JuridischForum.be

Beste,

2 jaar geleden zijn we begonnen met het huren van een studio in hartje Antwerpen via een immo kantoor. Dit was een 1-jarig contract dat automatisch stilzwijgend zou worden omgezet naar een 3-jarig contract.

In februari had m'n vriendin (feitelijk samenwonend) de pech dat zij een lange tijd in het ziekenhuis zou moeten verblijven. Hierdoor ben ik zelf naar m'n ouders getrokken zodat ik een aanvraag naar het immo kantoor waar we van huurden heb gedaan om de huur eventueel vroegtijdig stop te zetten. Bleek toen dat, omdat we een mail hadden gestuurd dat we nog een jaar gingen blijven, we automatisch terug op een 1-jaars contract werden gezet (tja, mailen = niet stilzwijgend he), waardoor ik de rest van de huurtermijn (6 maanden!) verder moest ophoesten tenzij er andere huurders werden gevonden. Ik heb die 6 maanden braaf betaald, omdat er blijkbaar geen "geschikte kandidaten" werden gevonden (in hartje Antwerpen dus). In september (vlak na de afloop van het contract) kwamen we er dan achter dat de dochter van de eigenaar was ingetrokken in het pand begin september (geen "geschikte kandidaten", uhuh...).

Dat is dan nog niet het ergste; nu willen ze ook nog een goeie 80% van de huurwaarborg inhouden op basis van de uittredende plaatsbeschrijving (die opgemaakt werd 10 dagen NA dat de huurtermijn verstreken was, in het bijzijn van de nieuwe huurder die op dat moment al aan het verhuizen was). Van de opgeschreven zaken zijn er een aantal die ook al vermeld waren bij de intredende plaatsbeschrijving die ook gewoon mee in rekening zijn gebracht.

Er werden ook 4 aan de muur gelijmde spiegeltjes in rekening gebracht, hoewel we in februari al uitdrukkelijk hadden vermeld dat we de spiegels meteen zouden verwijderen mocht de nieuwe huurder niet akkoord zijn met het houden van de spiegels (we hadden namelijk geen geschreven toestemming gevraagd aan de verhuurder om ze te hangen zoals vermeld in het contract). Ik snap dat we hier waarschijnlijk niet veel aan kunnen doen buiten het eventueel niet akkoord gaan met de totale kost (250 euro voor het verwijderen van Sweeds merk IK.. spiegels, wtf? O_o Geef me een flosdraad of een stuk ijzerdraad van 5 euro en ik doe het in een kwartiertje / 20 min). We kunnen jammer genoeg geen bewijs leveren dat we een mondelinge overeenkomst hadden. Het immo kantoor had ook foto's online geplaatst waar de spiegels duidelijk op staan, ze kunnen dus niet beweren dat ze er geen weet van hadden...

Ik heb een mail gestuurd naar de verantwoordelijke van het immo kantoor vanwaar we de studio huurden waarin vermeld staat dat we niet akkoord gaan met de "verschillen" tussen de intredende en uittredende plaatsbeschrijving en ook niet met de uiteindelijke kosten die ze in rekening hebben gebracht. Ik heb de verantwoordelijke gevraagd om kopieën van de facturen door te sturen zodat we een overzicht kunnen krijgen van welke werken er nu precies uitgevoerd werden (we vermoeden o.a. dat de nieuwe huurder de spiegels heeft proberen van de muur te trekken zodat de hele gyproc muur meekwam...).

Mijn vragen:
1) Heb ik wel juist gehandeld met het niet akkoord gaan van de uittredende plaatsbeschrijving, kan ik hierdoor in problemen komen?
1) Had ik beter een aangetekende brief gestuurd ipv een mail?
2) Mochten ze een plaatsbeschrijving doen NA dat de huurtermijn al verstreken was?
4) Bestaat er zoiets als een "conflict of interest" en kan ik eventueel ZELF een schadevergoeding eisen omdat de eigenaar geen "geschikte candidaten" vond in 6 maanden maar plots wel plaats had voor zijn dochter?

