Vraagje opzeg kontrakt 3 jaar door huurder

[puttemanp]

Ik krijg van m'n vader de 'leuke' opdracht me bezig te houden met het appartement dat hij verhuurt ...

Situatie: Vriend van huurder (ons totaal onbekend) belt zondag om te melden dat zijn vriendin het huurcontract wil opzeggen. Contract loopt van 15/12/2012 tot 15/12/2015. Geregistreerd.
Opzegmodaliteiten in contract: 3 maand vooropzeg en schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur afhankelijk of het contract in het 1ste, 2de of 3de jaar zit.
Opzeg is nog niet schriftelijk gegeven.

-De opzeg kan dacht ik pas ingaan op de 1ste dag van de maand volgend op de kennisgeving. Wil dit in dit geval dan zeggen dat de opzeg pas ingaat bij de eerstvolgende periode (15/8) en dus loopt tot 15/11 of gaat deze in op 1/8?
- ivm. de schadevergoeding is het duidelijk: 2 maand vermits in 2de jaar.

Nu wil de huurder er absoluut al uit op 2/8. Uiteraard kunnen we haar niet tegenhouden, maar ze stelt voor huur te betalen tot er een nieuwe huurder gevonden is. Wij hebben gezegd, om een paar dagen tijd te winnen ivm. de juiste informatie in te winnen, om te beginnen haar opzeg al schriftelijk (AS) te laten geworden.

Mijn vraag is nu ivm. de opzeg: er staat in het contract niet gespecifieerd dat de huur slechts verschuldigd is tot het vinden van nieuwe huurder. Ze wil wel zo snel mogelijk na haar verhuis de sleutels al afgeven en uitgaande PB regelen. Wil dit dan zeggen dat ze hoedanook verplicht is de 3 maand huur als opzeg te betalen + de 2 maand schadevergoeding, of ontslaan wij haar bij het aanvaarden van de sleutels en de uitgaande PB van de verplichting de opzegperiode verder te betalen?

Alvast bedankt,

P.

[Turaki]

-Opzeg start altijd op de eerste van de maand, dus op 1/8.
-Ze mag gerust op 2/8 vertrekken, maar ze blijft dan nog 3 maanden huurder. U kan natuurlijk altijd akkoord gaan met haar voorstel, maar ik zou dit dan beperken tot 3 maanden. Dus huur blijven betalen tot er een nieuwe huurder is, met een maximum van 3 maanden.
-Het aanvaarden van de sleutels ontslaat haar niet van de verplichting om te blijven betalen. Zorg wel dat u deze afspraak duidelijk op papier heeft.
-En zoals u al zei, zorg voor een opzeg op papier (dit moet niet via AS, een gewoon ondertekent en gedateerd document dat u tekent voor ontvangst is ook voldoende).
-En nogmaals, voor elke constructie die afwijkt van de wetgeving en het contract, zorg dat deze duidelijk op papier staat, gedateerd getekend door alle partijen, in evenveel exemplaren als er partijen zijn.

[puttemanp]

Thx voor de info (en bevestiging van wat ik dacht).

Eerst maar even wachten wat ze in hun opzeg gaan zetten, maar als ik goed interpreteer wat ik hoorde aan de telefoon vrees ik dat ze vandaag de huur voor periode juli-augustus gaan betalen, maar dan wel slechts tot 2 augustus.

Wordt ongetwijfeld vervolgd.

P.

[Vandebos]

Absoluut niet aanvaardbaar. Een uiterste minimum dat een vredegerecht zal opleggen is drie maand vooropzeg en twee maand schadevergoeding aangezien de opzeg eindigt tijdens het tweede jaar (naar analogie van een opzeg van een negenjarig contract in de eerste driejarige periode.).

Sommige huurders dienen eindelijk eens te leren dat een huurcontract niet zomaar een vodje papier waar men na het tekenen niet meer naar hoeft te kijken omdat we dan eventjes de eigen regels gaan maken en opleggen...

Persoonlijk zou ik de huurder in kwestie preventief reeds een as zenden met daarin de bevestiging dat u nota neemt van heer telefonisch meegedeelde intentie om op te zeggen, dat u niet anders kan dan de regels van de wetgeving te volgen en bijgevolg moet staan op een opzeg van drie maand die aanvangt op de eerste van de maand volgend op de schriftelijke betekening van de opzeg en een schadevergoeding van twee maand gelet op het feit dat het einde van de opzeg valt in het tweede jaar van het contract.

[puttemanp]

Even een opvolging.

Vriend van huurster (die dus eigenlijk geen betrokken partij is) belt vanochtend met de melding dat ze haar huur niet meer kan betalen (aap komt uit de mouw) en dat hij dit 'voorlopig' zal doen.
Wij hebben nogmaals bevestigd een schriftelijke opzeg te willen, en dat de opzeg zal moeten gebeuren volgens de modaliteiten in het contract;

We hebben echter een stok achter de deur: Zus van de huurster heeft contract mee ondertekend (als borg).

P.

[Vandebos]

In het schrijven kan het absoluut geen kwaad om te vermelden dat u bij gebrek aan betaling de borgsteller zal aanspreken.

[bosprocureur]

In het schrijven kan het absoluut geen kwaad om te vermelden dat u bij gebrek aan betaling de borgsteller zal aanspreken.

En tegelijk ook een kopietje naar de borgsteller, ter informatie ?

[Vandebos]

Aangezien het hier om een reguliere borgsteller opgenomen in het huurcontract gaat, met een reëel potentieel om op zijn verbintenis aangesproken te worden zou ik dat overwegen.

