JuridischForum.be

Geachte,

Ik heb in oktober 2013 een huurcontract afgesloten voor een periode van 1 jaar, met optie tot verlenging.

Een aantal weken geleden heb ik van mijn verhuurder een SMS gekregen waarin hij vermeldde dat het contract in oktober niet meer verlengd zou worden. Een rede hiervoor heb ik niet gekregen. Een andere huurder was van deze beslissing wel al een paar dagen op de hoogte en kreeg als uitleg dat ik volgens de verhuurder "te weinig klusjes voor hem wou verrichten in het gebouw". Uiteindelijk heb ik mij hierover niet te veel druk over gemaakt en ben ik sindsdien op zoek naar een nieuw appartement.

Ondertussen heb ik een paar ideale appartementen gevonden die vrij komen op 1 september. Ik heb geprobeerd te onderhandelen met de verhuurder over een vroegere opzeg ( deze appartementen worden aan een razend snel tempo verhuurd ), maar hij vermijdt elke vorm van rechtstreeks contact met mij (?).

Omwille van zijn hardnekkige slechte wil heb ik dus zijn contract laten nakijken door de dienst registratie in Brussel en hieruit bleek dat zijn contract nooit geregistreerd is geweest. Mijn vraag is dus: Kan ik hierdoor het contract vroegtijdig opzeggen ? Zo ja, welke stappen moet ik dan ondernemen om administratief in orde te zijn. Moet ik dan ook nog de huur van september-oktober uitbetalen, ondanks het feit dat het contract opgezegd is geweest ?

Een andere vraag betreft mijn huurwaarborg. Ik moest mijn huurwaarborg rechtstreeks op zijn rekening betalen. Deze hebben we dus nooit samen op een aparte rekening laten blokkeren. Tijdens de storting van het bedrag heb ik wel alle cruciale informatie, alsook de bestemming van het bedrag, laten vermelden. Is er ooit een kans dat ik dan mijn huurwaarborg terugkrijg ? Welke stappen zijn dan te ondernemen ?


Dank bij voorbaat,


Pieter


EDIT: De verhuurder heeft ook nooit zijn werkelijk adres laten noteren op het contract. Ik weet enkel zijn naam, maar ik tast in het blinde wanneer het op zijn woonadres komt. Dit zou wel eens een probleem kunnen zijn als ik een aangetekende brief moet verzenden.

Eens lezen :
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Daarin zal u lezen dat een contract van korte duur niet vroeger kan opgezegd worden.
zie pag 26 van de brochure en ook vanaf pag 60 de schema's

Waar de eigenaar van uw gebouw/appartement woont kan u nagaan via het kadaster (http://fiscus.fgov.be/interfakrednl/Taken/overzicht.htm" onclick="window.open(this.href);return false; ) bij de registratie kan u nagaan of contract geregistreerd is ( niet dat dat bij een contract korte duur van belang is)
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 87&t=43627" onclick="window.open(this.href);return false;

U kan hen alsnog met AS in gebreke stellen wegens heg niet storten van de waarborg op een aparte rekening.
In elk geval ebt u recht op de intrest. Vanaf de in gebreke stelling ook de wettelijke intrest bij weigering terugbetaling+intrest.

EDIT: De verhuurder heeft ook nooit zijn werkelijk adres laten noteren op het contract. Ik weet enkel zijn naam, maar ik tast in het blinde wanneer het op zijn woonadres komt. Dit zou wel eens een probleem kunnen zijn als ik een aangetekende brief moet verzenden.

Dan is het huurcontract niet rechtsgeldig.

De volgende gegevens moeten zeker aan bod komen in de schriftelijke huurovereenkomst:

de identiteit van de verhuurder en huurder
de begindatum van de overeenkomst
de aanwijzing van alle ruimtes en gedeeltes van het gehuurde gebouw
de huurprijs

Als verhuurder de opzeg niet gedaan heeft voor 1 juli 2014 met AS ( min 3 maand voor verstrijken van contract), kan hij niet meer opzeggen en word u huurcontract stilzwijgend een van 9 jaar. SMS is geen noodzakelijk opzeg bewijs. Niet registratie is enkel geldig bij contracten van 9j.