He zit me in ieder geval vrij hoog, ik heb al 6 maanden huur mogen betalen voor een studio die we zelf niet bewoonden, dan mogen we ook nogeens bijna de volledige huurwaarborg afgeven en dan vermeld ik de ziekenhuiskosten nog niet...

M.v.g.
MBR

1. Je verhaal is iets te onduidelijk: welke zaken zijn allemaal in rekening gebracht, waarom was je zelf niet bij de plaatsbeschrijving, wanneer heb je de sleutels terug bezorgd?
2. Als je regelmatig communiceert per mail is dat op zich geen probleem.
3. Als er niemand anders in de woning introk: ja
4. Waarom zou de verhuurder op zoek moeten gaan naar geschikte kandicaten? Je huurde het nog 6 maanden verder, hij dient geen huurders te zoeken omdat jij zelf beslist er niet meer in te wonen ondanks je huurovereenkomst. Je had de huurovereenkomst kunnen verbreken en dan mogelijks (via de rechter) slechts 3 maand huur als schadevergeoding moeten betalen, maar nu kan je de verhuurder niks verwijten. Dat hij na die 6 maand plots zijn dochter daar laat inwonen, doet er op zich niet toe, zijn dochter is een derde partij, niet het bezit van de verhuurder, hij kan haar dus niet dwingen tot iets.

1) Als u niet akkoord bent met wat er staat, hebt u uiteraard correct gehandeld. Maar inderdaad: waas u niet aanwezig dan?
1b) Ja, een AS is altijd beter dan een mail. Indien u geen reactie krijgt op u mail, kan u alsnog een As versturen met daarin hetzelfde en uitdrukkelijk verwijzen naar de mail die u op xx/xx/xxxx hieromtrent gestuurd hebt, maar waarop u nog geen reactie mocht ontvangen.
2) De PB gebeurt in onderling overleg en gebeurt het beste op de laatste dag van de huur. Dat is logisch: gebeurt het vroeger en de huurder maakt nog schade, heeft de verhuurder problemen. Gebeurt het later, nadat de huurder al vertrokken is, en er komt nog schade door derden/nieuwe huurder, heeft de huurder problemen. Maar in se 'mag' dat wanneer jullie dat beide overeenkomen.

4) De belangrijkste. Een contract van korte duur kan maar éénmalig verlengd worden. Wanneer bent u exact beginnen huren?

1. Je verhaal is iets te onduidelijk: welke zaken zijn allemaal in rekening gebracht, waarom was je zelf niet bij de plaatsbeschrijving, wanneer heb je de sleutels terug bezorgd?

1. Als u niet akkoord bent met wat er staat, hebt u uiteraard correct gehandeld. Maar inderdaad: waas u niet aanwezig dan?

Bij de originele plaatsbeschrijving waren er een aantal boorgaten in de muren aanwezig, deze waren opgeschreven en nu plots voor mij in rekening gebracht. Deze WAREN ER AL, het staat zo zwart op wit geschreven en ondertekend.
Alsook ontbrak er een plaatje van de integan, deze is ook mee in rekening gebracht ook al staat in de intredende plaatsbeschrijving dat dit al het geval was.

Ik was bij de uittredende plaatsbeschrijving aanwezig, maar ik heb toen enkel een draft ondertekend omdat ze het nog eerst in een printbare vorm gingen gieten (ik heb dus geen dubbel... wat ik blijkbaar had moeten aanvragen als ik alle info over dit soort praktijken lees). Ik heb dus nu pas, 2 maanden na datum, de uitgetypte uittredende plaatsbeschrijving gekregen met de vraag ze te ondertekenen samen met de door hen reeds betaalde kostprijs om alles te "herstellen". We kregen dus geen facturen, gewoon een aantal cijfers. Vandaar ook mijn vraag aan hen om open kaart te spelen en kopieen van de facturen door te sturen.

We hebben de sleutels terug bezorgd op 8 september omdat dat voor hen het beste uitkwam (= een 8 tal dagen na het verstrijken van het huurcontract).

