verschil tussen huur opzeggen en huur verbreken

[gvd111]

Goeiemorgen,

eerst en vooral wens ik iedereen reeds te danken voor de hulp bij een eerdere vraag over schuldbemiddeling en de daaraan verbonden problemen bij niet betaling van huurgelden en opzegvergoeding.
In deze zaak kregen we gisteren de uitspraak van de vrederechter en de huurster werd veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand en haar deel in de gemeenschappelijke kosten.
Over de opzegvergoeding kon de vrederechter geen uitspraak doen omdat "de partijen voorbij gaan aan de vaststelling dat de huur door de huurster niet werd opgezegd maar verbroken hetgeen in principe een eenzijdige voortijdige beëindiging van de woninghuur met eventueel andere rechtsgevolgen daarstelt".
"Nu de beide partijen de betwisting niet vanuit de correcte juridische kontekst schijnen te benaderen past het ambsthalve de heropening van de debatten te bevelen ten einde hen toe te laten desaangaande hun schriftelijke opmerkingen uit te wisselen en deze over te maken aan de rechter."

Weet iemand hier raad mee?

Dank bij voorbaat.
Met vriendelijke groeten,
Geert

[scorpioen]

Met alle respect voor de vrederechter, maar dit is niet duidelijk.

De juiste juridische termen zijn de "opzegging" van de overeenkomst of de "ontbinding" van de overeenkomst.
Opzegging is de eenzijdige wilsuiting om een einde te maken aan de overeenkomst.
Ontbinding is de beëindiging van de overeenkomst als sanctie wegens de wanprestatie van de medecontractant.

Verbreking wordt onder meer gebruikt in art. 1794 BW: De opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.

Verbreking is dan de eenzijdige beëindiging van de overeenkomst, met betaling van een schadevergoeding aan de contractspartij.

Verbreking wordt vaak foutief gebruikt, nu eens als "opzegging", zonder een opzegtermijn te respecteren, dan weer als "ontbinding".

Wat bedoelt de vrederechter? Kan je duidelijk specificeren hoe en waarom een einde gemaakt werd aan de overeenkomst. Vermoedelijk bedoelt hij "ontbinding".

[gvd111]

eind december 2012 deelde de huurster ons met een AS mee dat "ik vanaf 1 jan 2013 het huurcontract wens te verbreken. Definitieve datum van verhuis zal ik u later mededelen." 4 regeltjes en dat was het. Midden januari kregen we een kort sms-bericht dat ze het volgende weekend zou verhuizen en de achterstallige huurgelden zou afhouden van de huurwaarborg. Wij hebben de ontvangst van haar schrijven eveneens met een AS bevestigd en gelijktijdig gemeld dat de achterstand reeds hoger was dan de waarborg, dat wij deze regeling niet aanvaardden, dat de opzegtermijn 3 maanden bedroeg (tot maart 2013) en dat er bovendien nog een schadevergoeding van 3 maanden verschuldigd was wegens vroegtijdig verbreken van het contract tijdens het eerste jaar.

[scorpioen]

De opzegging kan omschreven worden als ‘de eenzijdige (aan mededeling
onderworpen) wilsverklaring waardoor vanaf een zeker tijdstip de overeenkomst
voor de toekomst van haar werking wordt beroofd’ (Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, afl 14, september 2010, II.4 – 266a, en de rechtsleer geciteerd in voetnoot 3).

De eenzijdige beëindiging van de overeenkomst, zonder een voldoende opzegtermijn te eerbiedigen, is m.i. ook een opzegging.

Hoe dan ook: bij de eenzijdige beëindiging van de overeenkomst, zonder de wettelijke opzegtermijn te eerbiedigen, is de huurder een schadevergoeding verschuldigd gelijk aan de huur die tijdens de opzegperiode verschuldigd is.

[gvd111]

De vrederechter heeft inderdaad beslist dat de huurster de (achterstallige) huur voor december, januari en het deel van februari tot ze vertrokken zijn, aan ons verschuldigd is en dit "laat op zich reeds de vrijgave ... toe van de gevestigde huurwaarborg in het voordeel van de verhuurders.". Over de schadevergoeding van 3 maanden wegens het vroegtijdig verbreken van het contract tijdens het eerste jaar wil hij echter pas een uitspraak doen nadat beide partijen hun "schriftelijke opmerkingen" uitgewisseld hebben en het zijn net deze "opmerkingen" die we niet begrijpen. Wat verlangt hij dat we doen?

[scorpioen]

Wanneer was de huurovereenkomst in werking getreden?

[gvd111]

1 mei 2012

[scorpioen]

Ik begrijp de vrederechter niet. Hij had u zonder problemen die drie maanden vergoeding kunnen toekennen.

U doet er best aan opmerkingen te formuleren in de zin van:

Art. 3, § 5, Woninghuurwet bepaalt dat indien de huurder de huurovereenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, de verhuurder recht heeft op een vergoeding.

