JuridischForum.be

Even de situatie schetsen
Als koppel huren we een studio voor 1 jaar in Gent. Uitzonderlijk zijn wij er kunnen intrekken medio juli en ons contract loopt tot medio september 2015.
De studio ligt in een gebouw waar de huurders een mix zijn van studenten en net-werkenden, en daar ligt nu ons probleem.

Mijn partner is student en ik werk, en wij moeten dagelijks rond 7u opstaan, wat betekent dat we ook relatief vroeg gaan slapen (gemiddeld 22u30).
De meeste mensen in ons gebouw echter hebben een volledig ander leefritme, en dat zorgt voor de typische geluidsoverlast. Gooien met deuren, luidop praten tot luidkeels roepen (midden in de nacht natuurlijk), luide muziek na 22u en ga zo maar door. In combinatie met een slechte akoestiek in het gebouw kan je wel raden hoe dit echt onhoudbaar wordt.

Ik ben al 10+ keren naar de buren geweest om te vragen of het stiller kan, en telkens komt er wel een antwoord in de trant van 'we zullen er op letten'. Niet dus, want volgens hun eigen woorden komen ze vaak dronken thuis en dan weten ze niet meer wat ze precies doen. Ook het vastgoedkantoor heeft hen al via een briefje aan de deur aangemaand om het rustig te houden, maar ook de laatste 2 nachten zijn we wakker gehouden door onze directe buren.

Gezien de aard van het lawaai echter heb ik nog geen politie verwittigd. Indien ik hen toch zou vragen om 's nachts langs te komen duurt dit veel te lang, en tegen dan liggen de buren sowieso hun roes uit te slapen.

Wij zijn dan ook op een punt gekomen waar we niet meer in deze studio willen wonen. We zien dat de mentaliteit van de huurders zo fout is, dat dit probleem echt niet opgelost zal worden door briefjes of een poging tot een goed gesprek, dus willen we uit onze woning. Dit kan volgens het vastgoedkantoor, maar niet zonder 1 vervelende voorwaarde: wij moeten huur betalen tot er een nieuwe huurder gevonden is. Gezien we ook pal in het midden van een schooljaar zitten, acht ik de kans niet zo verschrikkelijk groot om een nieuwe huurder te vinden, maar dubbele huur betalen tot september 2015 is ook niet haalbaar.

Ik las in vorige forumberichten dat sommigen 3 maand opzeg hadden (blijkbaar is dit een absoluut recht? Verbeter mij gerust als ik dit fout voorheb.) en dat sommigen dan nog 3 maand extra huur moeten betalen als onkost. Dit lijkt mij dan ook een (weliswaar dure) maar zekerder oplossing. Zo ken je de kosten, maar ben je er tenminste definitief vanaf.

DUS, mijn concrete vraag: kan iemand mij vertellen of dit altijd een recht is dat je als huurder hebt? Of is de clausule in ons contract wel degelijk geldig? En bijkomend: kunnen we het contract laten ontbinden gezien het vastgoedkantoor ons geen rust kan bieden in het gebouw?

Bedankt op voorhand voor jullie reacties.

Eens lezen
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Een huurcontract van 1 jaar kan niet worden opgezegd, tenzij uitdrukkelijk in de huurovereenkomst vermeld.
Een verbrekingsvergoeding is gewoon, en niets uitzonderlijks.

Ik zal het meteen doorlezen, bedankt voor de link.
Ik heb geen enkel probleem met een verbrekingsvergoeding, maar ik zou daar gewoon graag een vast bedrag op kunnen zetten.
Huur betalen tot een nieuwe huurder komt lijkt mij nogal vaag, en zoals gezegd, dan kunnen we nog blijven betalen...

Misschien moet ik ook nog vermelden dat dit voor geen van beiden onze hoofdwoonplaats is?
Want ik lees in uw link dat deze brochure enkel gaat over huurovereenkomsten waar de huurder de woning als hoofdverblijfplaats neemt, wat bij ons dus niet het geval is.

Misschien moet ik ook nog vermelden dat dit voor geen van beiden onze hoofdwoonplaats is?
Want ik lees in uw link dat deze brochure enkel gaat over huurovereenkomsten waar de huurder de woning als hoofdverblijfplaats neemt, wat bij ons dus niet het geval is.

Maar u hebt wel een huurcontract hoofdbewoning?

Neen, op ons contract staat duidelijk vermeld: 'Huurovereenkomst tweede verblijfplaats'

Eens lezen :
Algemeen huurrecht:
http://www.handelshuur.be/index.php?opt ... &Itemid=60" onclick="window.open(this.href);return false;

Eens lezen :
Algemeen huurrecht:
http://www.handelshuur.be/index.php?opt ... &Itemid=60" onclick="window.open(this.href);return false;

Bedankt voor je reactie.
Ik heb het stuk doorgenomen, maar gezien ik zelf geen juridische achtergrond heb, zie ik niet 100% op welke passages ik allemaal moet letten.
Zijn er specifieke artikels die op onze situatie slaan? Het aspect van rustig genot is een begrip waar ik al meerdere zaken bij heb opgezocht, maar ik vind niet meteen duidelijkheid. Ik heb morgen ook een afspraak met de huisvestingsdienst van onze specifieke gemeente, hopelijk kunnen zij ons ook wat antwoorden geven.

Welke opzegmogelijkheden zijn in het contract voorzien? Het is van deze uit dat men dient te beginnen bij gemeen huurrecht.