2. Als je regelmatig communiceert per mail is dat op zich geen probleem.

Hmm, als ik geen gevolg krijg binnen een paar dagen zal ik toch eens serieus moeten nadenken hierover, ik las namelijk ergens dat een e-mail geen geldig bewijsmateriaal is.

3. Als er niemand anders in de woning introk: ja

3) De PB gebeurt in onderling overleg en gebeurt het beste op de laatste dag van de huur. Dat is logisch: gebeurt het vroeger en de huurder maakt nog schade, heeft de verhuurder problemen. Gebeurt het later, nadat de huurder al vertrokken is, en er komt nog schade door derden/nieuwe huurder, heeft de huurder problemen. Maar in se 'mag' dat wanneer jullie dat beide overeenkomen.

Op 8 september toen we de uittredende plaatsbeschrijving gingen doen was de nieuwe huurder al bezig met verhuizen en aanwezig. We zijn enkel overeengekomen dat we de spiegels zouden verwijderen mocht de nieuwe huurder er problemen mee hebben, maar dan enkel mondeling (dom dom dom )

4. Waarom zou de verhuurder op zoek moeten gaan naar geschikte kandicaten? Je huurde het nog 6 maanden verder, hij dient geen huurders te zoeken omdat jij zelf beslist er niet meer in te wonen ondanks je huurovereenkomst. Je had de huurovereenkomst kunnen verbreken en dan mogelijks (via de rechter) slechts 3 maand huur als schadevergeoding moeten betalen, maar nu kan je de verhuurder niks verwijten. Dat hij na die 6 maand plots zijn dochter daar laat inwonen, doet er op zich niet toe, zijn dochter is een derde partij, niet het bezit van de verhuurder, hij kan haar dus niet dwingen tot iets.

Merci voor de informatie.

- Het is aan de vrederechter om de communicatie per elektronische drager als bewijsdragend te beoordelen. Zolang u op de afdrukken de headers volledig mee afdrukt en de originele mails nog steeds in uw account heeft zullen deze als bewijs aanvaard worden, het zal dan immers aan de tegenpartij zijn om te bewijzen dat ze vervalst te zijn.

- U kan op basis van de de intredende plaatsbeschrijving een aantal in rekening gebrachte kosten betwisten, aarzel dan ook niet om dit aangetekend te doen.

- U kan op basis van mails aantonen dat een aantal door uitgevoerde werken niet werden betwist of verboden door de eigenaar en dat u bovendien niet in de gelegenheid werd gesteld de werken waarover men u thans aanspreekt zelf alsnog te komen uitvoeren. Men confronteert u aldus met gemaakte kosten zonder die men op u tracht te verhalen zonder dat u hierin enige inspraak had.

U kan in uw aangetekend schrijven nog steeds verwijzen naar de mail verzonden op dd/mm/jjjj betreffende de betwisting van de vastgestelde feiten en ter informatie een kopie van de mail in bijlage bijvoegen.

Sluit steeds uw as af met "Enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post bezorgd." Dat kost je 70cent meer maar maakt kennisname semi onmogelijk te ontkennen.

- 3-4) perfect accepteebaar, verhuurder is gerechtigd te eisen dat een contract van bepaalde duur in zijn geheel wordt uitgedaan als er in het contract zelf geen byzondere opzeggingsclausules zijn opgenomen.

Is een verhuurder verplicht om de huurder de kans te geven alles te fixen wat de verhuurder niet in orde vind zodat deze geen peperdure firma's moet inschakelen? We hebben deze kans namelijk niet gehad...

Na afloop van de huurperiode? Ik dacht het niet. De huurder had op voorhand alle tijd.

Indien wel, hoelang stelt u voor dat de nieuwe huurder niet over het pand kan beschikken. Wie gaat die huurderving/gebruiksderving vergoeden? Zal de herstelling dan ineens toch zoveel beter kunnen?