Beste,

Bedankt voor de snelle antwoorden.

Vraagje voor Sloeberken:

Met AS bedoel je een aangetekende brief ? Ik heb van de verhuurder geen enkel opzegbewijs gekregen , behalve een SMS op 10 juni. Als deze vorm van opzeg niet geldig is, betekent dit dan dat mijn contract een huurcontract van 9 jaar wordt ?

Kan ik in dat geval het contract opzeggen wegens niet-registratie van het huurcontract ? In de documenten die Franciscus heeft gepost lees ik van wel, maar toch even nagaan bij hen die er meer verstand van hebben .

Ik ben gewoon bang voor mijn huurwaarborg omdat deze op de persoonlijke rekening van de verhuurder werd gestort en omdat hij bij mijn weten een huisjesmelker is die hier veel dingen doet die weinigen als kosher zouden beschouwen ( "verrassingsinspecties" in het appartement om 2 uur 's nachts zonder te verwittigen, met eigen sleutel )

Dan is het huurcontract niet rechtsgeldig.

Wat betekent dit concreet ? Mijn excuses voor deze vraag, ik ben immers een leek wanneer het op deze zaken aankomt.

De volgende gegevens moeten zeker aan bod komen in de schriftelijke huurovereenkomst:

de identiteit van de verhuurder en huurder

De identiteit van de verhuurder staat vermeld, net zoals zijn adres. Het eigenaardige is wel dat het adres in kwestie mijn eigen huuradres is. Er staat in het contract dat de verhuurder gedomicilieerd is aan mijn adres, maar hij woont hier dus niet ! Ik kan dus ook moeilijk een aangetekende brief opsturen naar dat adres.

de aanwijzing van alle ruimtes en gedeeltes van het gehuurde gebouw

Ik verhuur 1 kamer in een appartement met 3 verdiepingen. Dit is een samenwoon-contract met gemeenschappelijke ruimtes maar deze worden niet vermeld in het contract. Als enige beschrijving van het gehuurde goed staat er enkel "1 kamer". Is dit van enig belang ?

Als verhuurder de opzeg niet gedaan heeft voor 1 juli 2014 met AS ( min 3 maand voor verstrijken van contract), kan hij niet meer opzeggen en word u huurcontract stilzwijgend een van 9 jaar. SMS is geen noodzakelijk opzeg bewijs. Niet registratie is enkel geldig bij contracten van 9j.

Wat bedoelt u met "niet noodzakelijk" ? Kan zijn SMS als bindend beschouwd worden en kan dit tegen mij gebruikt worden ? Ik bevestig hierbij nogmaals dat ik geen aangetekende brief kreeg. Ik zou dus het contract kunnen opzeggen en op 1 september het gebouw verlaten ? Ik neem aan dat dit via een AS moet gebeuren ?


Nogmaals mijn excuses dat ik u met al deze vragen overspoel. Ik probeer hier wegwijs uit te geraken.

U huur loopt tot eind september 2014. Een nieuw pand zoeken tegen 1 september is dus goed, je voorziet best de nodige tijd voor verhuis opkuis en kleine herstelling van huurschade. Best dat je de opzeg die je kreeg per SMS, per SMS en aangetekend bevestigd. Ga naar de gemeente met u huurovereenkomst en vraag het adres van de verhuurder. Is goed mogelijk dat hij aan domicilie fraude doet. Bewaar de sms van opzeg en ontvangst bevestiging.

