Soepeler opzegmogelijkheden na vervreemding van een huurhuis

[NicoV]

Op 14 mei kochten wij via een openbare verkoop een huis dat verhuurd was, met de bedoeling er eind 2007 zelf te gaan wonen.
Wij dachten dat onze koop pas definitief was na volledige betaling en verwerking van overdracht door de notaris en dat wij op deze manier pas 2 maanden na de openbare verkoop een offici?le opzeg van 3 maanden konden bekrachtigen.
De huurders waren hiermee akkoord, wij kwamen al mondeling overeen dat zij het huis in oktober zouden verlaten. Tegen dan zou immers het huurcontract dat we zelf hebben op ons huidige adres verlopen zijn en zouden zij hun nieuwe woning kunnen betrekken.

Nu komen zij echter op hun beslissing terug en om hun eisen kracht bij te zetten zwaaien zij met de, sinds de nieuwe huurwet verplichte, registratie van het huurakkoord.
We weten ondertussen dat de opzeg bij een geregistreerd huurcontract 6 maanden bedraagt vanaf de vaste datum, ALS deze geregistreerd werdt VOOR de vervreemding van het huis. Dat is in deze NIET gebeurt en dus zou er sprake zijn van soepeler opzegmogelijkheden.

Welke zijn deze precies en welke voorwaarden hangen hieraan vast?



Dank,

Nico V.

[YoeriS]

geen registratie van een huurcontract gesloten na 1 januari 2007, binnen de 2 maanden na ondertekening, geeft na die 2 maanden het recht aan de huurder om zonder opzeg te vertrekken.

Dit is hier dus niet het geval aangezien het over een oudere overeenkomst gaat.

PS: Wat wilt u of de huurders juist bereiken, dat blijft mij onduidelijk in uw vraagstelling.

mvg

[NicoV]

Dank voor uw snelle antwoord.

Aangezien het huurcontract voor ons appartement afloopt zouden wij in oktober verbouwingen willen uitvoeren in onze aangekochte en momenteel dus verhuurde woning om er zo eind 2007 onze intrek te kunnen nemen.

De huurders van deze woning wensen echter nog tot februari 2008 in het huis te blijven, in tegenstelling tot wat eerder overeengekomen was.

Wij vragen ons dus af wat onze rechten zijn. Aangezien het huurcontract niet geregistreerd was voor de openbare verkoop van het huis, en zij er al langer dan 6 maanden wonen, dachten wij alsnog een opzeg van 3 maanden ipv 6 te kunnen bekrachtigen.

[YoeriS]

Ik moet mijn antwoord hier herzien, als het contract niet geregistreerd is heeft het geen vaste dagtekening. Bijgevolg is artikel 9 van de Woninghuurwet van toepassing. En zou u de huurders onmiddelijk zonder vergoeding kunnen laten vertrekken

MAAR ik veronderstel dat zij al langer dan 6 maanden huren en dan wordt het wel gelijkgesteld met een vaste dagtekening en dan is dit van toepassing:
Heeft de huurovereenkomst op het ogenblik van het verlijden van de authentieke
overdrachtsakte, geen vaste dagtekening, dan zal de verkrijger van het onroerend goed de
huurder, in principe, kunnen uitzetten, zonder enige vergoeding verschuldigd te zijn
92
. Net
zoals bij de Handelshuurwet is evenwel ook onder toepassing van de Woninghuurwet in een
bijzonder regime voorzien voor huurcontracten zonder vaste dagtekening, maar waarbij de
huurder het goed reeds gedurende zes maanden betrekt
93
. In dat geval wordt de
huurovereenkomst gelijkgesteld met een huurovereenkomst met vaste datum, maar beschikt
de nieuwe verkrijger over de mogelijkheid om de huurovereenkomst onder bepaalde
voorwaarden op te zeggen. Wil de verkrijger de overeenkomst opzeggen dan moet hij dit
overeenkomstig artikel 9 Woninghuurwet binnen de drie maanden na het verlijden van de
authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom doen, en daarbij een
opzegperiode van drie maanden respecteren. Bovendien is uitzetting enkel mogelijk in de
gevallen voorzien door artikel 3, ? 2, 3 en 4 Woninghuurwet, zijnde de opzeg voor
persoonlijk gebruik, de opzeg wegens verbouwingswerken en de opzeg zonder motivering,
doch met vergoeding


mvg

[NicoV]

Ok, het feit dat de registratie ondertussen wel gebeurd is veranderd hier dus niets meer aan? Of begrijp ik dat verkeerd?
Deze is immers niet tijdig gebeurt, aangezien er bij de verkoop nog niets geregistreerd was.

En omdat het verlijden van de
authentieke akte nog geen drie maanden geleden is zouden wij dus toch een opzegperiode van drie maanden kunnen respecteren, omdat ook de artikels zijnde ?de opzeg voor
persoonlijk gebruik en de opzeg wegens verbouwingswerken? van toepassing zijn.

Mvg.

Nico V.

[YoeriS]

Dat het nu geregistreerd is maakt niet uit, het mag alleen niet geregistreerd zijn VOOR het verlijden van de authentieke akte.

Dus u mag een opzegging van 3 maanden betekenen aan de huurders, mits u dit doet binnen de termijn die de wet u aanreikt (3 maanden na het verlijden van de akte)

Toepasselijk wetsartikel:
Art9 Woninghuurwet:9. Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening v??r de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.

Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening v??r de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde be?indigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, ? 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.

Hopelijk bent u hiermee geholpen.

mvg

[NicoV]

Hopelijk bent u hiermee geholpen.

mvg

Zeker.
Een heel eind vooruit.

Hartelijk bedankt.

Mvg,

Nico V.