Hij is hiertoe niet verplicht doch het gebaart van goede wil. De rekening slechts presenteren zonder verdere voorafgaandelijke waarschuwing nadat hijzelf al de opdracht tot reparatie heeft gegeven hoort thuis in hetzelfde straatje, zeker indien men spreekt van "schade" zoals het opvullen van gaatjes of herschilderen.

@ vandebos : ik antwoord enkel op de laatste vraag van TS, een vraag die maar al te dikwijls , en veel te laat, gesteld wordt.

Er zijn heel wat duistere kanten aan dit verhaal, te beginnen met het herstellen van oude fouten op kosten van de huurder, maar ook het opmaken van de plaatsbeschrijving bij verlaten, nadat de nieuwe huurder reeds over het pand kon beschikken; het is te laat om hierop te reageren, de stukken zijn blijkbaar ter plaatse afgetekend, en dus wordt ieders akkoord verondersteld. …

Als verhuurder ben ik ook geneigd om ook na huurperiode herstelling door de huurder toe te laten, maar dat nog toestaan nadat de nieuwe huurder binnen is, leidt toch wat te ver.

ik heb bij mijn 3 huurovereenkomsten altijd de verhuurder uitgenodigd een eindje voor het verlaten van de woning om de woning nog te inspecteren. het lijkt me veilig om dit altijd te doen, zo dek je jezelf een beetje in op voorhand.

Hebben we ook gedaan toen we 6 maanden voor het einde van het huurcontract de studio gingen verlaten, alles was in orde behalve de spiegels, waar we toen mondeling mee akkoord zijn gekomen dat we die zouden verwijderen indien de volgende huurder niet akkoord zou zijn met hun plaatsing.
Ondertussen heb ik een mail terug ontvangen van het immo kantoor waarmee ik straks naar de huurdersbond stap, eens zien wat zij aanraden. Vermits we het modelinge akkoord voor de spiegels niet op papier hebben gezet, weten ze nu plots niets meer over 1 of ander akkoord, woord tegen woord, dus valt niets tegen te beginnen zoals we gevreesd hadden. Laat het ons een les wezen, altijd ALLES duidelijk op papier zetten en laten ondertekenen!

Hebben we ook gedaan toen we 6 maanden voor het einde van het huurcontract de studio gingen verlaten, alles was in orde behalve de spiegels, waar we toen mondeling mee akkoord zijn gekomen dat we die zouden verwijderen indien de volgende huurder niet akkoord zou zijn met hun plaatsing.
Ondertussen heb ik een mail terug ontvangen van het immo kantoor waarmee ik straks naar de huurdersbond stap, eens zien wat zij aanraden. Vermits we het modelinge akkoord voor de spiegels niet op papier hebben gezet, weten ze nu plots niets meer over 1 of ander akkoord, woord tegen woord, dus valt niets tegen te beginnen zoals we gevreesd hadden. Laat het ons een les wezen, altijd ALLES duidelijk op papier zetten en laten ondertekenen!

Hebben we hier al duizenden keren benadrukt (en zal in de toekomst niet veranderen).

Als je al maanden weet dat je het huur pand gaat verlaten, kan je toch zelf al beginnen aan de eventueel nodige herstellingen. Waarom hingen die spiegels er dan nog bij de uittredende plaatsbeschrijving?

Dat kan in 1 zin worden opgesomd -> omdat we zo dom zijn geweest het immo kantoor te vertrouwen om mondelinge afspraken na te komen. Daar valt dus niets meer aan te doen.

Het verhaal krijgt nog een staartje

Vandaag plots een rekening in de bus van 400 euro voor water en gas omdat we blijkbaar bijna het dubbele van het water en gas verbruikt hebben ten opzichte van vorig jaar...
We woonden er maar een 6-tal maanden, daarna hebben we de verwarmingen allemaal volledig dichtgedraait.
In principe zouden we dus maar ongeveer DE HELFT van vorig jaar verbruikt mogen hebben. Nog eens ff een bezoekje aan de huurdersbond, dit is te gek voor woorden