- Niet registratie heeft geen invloed wat betreft opzegmogelijkheden voor een contract van bepaalde duur.
- Wanneer ving het huur contract exact aan op 1 oktober of op 1 november?
- Welk adres staat er dan wel in het huurcontract? Indien bv het gebouw is ondergebracht in een vennootschap en de zetel ervan als adres is opgegeven of de verhuurder eigenaar is van het gehele gebouw en een bus in het gebouw heeft geplaatst, dan wordt dit doorgaans aanvaard. Tevens bestaat de mogelijkheid dat de verhuurder een makelaar als beheerder heeft aangenomen die zijn verhuur beheerd. Enige verduidelijking op dit punt aub.
- Opzeg met AS is de meest zekere werkwijze voor zowel huurder als verhuurder. De wetgeving verplicht deze methode echter niet. Het belangrijkste is dat de opzeg bewijsbaar aan de huurder wordt overgedragen. Een sms, hoe cru ook, is middels de facturatie individueel te traceren, indien de verhuurder het verzonden bericht bewaart kan de checksum code (vergelijkbaar met de md5 code van een computerbestand, TAP protocol voor de geeks) van het verzonden bericht vergeleken worden met deze van het ontvangen bericht op jouw nr. Uit de hand een sms als ongeldig verwerpen is sinds de aangepaste wetgeving op communicatiemedia niet meer vanzelfsprekend.

Opzeg met AS is de meest zekere werkwijze voor zowel huurder als verhuurder. De wetgeving verplicht deze methode echter niet. Het belangrijkste is dat de opzeg bewijsbaar aan de huurder wordt overgedragen. Een sms, hoe cru ook, is middels de facturatie individueel te traceren, indien de verhuurder het verzonden bericht bewaart kan de checksum code (vergelijkbaar met de md5 code van een computerbestand, TAP protocol voor de geeks) van het verzonden bericht vergeleken worden met deze van het ontvangen bericht op jouw nr. Uit de hand een sms als ongeldig verwerpen is sinds de aangepaste wetgeving op communicatiemedia niet meer vanzelfsprekend.

Opzeggen met SMS is vrij zeldzaam, indien ontvanger dit betwist zal vrederechter dit moeten laten opvragen bij provider, of vele vrederechters zich hier gaan mee bezig houden is een ander verhaal. Is hij die beweert die het bewijs ervan moet voorleggen in burgerlijke zaken.
Ook als dit gebeurd zal veel afhangen van de inhoud en leesbaarheid van de tekst, moet dan ook de indicatie van verzender bevatten.
Is middels de facturatie individueel te traceren, maar niet de inhoud ervan. In strafzaken is dit iets totaal anders.

Maar de provider is wel verplicht timestamps en TAP checksums bij te houden. Op basis van deze is onweerlegbaar vast te stellen of de integriteit van het als stuk neergelegde sms bericht werd behouden (maw of wat de verhuurder beweert verzonden te hebben effectief het bericht is dat hij heeft verzonden.)

Maar nu wijken we af. Huurder is ondertussen op zoek naar ander pand, heeft mbt het vroeger kunnen verlaten van het pand de verhuurder reeds gecontacteerd. Hij heeft dan ook niet alleen de ontvangst van niet verlenging bevestigd doch ook aanvaard.

Veel meer dan een achterhoede gevecht is dit punt bijgevolg niet meer.

Hier even een update van de situatie. Ik geraak hier echt niet meer aan uit want ook op het internet krijg ik heel veel tegenstrijdige informatie. Hieronder dan nog maar eens een samenvatting. Wat denkt u ?

- Het contract ving aan op 1 oktober 2013. Het is een contract van 1 jaar, met mogelijkheid tot verlenging. Op 10 juni 2014 kreeg ik een klein sms'je waarin in vermeld stond dat mijn contract niet vernieuwd werd en ik ten laatste op 1 oktober uit het appartement moest. Een rede werd niet aangegeven. Er werd geen aangetekende brief opgestuurd.

- Het contract werd nooit geregistreerd. De huurwaarborg werd op vraag van de verhuurder op zijn persoonlijke rekening gestort.