Deze bepaling is ook van toepassing als de huurder de huur beëindigt zonder een opzeggingstermijn of een te korte opzeggingstermijn in acht te nemen.

De huurder heeft bij schrijven van .... laten weten een einde te maken aan de huurovereenkomst. De sleutels werden overhandigd op ..... De huurovereenkomst is op die datum beëindigd. Dit is in het eerste jaar zodat een vergoeding gelijk aan drie maanden huur verschuldigd is.

[gvd111]

oké, duidelijk antwoord.
bedankt voor de info en ik houd u op de hoogte (pas in feb./maart 2014)

[Vandebos]

Aangezien de huurster de geijkte opzegperiode niet respecteerde kan men hier spreken van een eenzijdige opzeg die de verhuurder in staat stelt naast de in art 3§5 woninghuurwet vastgelegde schadevergoeding ook nog een schadevergoeding te bekomen voor de niet gepresteerde opzegperiode zelf? (indien de verhuurders bijvoorbeeld door de te korte opzegperiode leegstand in het pand hebben gehad die met een klassieke opzeg niet had gebeurd...)

Vermoedelijk wil de vrederechter weten vanuit welk standpunt zowel verhuurder als huurder het bepalen van de totale schadevergoeding willen benaderen?

vermoedelijk ziet de vrederechter "huur opzeggen" als de huur volgens de wettelijke en of contractuele afspraken beëindigen en "huur verbreken" als het niet respecteren van deze geplogenheden.

[gvd111]

ik heb nog even het vonnis gelezen en de vrederechter schreef : "wat de vorderingen van de eisers betreft, voortvloeiende uit de beëindiging van de huur gaan de partijen voorbij aan de vaststelling dat de huur door de huurster niet werd opgezegd met als gevolg dat de wettelijke en/of contractuele regeling met betrekking tot de uitoefening en de gevolgen van dergelijke opzeg niet gelden waaronder het niet inachtnemen van een opzegtermijn van drie maanden en het verschuldigd zijn van de wettelijk voorziene opzegvergoeding bij opzeg tijdens het eerste jaar van de eerste driejaarlijkse periode." De vrederechter pint zich vast op "verbreken" en daarom ben ik bang dat de opzegvergoeding bij opzeg tijdens het eerste jaar... niet zal gelden en wij dit misschien zelfs miet meer mogen vragen in ons standpunt. Voor wat de vergoeding voor het niet inachtnemen van de opzegtermijn van drie maanden betreft, valt het nog mee daar we sowieso januari en de 9 dagen in februari vergoed krijgen omdat we dan pas de sleutels kregen, de resterende 19 dagen van februari en maart werden echter niet vergoed.

[gvd111]

beste wensen voor iedereen!
Als wij ons standpunt aan de vrederechter meedelen moet dat in de vorm van 'besluiten' of in gewone briefvorm?

[gvd111]

mag ik nog even iets vragen? Als een huurder zijn huurcontract 'opzegt' moet hij een schadevergoeding betalen tenzij hij bvb. een medische reden of gebreken aan het gehuurde goed aanhaalt. Als hij echter het contract 'verbreekt' moet hij dan ook een geldige reden geven om aan een schadevergoeding te ontsnappen? Concreet : onze huurster schreef in eerste instantie 'ik wens het huurcontract te verbreken' zonder reden maar in de verdere briefwisseling/besluiten heeft haar raadsman het over 'opzeggen omwille van een medisch probleem'. Dit wekt bij ons de indruk dat zij het contract zonder schadevergoeding willen opzeggen op basis van een medisch probleem terwijl dit niet zonder vergoeding zou kunnen als ze het 'verbreken'.

[Vandebos]

De huurder zal de medische reden dienen te belichten en aan te tonen dat deze een grond voor opzeggen vormt. Als er een reden is die de vrederechter aanvaardbaar vindt zal die 'slip of the tongue' hoogstwaarschijnlijk met de mantel der liefde bedekt worden.

[gvd111]

de vrederechter heeft in zijn tussenvonnis de medische reden niet aanvaard omdat deze niet in de 'opzeggings-/verbrekingsbrief' vermeld was en door de huurster pas aangehaald werd toen duidelijk werd dat wij de wettelijke schadevergoedingen eisten. Wij vermoeden dat de huurster toch 'opzeggen' bedoelde in de hoop dat ze dan via een medische reden aan deze vergoedingen zou kunnen ontsnappen en daarom onze vraag of bij echt 'verbreken' van een contract ook een medische reden kan aangehaald worden. Als dit niet kan dan is het duidelijk dat de huurster 'opzeggen' bedoelde en de medische reden ten volle wou uitspelen. Nu de vrederechter deze reden geweigerd heeft, kunnen wij dan uiteindelijk toch de in de huurwet voorziene schadevergoedingen vorderen?