Dag allemaal, graag uw advies over de volgende zaak.
De situatie
Een handelshuis wordt door een privé-persoon verhuurd aan een bedrijf.
De eigenaar is een oude man -'Vader', niet mobiel en komt te overlijden.
Een jaar na zijn overlijden laat de huurder weten aan de langstlevende echtgenote -'Moeder' dat er dringende en minder dringende herstellingen moeten gebeuren aan het handelshuis. Verbazing alom bij Moeder, want voor zo ver zij weet is in al de jaren dat het bedrijf het handelshuis huurde door Vader (=eigenaar en verhuurder) tegemoet gekomen aan elke vraag van het bedrijf om iets te herstellen aan of in het huis, als dat nodig was. Moeder bezit een map met daarin de briefwisseling tussen eigenaar en huurder die dat bewijst.
Noot: noch Vader (immobiel de laatste jaren), noch Moeder (idem), noch de andere erfgenamen zijn in jaren nog in het huis geweest. Vader regelde alles per telefoon, per brief of per fax of e-mail, blijkbaar tot tevredenheid van de huurder die uiteraard nooit gevraagd heeft om een bezoek van vader.
Een ingenieursfirma wordt gevraagd door Moeder om het huis te betreden en een stabiliteitsverslag te maken.
Bij dat verslag staat naast de beschrijving van alle nodige herstellingen per verdieping van het handelshuis ook meerdere foto's die zware schade aantonen aan dak, muren, balken en vloeren.
Bijna overal zijn er vochtproblemen, het behangpapier hangt er los bij, schimmel op de muren, verrotte steunbalken en grote gaten in het dak. Dit is overduidelijk een reeks van problemen die tijd heeft gekost (jaren) om zo ver te geraken.
De huurder heeft dus problemen van jaren opgestapeld zonder aan zijn meldingsplicht te voldoen ten opzichte van de verhuurder. Hierdoor is duidelijk vroegere schade vergroot door nalatigheid van de huurder.
Het stabiliteitsverslag beveelt drie categoriêen van te ondernemen acties aan:
1) onmiddellijk uit te voeren werken
2) binnenkort uit te voeren werken
3) later uit te voeren werken
Een volledig bestek is nog niet binnen bij Moeder, maar een rondvraag leert dat de herstelllingskosten tussen de 100 000 en de 150 000 euros zullen liggen.
Mijn vragen
De bedoeling van Moeder en de erfgenamen van het handelshuis is om het bedrijf dat het handelshuis huurt op zijn minst medeverantwoordelijk te laten verklaren voor de te plannen herstellingen.
Foto's en het gezond verstand tonen aan dat dit duidelijk te bewijzen is.
Maar hoe wordt door Moeder en de erfgenamen (leken in deze gerechtelijke materie) het best gereageerd om tot een vergelijk te komen met de huurder? De bedoeling van Moeder is liefst een procedure voor de rechtbank te vermijden. Immers, buiten de extra kosten hiervoor zijn er al de herstellingskosten én de waarschijnlijke zekerheid dat bij een lang aanslepen van de zaak de huurder vertrekt omdat het pand niet meer veilig wordt geacht op korte termijn. In dat geval zullen er ook nog eens geen huurinkomsten meer zijn.
Kan volgens jullie het stabiliteitsverslag, met de vele en duidelijke foto's die bewijzen dat de huurder het goed niet beheerd heeft als een goed huisvader, voldoende zijn om de huurder tot een snel reageren te dwingen?
Is een aangetekend schrijven van moeder voldoende?
Zoniet, kan er ook in dit geval eerst naar een vrederechter gegaan worden? Kan die ook een dwingende beslissing nemen in dit soort zaken?
En ten slotte, waar zouden de addertjes onder het gras kunnen zitten in deze zaak?
Bedankt alvast voor uw reacties, ze zijn allemaal van harte welkom!