- Het contract staat op naam van persoon X. Maar het adres dat hij als domicilie aangaf ( op het contract ), is blijkbaar het adres van het verhuurde appartement zelf. De verhuurder woont hier echter niet ! Verder blijkt dat de man van wie ik huur ook niet de eigenaar van het gebouw is, terwijl hij zich wel als dusdanig voordeed. Volgens het kadaster zou de opgegeven naam ook niet bestaan in de bestanden ... Er staan geen namen op de brievenbus van mijn appartement.

- De verhuurder is meermaals in het gebouw binnengedrongen met zijn eigen sleutel en dit zonder te verwittigen. Dit gebeurde soms na 22.00 uur ! Ik kan dit bewijzen aan de hand van getuigen die ter plekke waren.

Ik vraag mij nog steeds af in welke mate dit allemaal legaal is.

U verlaat het pand ten laatste op 30 september 2014. U bevestigd ontvangst van niet verlenging van de overeenkomst per SMS en per aangetekend schrijven. Adres ga je vragen op de gemeente, neem u huurovereenkomst mee. Anders geven ze u dat zeker niet. Krijg je geen adres stuur dan de as naar het adres vermeld in de overeenkomst. Best het slot van u persoonlijk appartement veranderen. Het oude slot dan terugplaatsen voor de plaatsbeschrijving. Indien niet verboden in de huurovereenkomst mag een huurder onderverhuren. Dus waarschijnlijk huurt u verhuurder zelf het ganse gebouw. Maar het kan ook gaan om een vennootschap. Dan staat op het kadaster die vennootschap als eigenaar vermeld. Overeenkomst niet geregistreerd is geen probleem.

U verlaat het pand ten laatste op 30 september 2014. U bevestigd ontvangst van niet verlenging van de overeenkomst per SMS en per aangetekend schrijven. Adres ga je vragen op de gemeente, neem u huurovereenkomst mee. Anders geven ze u dat zeker niet. Krijg je geen adres stuur dan de as naar het adres vermeld in de overeenkomst. Best het slot van u persoonlijk appartement veranderen. Het oude slot dan terugplaatsen voor de plaatsbeschrijving. Indien niet verboden in de huurovereenkomst mag een huurder onderverhuren. Dus waarschijnlijk huurt u verhuurder zelf het ganse gebouw. Maar het kan ook gaan om een vennootschap. Dan staat op het kadaster die vennootschap als eigenaar vermeld. Overeenkomst niet geregistreerd is geen probleem.

Opzegging is niet met een AS gebeurd.

Wat ik veronderstel is dat het om onderverhuur gaat, adres verhuurder en huurder op zelfde adres. Moest ik huurder zijn zou dit toch eens uitzoeken.
Dienst bevolking wie op u adres ingeschreven staat, dienst huisvesting wie de eigenaar is van het appartement.

Ik ben daarnet naar de politie en het kadaster gegaan om dit uit te pluizen. Het zit waarschijnlijk zo in elkaar:

Het appartement is eigendom van mevrouw Y. Zij verhuurt waarschijnlijk het appartement aan mijnheer Y, mijn verhuurder met wie het contract onderhandelt werd. Mijnheer X heeft in het contract zijn domicilieadres in het gebouw dat verhuurd wordt. Maar mijnheer X woont hier echter NIET. Na onderzoek op het politiekantoor bleek dat mijnheer X inderdaad op een ander adres gedomicilieerd staat. Dit kan ik nu zwart op wit bewijzen. Het adres in kwestie willen ze mij niet geven.

In welke mate heeft dit invloed op de geldigheid van het contract ? Wat zijn de gevolgen ?

Dienst bevolking moet u het adres geven, maar wel u huurcontract meenemen. Gewoon een bewijs van woonst vragen van mijnheer X u verhuurder.

Dienst bevolking moet u het adres geven, maar wel u huurcontract meenemen.

Zal ik doen. Maar wat dan ? Ik heb het adres maar wat zijn de verdere stappen ? Ik probeer vooral uit te pluizen in welke mate het contract geldig is. Ik vind het hoogst verdacht wat mijn verhuurder hier allemaal doet.