[KJ86]

Het moet hier om een volwaardige partij van het contract gaan, een kosteloze borgstelling kan immers niet in de hoofdovereenkomst opgenomen zijn. Voor kosteloze borgstelling heeft de wetgeving strenge vormvereisten voorzien.

De zuster moet sowieso aangesproken worden. Is ze hoofdelijk aanprakelijk?

[Vandebos]

Het moet hier om een volwaardige partij van het contract gaan, een kosteloze borgstelling kan immers niet in de hoofdovereenkomst opgenomen zijn. Voor kosteloze borgstelling heeft de wetgeving strenge vormvereisten voorzien.

De zuster moet sowieso aangesproken worden. Is ze hoofdelijk aanprakelijk?

klopt.

[puttemanp]

Even een update:

Gisteren eindelijk de 'opzegbrief' gekregen. Hoewel, opzeg...
Er wordt botweg gesteld: we vertrekken op 2/8/2014, niet meer niet minder.

Ik heb al een brief klaar (Franstalig). Kan iemand dit even nakijken aub?

Mesdames,

Par la présente, nous acusons réception de votre lettre du 17/7/2014, postée le 28/7/2014 ou vous nous faites pars de votre souhait de quitter l’appartement situé xxxxxxxxxx, que vous avez en location depuis le 15/12/2012.
Nous vous rappelons qu’un bail de courte durée, comme vous l’avez signé, ne peut en aucun cas être résilié, ni par le preneur, ni par le bailleur, sauf selon les modalities éventuelles du contrat (Loi du 13/4/1997, Art 6, 8°, Art 15).
C’est pour cette raison que nous vous renvoyons à l’article 2 du bail: ‘De son coté, le preneur peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un conge de trois mois et le paiement d’une indemnité égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la 1iere, de la 2ieme ou de la 3ieme année’.
Comme il est de votre volonté explicite de quitter l’appartement le 2/8/2014 et que vous ne presterez donc pas votre préavis prévu dans le contrat, nous vous prions de bien vouloir verser le loyer pour la période 1/8/2014 (début du préavis) au 31/10/2014 (fin du préavis) et l’indemnité de rupture de 2 mois après l’établissement de l’état des lieux de sortie. Soit un paiement de:
xxx.xx x 3 = xxxx.xx (préavis 3 mois)
xxx.xx x 2 = xxxx.xx (indemnité de rupture 2ieme année)
Au total xxxx.xx€
Le solde de la provision des frais vous sera communiqué dés l’établissement du décompte par le gérant du batiment.
Permettez-nous aussi de vous rappeler que jusqu’a la remise des clés, vous restez responsable pour la bonne execution des contrats éventuels que vous auriez conclus avec Electrabel, Telenet, Belgacom, ou tout autre prestataire de services.

[Vandebos]

Beter dan mijn Frans.

Ik zou er wel nog in plaatsen dat bij gebrek aan de betaling u verplicht zal zijn de zaak voor de rechtbank te brengen en bij betekening de borgsteller aan te spreken.

[puttemanp]

Even een update, en hoe moet het nu verder....

Bij gebrek aan antwoord op de brief die we verstuurden (behalve een paar heel boze telefoontjes naar zowel mezelf en het immo kantoor), en geen antwoord op een tweede brief die we stuurden (ingebrekestelling waarin we tijd gaven tot 1 september om de bedragen te voldoen en waarin we verwezen naar onze eerste brief) moeten we de zaak nu voor de vrederechter brengen.

Echter, wellicht een domme vraag, het gaat over een bedrag van ruim 4000€, is de Vrederechter dan nog bevoegd?

Tussen (): de uitgaande plaatsbeschrijving is gebeurd, met een huurschade (getekend door de huurder of haar vertegenwoordiger) van 250€. Echter de huurwaarborg is (uiteraard) nog niet vrijgegeven. Eerlijk gezegd hoopten we dat ze, gezien hun dreigementen over geld en huurwaarborg, ze ons zouden dagvaarden voor vrijgave van de waarborg, zou ons wat werk bespaard hebben.

Ik veronderstel, gezien de reele huurschade geleden door m'n vader 'slechts' 2 maand huur bedraagt (1 maand leegstand + 1 maand vergoeding voor het immokantoor voor het wederverhuren) dat de Vrederechter hoedanook zal vonissen : 2 maand 'opzeg' en 2 maand schadevergoeding in plaats van de door ons gevraagde 3 maand opzeg en 2 maand schadevergoeding.

Alle tips welkom.

Groeten,

P.

[JPV]

vrederechter is exclusief bevoegd voor alle huurgeschillen, ongeacht de waarde.

[Vandebos]

Werd in het contract een beding van eenzijdige verbreking voorzien? U heeft de opzeg zoals zij deze gaven immers niet aanvaard.

U kan aan de vrederechter verzoeken dat de huurders veroordeeld worden tot het betalen van de volledige opzegperiode conform de bepaling in het huurcontract en daarbij komend de schadevergoeding zoals in het contrac voorzien. Dan zou dat gaan over twee maand opzeg extra en twee maand schadevergoeding.
Als alternatief, indien het contract een eenzijdige verbrekingclausule omvat kan u de vrederechter verzoeken naar deze te vonissen. (Doorgaans voorziet een dergelijke clausule in een schadevergoeding van drie maanden.)

Door zelf een alternatief op te nemen in het verzoekschrift geeft u de vrederechter meer opties.