Welke opzegmogelijkheden zijn in het contract voorzien? Het is van deze uit dat men dient te beginnen bij gemeen huurrecht.

In de algemene voorwaarden staat:
Artikel 4: Beide partijen kunnen de huurovereenkomst op ieder ogenblik beëindigen mits inachtname van een opzeggingstermijn van 6 maanden.


Artikel 11: Op verzoek van de huurder kan de huur vervroegd opgezegd worden voor zover een nieuwe huurovereenkomst afgesloten wordt met een huurder aanvaard door de verhuurder en met tussenkomst van een erkend vastgoedmakelaar, door de verhuurder aangeduid. De huurder zal ontlast worden van al zijn verbintenissen nadat hij zal betaald hebben:
alle bedragen verschuldigd tot op de dag van het in voege treden van de nieuwe huur;
de eventuele kosten voor het terug in goede staat stellen volgens bevindingen opgesteld door de perso(o)n(en) aangeduid in artikel 7 en de erelonen hen(m) verschuldigd.

In de bijzondere voorwaarden staat:
De verhuurder en huurder hebben het recht een einde te stellen aan de huurovereenkomst mits 3 maanden vooropzeg voor de vervaldag. Jaarlijkse vervaldag op 14-09. Bij gebrek aan opzeg wordt het huurcontract stilzwijgend voor 1 jaar verlengd aan dezelfde voorwaarden.
Artikel 4 van de algemene huurvoorwaarden is niet van toepassing.

Verder staat nog 1 belangrijke bijzonder voorwaarde:
Aanvulling artikel 11 par2: Wanneer de huurder opteert voor verbreking of afstand van de huur, zullen de wederverhuringskosten 1 maand huur + 21% BTW ten laste zijn van de huurder.

Misschien moet ik ook nog vermelden dat dit voor geen van beiden onze hoofdwoonplaats is?
Want ik lees in uw link dat deze brochure enkel gaat over huurovereenkomsten waar de huurder de woning als hoofdverblijfplaats neemt, wat bij ons dus niet het geval is.

Maar u hebt wel een huurcontract hoofdbewoning?

Het eerste deel van het contract wordt aangeduid met 'Huurovereenkomst naar gemeen recht voor het vlaams gewest'. 'Huurovereenkomst tweede verblijfplaats' staat enkel op het laatste deel. Verandert dit iets aan de zaak?

Dan zal u zes maand opzeg dienen te geven en op het einde hiervan een wederverhuringsvergoeding van 1 maand+21% BTW dienen te betalen (dit bedrag is de kostprijs van de makelaar om het pand te herverhuren)

U kan proberen via het vredegerecht andere voorwaarden te bekomen, maar gelet op het feit dat het om een tweede woonst gaat en er bij wet geen vastgelegde modaliteiten voor opzeg in het gemene huurrecht zijn is de kans niet groot dat u betere voorwaarden zal bekomen.

Dan zal u zes maand opzeg dienen te geven en op het einde hiervan een wederverhuringsvergoeding van 1 maand+21% BTW dienen te betalen (dit bedrag is de kostprijs van de makelaar om het pand te herverhuren)

U kan proberen via het vredegerecht andere voorwaarden te bekomen, maar gelet op het feit dat het om een tweede woonst gaat en er bij wet geen vastgelegde modaliteiten voor opzeg in het gemene huurrecht zijn is de kans niet groot dat u betere voorwaarden zal bekomen.

Zo lijkt het inderdaad, maar dan vind ik het vreemd dat het vastgoedkantoor zegt dat we nu meteen kunnen opzeggen en enkel die ene maand huur + BTW moeten betalen (plus dan natuurlijk de huur tot er een volgende huurder is). Mij lijkt die optie dan bijna nog aanlokkelijker dan hetgeen u net zegt.

Los van alle legaliteiten is het voor ons echt niet mogelijk om daar nog een half jaar te wonen. Ik krijg last van slaaptekort en wordt algemeen gewoon heel snel gefrustreerd van het lawaai.

Dat kan op basis van artikel 11 inderdaad. Maar uit de opzet van het contract is duidelijk dat de verhuurder werkt met een immokantoor. De ijver van een immokantoor om een andere huurder te vinden voor een pand waar reeds een huurder die betaalt in zit terwijl x leegstaande panden hebben die op een contract wachten is in Vlaanderen doorgaans van een bedroevend laag allooi.

Die indruk kreeg ik ook bij ons laatste gesprek, daarom zijn we nu volop op zoek naar nieuwe huurders.
Blijkbaar is het vastgoedkantoor wel altijd bereid om een regeling te treffen, maar ze gaan inderdaad het risico niet nemen geen huur te ontvangen als ze van ons zeker zijn. Daarom had ik ook geïnformeerd naar de legale gevolgen van geluidsoverlast, en dan vooral het feit dat niemand er iets aan kan doen.

Zoals gezegd gaan we vandaag naar de woondienst van onze gemeente, ik hou jullie op de hoogte.
Bedankt voor alle reacties!

Zoals beloofd een update na gesprek met de woondienst.

Mijn partner is langs geweest dus ik was er zelf helaas niet bij, maar blijkbaar heeft onze contactpersoon nauwelijks ons contract gelezen. De "oplossingen" waren dan ook niet relevant, want die meldde ons dat we ons contract onder geen beding konden opzeggen, terwijl het letterlijk vermeld staat in 2 artikels.

Ondertussen zijn we volop aan het zoeken naar huurders (met succes ook) en hebben we een white noise generator besteld, schijnt wonderen te doen voor omgevingsgeluid.