd worden
- alle muziek die opstaat, is wellicht hoorbaar in beide app's

Ik kan moeilijk die nieuwe huurders aanspreken op overlast, ik kan ze namelijk niet verbieden rond te lopen, 's nacht naar het toilet te moeten, luidop te lachen, ... De overlast valt denk ik dus niet te verhalen op derden. Ik heb wel al met de mensen gesproken en ze op de hoogte gebracht van de problematiek. Zij horen ook wel wat maar geen contactgeluiden natuurlijk.

Ik overweeg sterk een andere plek te zoeken, want weet niet of hier wel een oplossing voor bestaat. In het beste geval kan er isolatie worden bijgestoken, maar mijns inziens zou dat resulteren in een vals plafond wat een substantieel deel van het mijne zou wegnemen. Ik betwijfel verder sterk of dit zou helpen.

Ik heb de volgende vragen:
- heeft het zin dat ik de verhuurder eerst nog een aangetekend schrijven stuur voor de overlast (inbreuk op het rustig huurgenot) aan te kaarten, ofschoon ik denk dat dit toch niet echt op te lossen valt?
- klopt het dat ik het rustig huurgenot kan aanwenden om het contract op minnelijke wijze te beëindigen?
- bestaan er eigenlijk wettelijke geluidsnormen?

Of wat raden jullie aan als volgende stappen?

Mijn contract is van lange duur (3-6-9), ging in op 1/03/13 en is geregistreerd.

Met dank voor jullie antwoorden.
Vincent

Probeer eerst in onderling overleg met verhuurster contract te verbreken. Indien dat niet lukt (zonder schadevergoeding) zal u verplicht zijn via het vredegerecht te werken.

Vandebos, dank voor uw reactie.

De zaak is ondertussen als volgt geëvolueerd: na een aantal malen de problematiek besproken te hebben met de huisbazin zijn we nog niet tot een minnelijke schikking gekomen.
Ik heb in één van de laatste contacten (steeds per mail) het voorstel gedaan om de drie maanden opzeg te respecteren (ik moet immers ook iets nieuws zoeken) en één maand huur schadevergoeding te betalen, zogezegd om de kosten van een immokantoor te dekken voor iemand anders te zoeken (=in dit geval 550 euro). Het immo-ereloon is immers meestal één maand huur. Door de boven geschetste problematiek slaap ik immer slecht en ik wil eigenlijk vooral snel tot een overeenkomst komen zodat ik ergens anders naartoe kan. Door het op deze manier te presenteren dacht ik de slaagkans van de poging tot minnelijke schikking te verhogen. Ik vrees echter dat het niet slim was van mij te vermelden dat ik de kosten immo wil dekken, hoewel ik er duidelijk één maand huur en het bedrag heb bijgezet.
Want zij heeft nu begrepen dat ik de volledige factuur van het immo-kantoor op mij ga nemen. Bij navraag bij het desbetreffende kantoor blijken zij een minimum van 700 euro te hanteren + 21% BTW: 847 euro! 300 euro meer dus dan mijn voorstel. Wie weet welke dingen op het laatste moment nog ineens in die factuur zullen sluipen...

Nu heeft zij ook een aantal erg misplaatste persoonlijke opmerkingen gedaan, blijft zij het probleem compleet minimaliseren en op mij persoonlijk toepinnen, terwijl ik het spel volledig op de bal speel. Ik ben ervan overtuigd dat het een stuctureel probleem betreft dat ik niet kan oplossen door met derden te praten of door de politie erbij te roepen.
Ondanks het feit dat ik snel weg wil wegens slaapgebrek, groeit bij mij enige ontsteltenis en overweeg ik toch de zaak voor de vrederechter te brengen. Bijkomend probleem is echter dat zij nu tot maart in het buitenland zit. Mijn vragen dus:

- heb ik volgens jullie, gezien de geschetste problematiek in eerste en deze post, nog slaagkans bij de vrederechter?
- hoe ga ik om met het feit dat zij in het buitenland is?
- blijft die drie maanden opzeg altijd overeind of kan de vrederechter dit inkorten? Ik zie het niet zitten te wachten tot maart om de zaak voor te brengen, en dan nog 3 maanden te moeten blijven hier.

Bedankt voor jullie reacties,
Vincent

Het is niet uw probleem dat verhuurder op vakantie is in het buitenland. Als zij meerdere maanden in het buitenland "overwinterd", zal haar post waarschijnlijk wel worden doorgestuurd.
Werd de geluidsoverlast door de politie vastgesteld? Ik vrees dat je dit niet als argument zal kunnen gebruiken bij de vrederechter, zonder dat die een expert zal aanstellend om de overlast vast te stellen. Dan ben je zeker voor maanden vertrokken, met inbegrip van de hoge expertisekosten.
Wel soort huurovereenkomst is het? Een kort of 3-6-9. Welke zijn de opzegmogelijkheden in uw contract?
Indien een 3-6-9, dat nog geen jaar bezig is, zal je de maximale verbrekingsvergoeding dienen te betalen.

mava105, dank voor uw reactie.

Ik vreesde er reeds voor dat de vaststelling door een expert zou moeten gebeuren.

Het is een 3-6-9 contract, we zitten na opzeg in het tweede jaar. Dat komt dus neer op twee maanden huur als verbrekingsvergoeding, wat meer is dan de regeling die ik nu kan treffen. Dat plaatst de dingen in perspectief natuurlijk...

Besten,

ivm bovenstaande situatie. Ze is bijna afgerond, maar toch nog een laatste euvel.

Ik woon ondertussen al op een andere plek en het appartement is reeds verhuurd aan iemand anders. We hebben onderling een minnelijk document opgesteld waar werd overeengekomen dat ik de kosten van het makelaarskantoor op mij zou nemen en dat dit de kosten van de opzegvergoeding (was een 3-6-9 contract, opgezegd in het tweede jaar) zou vervangen. Dit is door beide partijen gehandtekend. Al deze rekeningen zijn ondertussen vereffend.
De verhuurder wil echter haar deel van de kosten voor de nieuwe ingaande plaatsbeschrijving (bij start nieuw contract nieuwe huurder) aan mij doorverrekenen. Volgens haar kon zij niet weten dat ik vroegtijdig ging opzeggen en volgt ze naar eigen zeggen gewoon de wet op een PB te laten opmaken. Ik heb echter de volgende vragen:

- of ik nu vroeger opzeg of niet, de kosten voor een ingaande plaatsbeschrijving worden toch altijd gedeeld door verhuurder en nieuwe huurder?
- is een plaatsbeschrijving eigenlijk wettelijk verplicht? En moet deze altijd gebeuren door een specialist (ik dacht toch van niet?)
- druist ook in tegen minnelijke schikking...

Deze dingen weerhouden mij ervan mijn waarborg terug te krijgen. Dit is via Korfina gegaan en heb haar handtekening nodig. Appartement is door haar en objectief expert trouwens in perfecte staat bevonden.

Alvast bedankt voor jullie reacties,
V

Dat zijn kosten die verhuurder u niet kan aanrekenen, tevens heb je een ondertekend akkoord voor de vroegtijdige ontbinding van het huurcontract.
Schrijf haar een AS waarin je haar 10 dagen de tijd geeft om de huurwaarborg vrij te geven, of je anders naar de vrederechter stapt met alle onnodige kosten ten hare lasten.

dank voor uw antwoord.